Giải cứu thị trường bất động sản từ gốc

Hàng loạt giải pháp từ thị trường vốn, tài chính, tiền tệ, các tháo gỡ khó khăn về thủ tục pháp lý đã được ban hành và thực hiện quyết liệt, nhưng việc giải cứu đối với thị trường này hầu như mới chỉ đạt được ở phần ngọn.

Đất đai là bất động sản mẹ của mọi bất động sản trên đất, tức các bất động sản con. Phải chăng, kêu cứu của thị trường bất động sản chính là kêu cứu về sự vắng bóng của thị trường bất động sản mẹ, trong đó không chỉ có “con thiếu mẹ”, mà còn có cả “mẹ thiếu con”.

Nhiều bất động sản con được xây dựng nhưng phải phá bỏ vì mặt bằng có sai phạm. Nhiều nhà cao tầng phải cắt ngọn vì vị trí mặt bằng không cho phép vượt độ cao. Nhiều khu đô thị mới xây dựng xong với mức độ hoàn chỉnh, đồng bộ cao, nhưng những bất động sản con được mua mà không ai đến ở, vườn không nhà trống.

Vậy vì sao lại vắng bóng thị thường bất động sản mẹ?

Có hàng trăm lý do, nhưng tuyệt nhiên và cần khẳng định ngay từ đầu rằng không có lý do nào bắt nguồn từ hiến định về đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Hiến pháp năm 2013).

Ngược dòng lịch sử, Hiến pháp năm 1959 đã ghi rõ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Hiến pháp này tuy không ghi “Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai”, nhưng mọi người dân đều hiểu đó như là một mặc định, bởi “Tất cả quyền lực trong nước Việt Nam dân chủ cộng hòa đều thuộc về nhân dân” – Điều 4, Hiến pháp năm 1959. Vấn đề ở chỗ Nhà nước thực hiện hiến định  năm 2013 đó như thế nào.

Phải chăng Nhà nước ban hành qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất là tất yếu có thị trường bất động sản mẹ? Rõ ràng là không, bởi đây chỉ là 2 công cụ mà Nhà nước đã thực hiện từ thời kế hoạch hóa tập trung, không cần tới thị trường.

Phải chăng Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, định giá đất, khuyến khích và bồi thường thiệt hại thu hồi đất, đấu thầu/đấu giá quyền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng... đều là những hoạt động của thị trường bất động sản mẹ? Rõ ràng là không, bởi đây chỉ là hoạt động của nhà nước, cơ quan nhà nước, cán bộ nhà nước trong phân phối nguồn lực đất đai cho nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng dưới hình thức giao đất và cho thuê đất.

Có thể nói, dấu ấn của cơ chế kinh tế kế hoạch hóa vẫn còn đậm nét trong hoạt động phân bổ nguồn lực đất đai.

Không thể phủ nhận mặt tích cực của dấu ấn trên. Nhờ có sự phân phối của Nhà nước, nguồn lực đất đai của quốc gia mới giữ được ổn định trên bình diện vĩ mô. Trong đó, đất lúa được giữ vững; đất rừng được duy trì; đô thị hóa có bước phát triển thần tốc; nông thôn mới thay thế dần nông thôn cũ; xuất hiện một hệ thống các doanh nghiệp qui mô lớn, có năng lực xây dựng những công trình phức tạp, hiện đại.

Cách “cứu” doanh nghiệp bất động sản bền vữngThời gian gần đây, đặc biệt sau khi room tín dụng được nới gần 2%, nhiều cuộc hội thảo liên quan đến chủ đề “cứu hay không cứu” thị trường bất động sản đã được tổ chức.
Mặc dù vậy, việc nhà nước thực hiện phân phối nguồn lực đất đai trong nền kinh tế thay cho hoạt động của thị trường bất động sản mẹ đã tạo ra nhiều kết quả không mong muốn. Có những hộ nông dân có đất nông nghiệp bị thu hồi với giá chỉ bằng 1/10, 1/100 giá thị trường; có những khu đất công cũng bị cùng cảnh ngộ tương tự; có cả những người bỗng giàu lên với tốc độ chóng mặt từ kinh doanh đất; có cả những cán bộ nhà nước từ cấp thấp đến cấp chiến lược bị tù đầy vì “ăn đất”.

Đất đai là loại bất động sản mẹ nên phải có thị trường bất động sản mẹ. Việc thay thế thị trường bất động sản mẹ bằng phương thức phân phối đất đã đặt thị trường bất động sản vào thực trạng luôn bị thừa-thiếu lẫn lộn mà mọi biện pháp “giải cứu” đều chỉ như muối bỏ biển, đặc biệt là các giải pháp từ các loại thị trường phối hợp như thị trường vốn/ tài chính/ tiền tệ...

Nhiều triệu người dân tại các khu kinh tế, khu công nghiệp... đã và đang cần có nhà nhưng phải nhiều chục năm nữa mới đủ tiền tiết kiệm để mua một triệu căn nhà xã hội vừa mới được lên kế hoạch. Hàng loạt khu đô thị được thiết kế khang trang đã hoặc đang được xây dựng với những biệt thự, căn hộ cao cấp sẵn sàng giao bán nhưng ít người đến ở.

Bong bóng bất động sản đã xuất hiện cùng với những tiếng kêu giải cứu. Nhưng giải cứu cái gì. Nếu là giải cứu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì “hơi bị vô lý” vì kinh doanh có khi lỗ, khi lãi, tự lấy lãi bù lỗ cùng với bài học rút ra là xong. Nếu là giải cứu về pháp lý, như các doanh nghiệp đang kêu, chỉ cần Nhà nước sửa đổi, bổ sung những qui định đang là rào cản trong luật và các văn bản dưới luật là xong.

Nhưng xong là xong ở cấp vi mô chứ chưa xong ở cấp vĩ mô, ở phạm vi thị trường bất động sản bởi những vướng mắc, rào cản ở thị trường bất động sản mẹ vẫn chưa được giải quyết. 

Thị trường bất động sản mẹ vẫn còn đang vận hành theo nhiều cách thức phân phối của nền kinh tế trước Đổi mới. Phương thức này đang níu kéo Việt Nam trong vòng kim cô “phát triển trung bình thấp” với viễn cảnh dân số chưa giàu đã già.

Hãy chuyển phương thức phân phối nguồn lực đất đai bằng một phương thức mới của nền kinh tế thị trường định hướng XHCN mà Việt Nam đã quyết chọn và đã gặt hái được nhiều thành công để không còn tiếng kêu giải cứu từ thị trường bất động sản.

TS Đinh Đức Sinh