TS.Trần Du Lịch: Bất động sản đang méo mó như 10 năm trước, kích thích đầu cơ

Chủ đầu tư 'bắt tay' giới đầu cơ đẩy giá nhà lên cao  

Tại hội thảo “Vực dậy bất động sản, thúc đẩy phục hồi kinh tế” ngày 27/4, TS.Trần Du Lịch, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, cho rằng lĩnh vực này đóng góp khoảng 12% GDP nhưng gián tiếp có thể lên đến 20 – 25%. 

Riêng tại TP.HCM, BĐS đứng 4/9 nhóm ngành dịch vụ chủ lực. Tăng trưởng kinh tế quý I/2023 của TP.HCM chỉ đạt 0,7%. Trong nhóm ngành công nghiệp xây dựng, ngành công nghiệp giảm nhẹ, khoảng 0,8%, còn ngành xây dựng âm gần 20%. Nguyên nhân do BĐS tăng trưởng âm hơn 16%. 

Nhìn lại giai đoạn 2010 – 2011, TS.Trần Du Lịch cho hay, chỉ có 2 phân khúc “đóng băng” là dự án dang dở và cao cấp ít người mua. Còn phân khúc nhà ở vừa túi tiền lại thiếu nguồn cung. 

Theo TS.Trần Du Lịch, hiện tình trạng đó lại diễn ra. Thị trường vẫn đang méo mó, kích thích đầu cơ. Phân khúc nhà ở có giá bán phù hợp khả năng chi trả của đại đa số người dân lại thiếu. Trong khi đó, hầu hết các dự án nghỉ dưỡng đã bán cho giới đầu cơ, đang bị bỏ hoang. 

“Thời gian qua, các nhà kinh doanh BĐS sử dụng vốn vay thái quá và không kiểm soát được rủi ro nên đã gây ra hệ quả như ngày hôm nay. Từ quý IV/2022, các doanh nghiệp đã gặp khó khăn về vay vốn, phát hành trái phiếu, người mua thì không có khả năng thanh toán… thì làm sao phát triển, dự án đình trệ là điều khó tránh khỏi”, TS.Trần Du Lịch phân tích. 

Với những chính sách do Chính phủ ban hành để tháo gỡ khó khăn về tín dụng và thị trường trái phiếu, theo TS.Trần Du Lịch, các giải pháp này rất thiết thực. Các doanh nghiệp không thể đòi hỏi gì hơn. Dự báo đến hết quý I/2024, thị trường sẽ phục hồi. 

Theo TS.Huỳnh Thanh Điền (Trường Đại học Nguyễn Tất Thành), những năm qua, dòng vốn đổ vào BĐS quá nhiều, giao dịch mạnh. Nhiều người tham gia thị trường khi chỉ có ít tiền, sau đó vay thêm ngân hàng để mua BĐS rồi chờ tăng giá để bán kiếm lời. Đây là nguyên nhân làm cho giá BĐS bị đẩy lên cao. 

Các nhà phát triển dự án cũng góp phần làm tăng giá BĐS. Ví dụ như tại một dự án, các doanh nghiệp chia ra nhiều giai đoạn bán hàng, giá bán đợt sau luôn cao hơn đợt trước. Dòng vốn đổ vào thị trường nhiều, giao dịch mạnh nên các doanh nghiệp đua nhau phát triển nhiều dự án, trong khi tài chính không đủ mạnh. 

TS.Huỳnh Thành Điền cho hay, cần phải xác định rằng nguồn vốn cho thị trường BĐS phải được huy động từ thị trường tài chính, cụ thể là từ thị trường cổ phiếu và trái phiếu. Hạn chế vốn vay ngân hàng để đầu tư BĐS.

“Muốn BĐS phát triển bền vững, cần nới lỏng hạn mức tín dụng cho người mua sơ cấp, còn doanh nghiệp chỉ nên hạn chế ở mức 12%. Để kéo giảm tình trạng đầu cơ BĐS nên đánh thuế cao đối với những BĐS mà người mua không sử dụng”, TS.Huỳnh Thanh Điền nói. 

Cần nguồn cung để giải ngân gói 120.000 tỷ đồng

Theo ông Trần Quốc Dũng, Phó TGĐ Hưng Thịnh Corp cho rằng, thị trường đang trong thời kỳ khủng hoảng niềm tin. Nguyên nhân đến từ sai phạm của một số doanh nghiệp và nhiều lãnh đạo vướng vòng lao lý. 

Các chính sách để điều chỉnh những hành vi sai phạm này được ban hành nhưng chưa có thời gian đi vào thực tiễn, thị trường càng khó khăn hơn. Nhà đầu tư lẫn khách hàng đều mất niềm tin, dẫn đến tình trạng tháo chạy khỏi thị trường. 

Theo ông Dũng, giá BĐS bị đẩy lên cao là do nhà đầu tư thứ cấp thu được lợi nhuận lớn. Do vậy, cần có công cụ kiểm soát những trường hợp này để đảm bảo lợi nhuận giao dịch thứ cấp ở mức vừa phải, giá trị BĐS đáp ứng nhu cầu thực của nhiều người. Để khôi phục niềm tin của người mua, các doanh nghiệp cần phải tái cấu trúc hoạt động, đưa ra mức giá bán tiệm cận với mong muốn của nhiều người.

Ông Lê Hữu Nghĩa, TGĐ Công ty Lê Thành thì chia sẻ, doanh nghiệp đang mong chờ những hướng dẫn cụ thể hỗ trợ NƠXH. Nguồn vốn 120.000 tỷ đồng khó giải ngân vì hiếm dự án NƠXH. Do vậy, nên cho người mua và chủ đầu tư các dự án NƠXH trước đây được vay gói tín dụng này.

Theo ông Nguyễn Đức Lệnh, PGĐ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) – Chi nhánh TP.HCM, người mua NƠXH được vay với lãi suất 8,2%/năm, chủ đầu tư là 8,7%/năm. Với kỳ hạn vay trung dài hạn thì đây là mức lãi suất khá tốt nhưng so với lãi suất 5%/năm của Ngân hàng Chính sách xã hội thì vẫn còn cao. 

Về lâu dài, ông Lệnh cho rằng cần có chính sách cấp bù lãi suất cho người mua NƠXH như Ngân hàng chính sách xã hội đang triển khai. Tuy nhiên, điểm mấu chốt là thị trường phải có nguồn cung thì gói 120.000 tỷ đồng này mới có thể giải ngân được. 

Anh Phương