'Dựa hơi' quy hoạch sông Hồng, giá đất Đông Anh có nơi 100 triệu/m2 dù cỏ mọc um tùm

Đánh giá về tác động khi quy hoạch sông Hồng vừa được Hà Nội thông qua, ông Trần Việt Thắng, Phó Chánh Văn phòng Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội cho rằng, quy hoạch phân khu sông Hồng mở ra thời kỳ mới cho sự phát triển của Hà Nội theo định hướng về phía Đông và phía Bắc sông Hồng. Quy hoạch phân khu sông Hồng ít nhiều tạo nên những biến động trên thị trường bất động sản.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, bài học thực tiễn trên thị trường cả nước ngay trong giai đoạn đầu năm 2022, khi chúng ta công bố quy hoạch về triển khai đường vành đai 4, lập tức nó tạo cho đất đai ‘sốt’ rất mạnh ở xung quanh khu vực đường vành đai 4 có thể đi qua như Mê Linh.

Hay trước đó, khi công bố quy hoạch ven sông Hồng, quy hoạch các đô thị ven sông thì khu vực Đông Anh đất đai tăng giá phi mã, tăng bất hợp lý.

"Có khu vực chúng tôi đi khảo sát ở Đông Anh, nhiều dự án cỏ mọc xanh um, xung quanh quây hàng rào, không có hạ tầng gì nhưng giá thì trên 100 triệu đồng/m2, đắt ngang với khu vực Mỹ Đình đã được đầu tư bài bản”, ông Đính dẫn chứng.

Điều này cho thấy quy hoạch có tác động rất mạnh đến giá cả của thị trường bất động sản, ngay cả khi đang nghiên cứu, chuẩn bị làm quy hoạch hay chuẩn bị làm đường…

Điều này sẽ khó khả thi cho phát triển đầu tư vào hệ thống theo đúng quy hoạch. Nếu Đông Anh, Mê Linh mặt bằng giá cứ nâng cao như vậy, phát triển đô thị để theo quy hoạch được duyệt thì tính khả thi sẽ như thế nào, lúc đó chi phí để đền bù giải phóng mặt bằng chắc chắn sẽ cao. Việc mua bán qua nhiều lượt sẽ rất khó để chính sách đền bù giải phóng mặt bằng có thể thực hiện được. Khi đó, quy hoạch sẽ khó để đưa vào thực tế đầu tư.

Do đó, ông Đính cho rằng, khi công bố quy hoạch nhất là quy hoạch có tính chiến lược như quy hoạch sông Hồng cần phải có nguồn lực.

“Nếu chúng ta thực hiện một dự án theo quy hoạch mà cứ phát triển bất động sản, nhà ở trước sẽ khiến người ta chỉ tập trung vào nhà ở, nhưng sau đó phát triển các hệ thống hạ tầng, dịch vụ công cộng sẽ rất khó. Vì vậy, để triển khai kế hoạch có tính khả thi cao, tạo động lực phát triển tốt thì đầu tiên nên ưu tiên các dự án phát triển hạ tầng trước như trường học, bệnh viện, dịch vụ vui chơi giải trí, thương mại… tất cả những vấn đề này có thể đầu tư trước”, ông Đính nói.

Cũng theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cơ quan quản lý nên công bố phương án quy hoạch kể cả trong giai đoạn nghiên cứu quy hoạch.

“Về phía nhà đầu tư, chúng tôi cho rằng, các nhà đầu tư phải hết sức thận trọng trong việc đầu tư, mua bán đất đai ở những vùng đang có công bố quy hoạch, bởi vì quy hoạch công bố nhưng vẫn có thể có sự chỉnh sửa để phù hợp.

Nếu cứ tham gia vào việc mua bán lòng vòng làm tăng giá đất, tạo ra sự khó khăn trong thị trường bất động sản, đặc biệt khó khăn trong quản lý, thực thi quy hoạch thì khả năng cao nhất có thể là rủi ro khi mua phải đất quy hoạch công viên, cây xanh. Ở các quy hoạch, nhất là quy hoạch ven sông Hồng, tỷ lệ cây xanh chiếm ưu thế trên 30% nên nhà đầu tư cần hết sức thận trọng”, ông Đính khuyến cáo.

Minh Thư