TP.HCM siết phân lô tách thửa, vẫn bùng nhùng kẽ hở

Cẩn trọng pháp lý dự án

UBND TP.HCM đang hoàn thiện quyết định thay thế cho Quyết định 33/2014 (QĐ33) về quy định diện tích tối thiểu tách thửa đất. Sau 3 năm áp dụng thực tế, QĐ33 một mặt được xem là giải pháp cho hàng ngàn người dân có cơ hội sở hữu nhà đất, nhưng cùng với đó là tình trạng phân lô bán nền tràn lan, phá nát quy hoạch chung.

Tại buổi toạ đàm mới đây với chủ đề “Ngăn chặn tách thửa biến tướng”, đại diện một số Phòng TN&MT quận, huyện trên địa bàn TP.HCM cho rằng QĐ33 bị nhiều tổ chức, cá nhân lợi dụng để mua đất nông nghiệp sau đó chuyển mục đích sử dụng đất rồi phân thành từng thửa nhỏ để bán. Để thắt chặt tình trạng này, các quận huyện vẫn đang tạm ngưng tiếp nhận hồ sơ tách thửa chờ quyết định thay thế.

Tuy vậy, thị trường đất nền vùng ven TP.HCM vẫn rất sôi động, tình trạng phân lô tách thửa diễn ra tràn lan nhưng không phải dự án án nào cũng có pháp lý rõ ràng. Nhiều trường hợp người mua đất vì tin vào lời ngon ngọt của các công ty môi giới mà… ngậm trái đắng.

Khi giao dịch đất nền, người mua cần tìm hiểu kỹ pháp lý của lô đất.

Ông Trần Trung H. (ngụ Đồng Nai) vừa gửi đơn khiếu nại Công ty cổ phần Bất động sản Đất Việt (Công ty Đất Việt) có trụ sở ở phường Tăng Nhơn Phú A, quận 9, TP.HCM. Theo nội dung đơn, đầu tháng 4/2017 ông H. đặt cọc 150 triệu đồng cho Công ty Đất Việt để mua 3 lô đất do công ty này bán. Gần 1 tháng sau ông H. đã thanh toán thêm 1,75 tỷ đồng.

Sau đó, nhận thấy pháp lý dự án đã mua không rõ ràng, ông H. tìm gặp lãnh đạo Công ty Đất Việt để giải quyết thì công ty đề nghị ông tiếp tục mua lô đất thuộc dự án Hoàng Hữu Nam mới hoàn trả lại số tiền đã thanh toán trước đó cho 2 lô đất còn lại. Thế nhưng, ngày 9/6, qua điện thoại, phía Công ty Đất Việt buộc ông H. phải mua 1 trong 3 lô đất và mất tiền đặt cọc của 2 lô còn lại, với 50 triệu đồng/lô.

Theo ông H, lãnh đạo Công ty Đất Việt trả lời số tiền 1,9 tỷ đồng mà ông đã đóng công ty đã mang đầu tư dự án nên không thể hoàn trả là hết sức phi lý. “Công ty này đã cố tình chiếm dụng vốn của tôi trong một thời gian dài, không công khai thông tin đầu đủ về bất động sản, phân lô đất nền không đúng quy định...”, ông H. bức xúc nói.

Quy định mới có chặt hơn?

Đại diện các Phòng TN&MT quận, huyện cho hay, QĐ33 có một số quy định mà trong đó có những thuật ngữ không được giải thích một cách rõ ràng dễ bị chủ đất lợi dụng “lách luật” phân lô tách thửa tràn lan, tạo nên những khu dân cư đông đúc nhưng hạ tầng kỹ thuật cũng như hạ tầng xã hội không đáp ứng được.

Để khắc phục tình trạng này, trong dự thảo của quyết định thay thế cho QĐ33 quy định thửa đất trên 2.000m2 khi tách thửa phải lập dự án theo quy định của Luật Nhà ở. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, quy định này sẽ khiến các đầu nậu và cò đất nhỏ lẻ phải “chùn tay” bởi không hiệu quả về kinh tế.

Trong khi đó, bà Nguyễn Phương Thảo – Phó Phòng TN&MT huyện Bình Chánh cho rằng, quy định trên 2.000m2 phải lập dự án nhưng chủ đất lại lách luật bằng cách có 5.000m2 thì chỉ chuyển mục đích tách thửa 1.999m2, tiếp đó lại xin chuyển một phần như vậy nữa. Bà Thảo đặt vấn đề nên chăng phải ràng buộc diện tích được chuyển mục đích?

Quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở trong QĐ33 cũng được giới đầu nậu, cò đất tận dụng khá triệt để. Theo đó, diện tích tối thiểu tách thửa giữa đất ở đã có nhà hiện hữu và đất ở chưa có nhà là khác nhau. Do đó, chủ đất lách bằng cách xây những căn nhà tạm trên khu đất trống để làm cơ sở phân lô, tách thửa.

Đại diện Phòng TN&MT quận 9 bà Lê Thị Phương cho hay, tình trạng này không chỉ xảy ra trên địa bàn quận mà nhiều nơi khác. Để tách thửa nhỏ, chủ đất xin phép xây dựng nhà nhỏ rồi hoàn công. Có những căn nhà xây lên không có ai ở nhưng theo quy định đó là nhà hiện hữu, đã hoàn công thì chính quyền vẫn phải giải quyết.

Ngoài ra, đối với trường hợp đất thuộc sở hữu chung nhưng không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa thì chủ đất lách bằng cách kiện ra toà đòi phân chia sở hữu. Sau khi có bản án của toà thì việc tách thửa vẫn được thực hiện. 

Để hạn chế việc chia nhỏ thửa đất từ cách làm này, trong dự thảo lần này có quy định phán quyết của toà án ban hành sau ngày quyết định thay thế QĐ33 có hiệu lực cũng phải tuân theo diện tích tối thiểu mà quyết định thay thế quy định.

Quan sát nhiều khu đất được phân lô theo QĐ33, ông Trương Công Nam – Phó Chánh Thanh tra Sở Xây dựng TP.HCM cho biết thực trạng một số khu chưa được kết nối với hạ tầng chung. Về lâu dài khi dân số gia tăng thì hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện không đáp ứng được nhu cầu. Trong khi giới đầu nậu phân lô bán kiếm lời rồi đi thì Nhà nước lại phải bỏ tiền để xây dựng hạ tầng cho người dân.

Tại cuộc họp với Sở TN&MT về góp ý cho dự thảo quyết định thay thế QĐ33 vào tháng 5/2017, ông Nguyễn Văn Khoa – Phó Chủ tịch UBND TP.HCM chỉ đạo, quy định về diện tích tối thiểu tách thửa đất phải tạo điều kiện cho người dân có nhu cầu nhưng cũng phải ngăn được tổ chức, cá nhân lợi dụng để trục lợi.