Có sẵn tiền lúc này nên đầu tư chung cư hay chờ ‘săn’ đất ‘ngộp’?

Sẵn trong tay hơn 3 tỷ đồng tiền nhàn rỗi, chị Hương Giang ở Hà Nội đang muốn đầu tư vào bất động. Chị định mua một căn chung cư rồi cho thuê, vừa có tiền thu hàng tháng, sau vẫn có một tài sản, nếu giá tăng có lời sẽ bán.

Thế nhưng, một người bạn khuyên chị Giang nên chờ thêm một thời gian để mua đất 'ngộp' do những nhà đầu tư không trả được tiền vay nợ ngân hàng sẽ bán với giá rẻ, lúc đó mua vào đầu tư lâu dài sẽ có lợi hơn.

Trước lời khuyên đó, chị Giang băn khoăn nên đầu tư chung cư hay chờ ‘săn’ đất giảm giá, phân khúc nào đầu tư sẽ tốt hơn?

Phân tích về ưu nhược điểm của hai phân khúc chung cư và đất nền, chia sẻ với PV Infonet, ông Trịnh Nguyên Tuấn Anh, Chủ tịch HĐQT Công ty King Broker Group cho biết: Đất nền thiên về lãi vốn, tăng từ giá mua vào; còn chung cư có thêm dòng tiền khi khai thác cho thuê, nếu chọn được dự án có giá cho thuê cao có thể ‘lấy mỡ nó rán nó’.

“Những người dùng tiền sẵn có để đầu tư thì được; còn nếu dùng tiền vay ngân hàng thì dòng tiền không bù nổi lãi suất ngân hàng; lãi suất cho vay hiện đang trong giai đoạn cao 10-13%/năm trong khi cho thuê trung bình chỉ 4-6%/năm là thành công.

Chung cư ở thành phố lớn hiện giá đang rất cao, nói về tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư của mình là rất nhỏ, khả năng tăng giá của chung cư cũng chậm. Do đó, đầu tư chung cư sẽ hợp với những người muốn an toàn, chắc chắn, đầu tư chung cư để lấy tiền thuê hàng tháng và chờ đợi tăng giá”, ông Tuấn Anh nói.

Cũng theo vị này, chung cư tăng giá do các đợt mở bán, tăng giá từ lúc làm móng đến lúc hoàn thiện, tăng giá dựa theo độ ‘hot’ của thị trường. Thực tế, biên độ tăng giá vốn của chung cư không cao, thông thường chung cư sau sử dụng 5 năm giá sẽ giảm do hao mòn, xuống cấp thì giá sẽ càng ngày càng giảm. Chỉ có số ít chung cư kiểu “hàng limited” - hàng giới hạn, chỉ được xây dựng với số lượng nhất định ở khu đắc địa thì mới tăng giá. Còn chung cư bình dân sẽ ngày càng xuống giá.

Với đất nền, ông Tuấn Anh phân tích, có hai loại đất dân tự phân lô và đất nền dự án. Đa phần thiên về đất dân tự phân lô vì thời điểm này rất khó để xin dự án đất nền 1/500. 

“Giai đoạn này nhiều chủ đầu tư trông ngóng pháp lý, sửa đổi Luật Đất đai nên cũng không xin chủ trương đầu tư ở giai đoạn này. 

Do đó, phân khúc đất dân tự phân lô sẽ là phân khúc chủ đạo; các nhà đầu tư sẽ mua những mảnh đất nằm trong khu vực dân cư, có thể phù hợp với quy hoạch đất ở, đất thương mại dịch vụ hoặc đất có sẵn thổ cư. Nguồn đất này không phong phú như nguồn đất dự án, mà nằm rải rác ở khắp nơi. Thực tế là giá rẻ hơn đất dự án nhưng sẽ không có tính thị trường vì không tập trung một chỗ; đặc biệt người mua phải tự xử lý ra hàng”, ông Tuấn Anh cho hay.

Ông Tuấn Anh cũng cho rằng, thời điểm này, việc đầu tư lướt sóng rất khó; chỉ nên đầu tư vào trung hạn và dài hạn. Việc khó khăn về vốn chỉ ảnh hưởng đến những người có vốn nhỏ, còn thời điểm này là thời điểm của những người có vốn to bởi khi thị trường xuống, giá bất động sản hạ.

Từ nay đến cuối năm sẽ có dạng bất động sản ‘ngộp’, bắt buộc giảm giá “đẩy” hàng để thu tiền về. Thông thường văn hóa thói quen của người Việt Nam cuối năm cần chi tiêu nên rút vốn về; do đó thời điểm này những người săn hàng giá rẻ, hàng ‘ngộp’ sẽ tung tiền ra.

Còn ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, chung cư tăng giá thời gian qua do nhu cầu ở tăng cao, trong khi nguồn cung khan hiếm. Những sản phẩm chung cư mới đưa ra thị trường giá rất cao, đẩy giá chung cư cũ tăng lên. 

Tuy nhiên, theo ông Toản, hiện tượng tăng giá này sẽ chỉ xảy ra trong ngắn hạn và chỉ tăng trong một giới hạn nhất định. Việc mua chung cư đa phần để ở, còn mua giá cao để xác định có lãi từ cho thuê thì rất thấp, trung bình chỉ 3-5%, bằng lãi suất ngân hàng. Do vậy, khi giá tăng quá cao, thanh khoản sẽ giảm. Trong thời gian tới, phân khúc này khó tăng cao hơn nữa.

“Đối với phân khúc đất nền, đây là kênh đầu cơ, đa phần ở ngoại vi thành phố lớn. Một khi thị trường tài chính sụt giảm, thì độ “hot” của phân khúc này giảm rất nhanh. Tuy nhiên, giá không rơi thẳng đứng. Trong trường hợp tài chính khó khăn như hiện tại, xu hướng dài hạn của đất nền sẽ là giảm giá. Trừ những sản phẩm ở vị trí đắc địa, khai thác tốt có thể giữ giá hoặc tăng giá một phần. Những sản phẩm không khai thác được, ở khu vực xa thì giá sẽ giảm dần”, ông Toản nói.

Minh Thư