Doanh nghiệp bất động sản 'đỡ áp lực trái phiếu đến hạn', vẫn lo đàm phán trái chủ

Giúp doanh nghiệp nợ trái phiếu không lâm cảnh “chết tắc”

Trao đổi với PV.VietNamNet, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, các quy định mới ở Nghị định 08 như cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu có thể đàm phán với người sở hữu trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác hay được kéo dài kỳ hạn trái phiếu tối đa không quá 2 năm… nhằm tháo gỡ cho doanh nghiệp (DN) ở thời điểm này. Mở ra cho DN có thêm các phương án xử lý câu chuyện trái phiếu nhưng cần có sự thương thảo giữa hai bên DN và trái chủ.

“Một số quy định mở về trái phiếu cũng sẽ giúp các DN bất động sản đang có khoản nợ trái phiếu sẽ không lâm cảnh “chết tắc, mở ra cho họ hy vọng, phương án thích hợp để tái cấu trúc lại sản phẩm, có cơ hội phát triển, có lợi cho thị trường, nhà đầu tư và kinh tế nói chung”, ông Đính cho hay.

Ở góc độ doanh nghiệp, trao đổi với PV.VietNamnet, ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh miền Bắc đánh giá, Nghị định 08 đưa ra giải pháp mà các giải pháp DN rất cần trong bối cảnh hiện nay, dù hơi muộn.

“Khi trái phiếu đến hạn, DN không có dòng tiền; phải huy động số tiền rất lớn để trả cho trái phiếu sẽ rất khó, nếu không trả được sẽ gây ra nhiều hệ lụy và mâu thuẫn với các tổ chức huy động vốn và trái chủ, tạo sự xáo trộn lớn. DN đang rất cần đàm phán với các trái chủ để gia hạn nợ hoặc hoán đổi tài sản. Quy định mới sẽ giúp các bên làm việc với nhau tốt hơn”, ông Quyết nói.

Để hạn chế rủi ro, Nghị định 08 cũng đưa ra các nguyên tắc để thực hiện phương án hoán đổi tài sản này. Theo đó, việc nhận tài sản khác hay được kéo dài kỳ hạn trái phiếu tối đa không quá 2 năm đều buộc “phải được người sở hữu trái phiếu chấp thuận”.

Ông Quyết cho hay, quy định này sẽ không quá khó thực hiện với các doanh nghiệp, bởi đây là quan hệ kinh tế thì cần hài hòa lợi ích cho cả hai bên DN và trái chủ.

“Những quy định mới về trái phiếu sẽ hỗ trợ các DN bất động sản đứng vững thêm một thời gian, đợi thị trường tốt hơn, tâm lý mua hàng tốt hơn. Các trái chủ không phải quá lo lắng về dòng tiền, có giải pháp có thể hoán đổi sản phẩm hay gia hạn thời gian nếu chưa cần đến tiền.

Thị trường có thêm thời gian để ‘ngấm’, lãi suất đang hạ dần, khi lãi suất hạ, kích thích được tiêu dùng. Thị trường dần dần trở lại ổn định hơn thay vì thị trường không biết lúc nào là điểm dừng xuống. Tâm lý thị trường ổn định hơn, thị trường bất động sản cũng sẽ tốt hơn trong thời gian tới”, ông Quyết nhận định.

Vấn đề nằm ở kết quả đàm phán giữa trái chủ và DN

Cũng đánh giá, một số quy định mới về trái phiếu sẽ tác động tới tâm lý được ‘nới’, ‘dễ thở’ hơn, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản (EZ Property) cho hay, tâm lý trước mắt sẽ tác động tích cực đến thị trường tài chính và một phần đến hoạt động của một số DN.

"DN sẽ cảm thấy đỡ nghẹt thở hơn, đỡ áp lực về tài chính, thanh toán các khoản trái phiếu đến hạn. Quy định mới giúp tạo thời gian, hành lang pháp lý cho các DN xoay xở, đàm phán với trái chủ thay vì họ tuyên bố vỡ nợ. Nhưng về lâu dài, các đơn vị vẫn phải có chiến lược cụ thể để cơ cấu lại hoạt động của mình, sắp xếp lại dòng tiền, hoạt động kinh doanh, tạo dòng tiền có thể thanh toán cho người dân”, ông Toản nói.

Dù vậy, ông Toản lo ngại, vẫn có đơn vị phát hành trái phiếu nếu không tử tế vẫn có thể “ép” những người mua trái phiếu phải nhận bằng nhà và đưa ra mức giá cao. 

“Điều này rất có thể lại mở ra một cuộc đấu tranh trường kỳ nữa giữa trái chủ và đơn vị phát hành trái phiếu trong việc thỏa thuận hài hòa, hợp lý quyền lợi giữa hai bên. Phần thuận lợi hiện tại đang nghiêng về phía các đơn vị phát hành vì họ có khung pháp lý để đàm phán”, ông Toản cho hay.

Lãnh đạo DN này cho rằng, các cơ quan nhà nước cũng cần giám sát chặt chẽ việc thực hiện sau khi ban hành quy định nhằm tránh việc các đơn vị phát hành trái phiếu làm sai, ép người mua trái phiếu, tạo thêm sự méo mó tiếp theo.

“Với các quy định mới này, trái chủ đang thuộc thế yếu vì khung pháp luật cho phép đơn vị phát hành được quyền nhất định, họ không vi phạm pháp luật. Với các trái chủ, phương án tốt nhất cần đàm phán theo nhóm, không nên đàm phán lẻ; có thể thuê luật sư, đơn vị có uy  tín năng lực để đàm phán, đảm bảo quyền lợi”, ông Toản khuyến cáo.

Trong khi đó, ông Vũ Văn Quyết lưu ý, nếu tài sản hoán đổi là bất động sản thì phải là tài sản thật; nhiều khi tài sản chưa hình thành hay hình thành trong tương lai, chưa đủ điều kiện bán hàng hoặc pháp lý chưa có… sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của trái chủ.

“Về giá, hai bên cũng phải thống nhất theo giá thị trường hay xác định mức giá nào đó để hai bên chấp nhận được. Cũng cần có tổ chức tài chính thẩm định hỗ trợ trái chủ để rà soát lại yếu tố pháp lý của từng tài sản, từ đó có thể yên tâm về các tài sản chuyển đổi”, ông Quyết nói thêm.

Nguyễn Lê - Hồng Khanh