Siết tín dụng vào bất động sản, thị trường đất nền khó 'sốt' cuối năm

Bất động sản thanh khoản thế nào trong quý cuối năm?

Nói về bức tranh thị trường bất động sản, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn cho hay, thị trường bất động sản có bước tăng trưởng vọt ở giai đoạn 2016-2018, sau đó mặc dù dịch bệnh nhưng nguồn cung vẫn ra thị trường khá tốt.

Quý 3/2022 thị trường tiếp tục tăng trưởng. Ông Tuấn dự báo sang quý cuối năm nay, nguồn cung có sự tăng trưởng mạnh hơn, nhất là phân khúc chung cư ở TP.HCM. 

Với phân khúc đất nền, 1-2 tháng tới có thể phân khúc này bị ảnh hưởng, nhưng nhìn vào quá khứ, thường vào thời điểm cuối năm và đầu năm, lượng quan tâm tìm kiếm với đất nền rất cao. 

Vì thế, ông Tuấn cho rằng, trong ngắn hạn chưa hồi phục nhưng thông thường vào thời điểm cuối năm và đầu năm đất nền là phân khúc hàng năm đều có cơn sốt. Lý do, đây là thời điểm công bố những quy hoạch, hạ tầng mới ở các địa phương. Khi có những công bố đó sẽ tác động đến giá đất nền.

“Vài địa phương giải ngân đầu tư công rất thấp nên chỉ còn quý cuối năm để giải ngân nên cuối năm sẽ là thời điểm tập trung nhiều hơn cho phân khúc đất nền trở lại.

Tuy nhiên, thị trường đất nền là thị trường đầu cơ, có sự hạn chế cấp tín dụng mới nên để có thể xảy ra câu chuyện sốt đất nền ở quý cuối năm này là tương đối khó. Nhưng đến năm 2023 – 2024, khi GDP tăng trưởng, người dân giàu lên xu hướng tìm kiếm đất đai cũng tăng. FDI đầu tư ở Việt Nam tăng lên kéo theo chuyên gia, người lao động tập trung ở thị trường có khu công nghiệp nhiều. Dân cư tăng lên cũng kéo theo dự tăng trưởng về giá”, ông Tuấn nói.

Còn ông Lê Đình Hảo, Giám đốc khối kinh doanh Batdongsan.com.vn cho rằng, lãi suất ngân hàng tăng sẽ tạo lực hút dòng tiền ‘đẩy’ vào ngân hàng để hưởng lãi suất, lãi suất gia tăng thì lãi suất cho vay cũng sẽ tăng theo, khiến người mua và doanh nghiệp bất động sản sẽ khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng hơn. Điều này sẽ ảnh hưởng nhất định đến thanh khoản của một số phân khúc bất động sản ở thời điểm hiện tại.

Theo ông Hảo, tâm lý của người mua sẽ có sự è dè, cẩn trọng hơn trong việc đầu tư, mua bất động sản.

Việc nới room tín dụng là yếu tố tạo lực đẩy tốt cho thị trường bất động sản, dù chưa thể giúp thị trường bứt tốc nhanh được nhưng ít nhất giúp thị trường có thanh khoản tốt hơn, tạo đà tâm lý cho các chủ thể tham gia thị trường tốt hơn.

Ông Hảo nhận định, giai đoạn đầu quý 4 này thị trường bất động sản sẽ có thanh khoản chậm nhưng đến cuối quý 4 thị trường sẽ tốt hơn khi dòng tiền lợi nhuận sẽ đẩy vào bất động sản; vốn FDI và giải ngân đầu tư công cũng sẽ tốt hơn. Đồng thời, cuối năm lượng kiều hối sẽ đổ về Việt Nam rất tốt; dự báo Việt Nam sẽ thu hút khoảng 14-16 tỷ USD lượng kiều hối đổ về, giúp thị trường bất động sản sẽ sôi động hơn.

“Đầu quý 4 sẽ có giao dịch nhưng thanh khoản chậm, cuối quý 4 thị trường sôi động, thanh khoản tốt hơn. Sang đầu 2023, thị trường sẽ dần ổn định hơn khi chính sách liên quan đến lãi suất, tín dụng, tỷ giá được ban hành ổn định”, ông Hảo nhận định thêm.

Đầu tư vào phân khúc nào?

Khi room tín dụng được siết chặt hay nới lỏng, phân khúc bất động sản nào đáng để đầu tư trong 12 tháng tới?

Trả lời câu hỏi này, ông Hảo cho rằng, nguồn vốn là yếu tố sống còn của thị trường bất động sản, cần cho cả người mua bất động sản và doanh nghiệp. Do đó, nếu không có vốn triển khai dự án sẽ ảnh hưởng đến cung - cầu của thị trường.

“Nếu dòng tiền tiếp tục bị giới hạn sẽ có hai vấn đề xảy ra. Thứ nhất, những giỏ hàng hiện tại thị trường đang mở bán sẽ có mức độ thanh lọc tự nhiên; dự án nào ở vị trí tốt hơn, khả năng sử dụng, tạo dòng tiền tốt hơn và thanh khoản tốt hơn sẽ được người mua ưu tiên tìm kiếm hơn.

Bản thân người mua cũng phải cơ cấu lại dòng tiền, nguồn vốn của mình để đảm bảo. dòng tiền của mình trước khi sinh lời; họ sẽ tính đầu tư vào phân khúc nào ít nhất là không lỗ khi bán lại, sau đó mới tính đến bài toán sinh lời”, ông Hảo nhận định.

Khẩu vị đầu tư của nhà đầu tư trên thị trường rất khác nhau; nhưng theo ông Hảo, phân khúc bất động sản nhà phố ở những nơi có hạ tầng dân cư, liên kết vùng tốt, hiện hữu sẽ có tiềm năm đầu tư tốt. Cùng với đó là bất động sản liên quan đến hạ tầng công nghiệp, đó là các khu nhà ở, dịch vụ thương mại, logistics, khu về kho xưởng bến bãi… sẽ có tiềm năng đầu tư thời gian tới.

“Một phương án phụ có thể đầu tư nhưng không mang tính dài hạn, đó là chung cư”, ông Hảo đưa thêm nhận định.

Còn theo ông Đinh Minh Tuấn, đất nền là phân khúc có tính đầu cơ cao, không cần dòng tiền hàng tháng nhưng lợi suất đối với khu vực có tiềm năng, hạ tầng tốt thì độ tăng trưởng về giá rất cao. Nhất là khi thị trường Việt Nam tốc độ đô thị hóa mới chỉ 4%, xung quanh hạ tầng, cao tốc… đang được triển khai rất đồng bộ.

“Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng là phân khúc bị ảnh hưởng thời gian qua nhưng nếu kỳ vọng tương lai nới lỏng tín dụng, các chủ đầu tư có thêm nguồn lực đầu tư vào thì đây là phân khúc cũng sẽ có sự tăng trưởng.

Phân khúc chung cư cao cấp hay nhà phố có giá trị cao là phân khúc hút nhà đầu tư. Số lượng nguồn cung hạn chế, giá cao là điểm tích cực đối với các nhà đầu tư tìm kiếm tăng trưởng lợi nhuận; nhưng đây là phân khúc cần đòn bẩy tài chính lớn”, ông Tuấn phân tích.

Minh Thư