DN vẫn muốn xây căn hộ 20 m2

Tại buổi toạ đàm mới đây tại TP.HCM, một lần đề xuất căn hộ 20m² được đưa ra, trước đó 2 năm, đề xuất này từng được Cty Đất Lành đưa ra với cơ quan chức năng.

Mô hình căn hộ 20 m2 hứa hẹn mãi lực xuyên phá băng cho thị trường BĐS

·Nhu cầu có đại diện cho đa số?

Trở lại 2 năm trước, báo giới cùng đại bộ phận DN kinh doanh BĐS đã bán tín bán nghi trước tin đồn Bộ Xây dựng “bật đèn xanh” cho căn hộ 20m² do Cty Đất Lành khởi xướng và đề xuất lên các cơ quan (cả Tổng Bí thư và Thủ tướng Chính phủ).

Thời điểm đó, người phát ngôn Bộ Xây dựng là Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam đã lên tiếng phủ nhận thông tin này. Tuy nhiên, vị chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng đưa ra nhiều luận điểm đáng chú ý.

Theo đó, Bộ Xây dựng chưa thể hiện quan điểm cho phép hay chưa cho phép, vì chưa phải thẩm quyền của Bộ nhưng rõ ràng ở đây là có nhu cầu. Tuy nhiên, nhu cầu này có đúng không, khoa học không, chính đáng và cần giải quyết hay không là câu chuyện khác. DN đề nghị, nhiều người có ý kiến bàn bạc xung quanh kể cả cấp quản lý Nhà nước, các chuyên gia, báo chí… có nghĩa là trên thực tế có vấn đề này thì chúng ta phải giải quyết.

Còn giải quyết như thế nào thì phải đúng luật pháp, có trình tự và hợp lý, đúng thẩm quyền. Quan điểm của Bộ là phải đáp ứng nhu cầu của xã hội và các chính sách để đáp ứng nhu cầu đó phải phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội ở từng giai đoạn.

Thời điểm đề xuất cho phép xây dựng phát triển căn hộ từ 20m² vào tháng 6/2010 và hiện nay có bối cảnh trái ngược nhau.

Cách đây 2 năm, khi thị trường BĐS còn đang thời kỳ “vượng”, hầu như mọi phân khúc đều có tính thanh khoản cao. Giới kinh doanh BĐS bao gồm cả đầu cơ đều gặt hái thành công, cùng với đó, các loại hình sản phẩm bán chạy tới mức muốn mua một suất căn hộ tầm trung cũng phải đặt hàng với “cò” đất từ vài tháng trước và chấp nhận mức giá trên trời vì thông tin luôn được chăm sóc kỹ bởi giới đầu cơ.

Còn thời điểm này, tất cả đều đảo ngược. Tình trạng đói vốn kéo dài, dự án đình đốn, chậm triển khai hoặc bị dừng khiến cả người mua lẫn kẻ bán đều chán nản và dần buông xuôi. Bất chấp việc hạ lãi suất từ ngân hàng, người mua nhà có nhu cầu thực vẫn khó với tới dòng sản phẩm chính thống thuộc loại rẻ nhất hiện nay (1,2-1,8 tỷ đồng/căn) trên thị trường.

Từ 2010 đến nay, sức cầu về nhà ở luôn ở mức cao và chưa được đáp ứng đúng mức bởi nhiều lý do trong đó phải kể đến giá thành sản phẩm địa ốc.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, trong điều kiện đất nước còn nghèo, nhu cầu nhà ở của người dân rất lớn việc phát triển căn hộ nhỏ theo định hướng quy hoạch phát triển đô thị của từng địa phương trong giai đoạn hiện nay là phù hợp và hết sức cần thiết. Không chỉ vậy, chính các DN BĐS vốn ăn đời ở kiếp với nghiệp đất cát đã thừa nhận lúc này chỉ có phân khúc căn hộ nhà ở giá rẻ, trung bình với thanh toán linh hoạt mới mong cứu vãn thị trường đang vào cơn hấp hối. Vậy nên, cả về lý (mặt thị trường) lẫn tình (đáp ứng nhu cầu an cư của đại bộ phận người dân lao động tại đô thị), căn hộ từ 20m² đang tỏ rõ những điểm tối ưu tại thời điểm hiện nay.

Từ hành lang pháp lý tới quy hoạch

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, chỉ riêng con số 14% số người ở thành thị phải đi thuê nhà vừa công bố cũng đủ để thấy nhu cầu lớn tới mức nào. Ông đưa ví dụ, một gia đình ở căn hộ 20 m2, người ta sẽ sinh con, như vậy căn hộ dành cho 2 người đã trở nên quá tải. Nhưng nếu đặt ngược lại vấn đề, nếu không có căn hộ đó người ta có sinh con không? Vẫn sinh con và vẫn ở. Rồi đứa con lớn lên sẽ lập gia đình và nếu không có căn hộ nhỏ để họ chuyển đi thì vẫn phải ở nhà của bố mẹ.

Vậy nên rõ ràng tỷ lệ m2/người không phụ thuộc vào cơ cấu căn hộ, bởi diện tích ở là do người dân tự sắp xếp, khi có điều kiện tự họ sẽ chuyển ra ở chỗ rộng hơn.

Nhìn rộng hơn, ở các nước phát triển như Hàn Quốc, Hồng Kông, Australia, Pháp, Mỹ… vẫn có căn hộ diện tích nhỏ 20m2, thậm chí còn nhỏ hơn. Với điều kiện và tiện nghi như đang có ở đó thì không thể gọi là khu ổ chuột được. Vấn đề có thể hiểu rộng hơn ở đây, là công tác quy hoạch đi kèm theo quyết sách cho phép phát triển loại hình nhà ở này tại các đô thị trên cả nước.

Đó là ý kiến của từ cơ quan quản lý Nhà nước. Về phía DN, tiên phong trong lĩnh vực này không phải là Cty Đất Lành, mà là một đơn vị ngoài Bắc. Vinaconex Xuân Mai từng tuyên bố sẽ xây dựng được những căn hộ diện tích 30 m2 chỉ với mức giá 05 triệu đồng/m2, thậm chí ngay tại địa bàn Hà Nội.

Câu chuyện căn hộ diện tích nhỏ, giá bình dân trước giờ lại thành đề tài “nóng”, giải pháp cho một thị trường BĐS phức tạp đang được cả nền kinh tế hướng tới.

Vấn đề còn lại lúc này là hành lang pháp lý cho sản phẩm căn hộ 20m². Người đại diện Bộ Xây dựng cho rằng có thể sẽ sửa luật Nhà ở trong thời gian tới để cởi gỡ nút thắt này. Tuy nhiên, việc áp dụng từng địa phương sẽ cần có lộ trình phù hợp.

Có ý kiến cho rằng, nên chăng điều chỉnh về diện tích tối thiểu 30m2 trở lên sẽ hợp lý và khả thi hơn nhờ tên gọi “nhà ở xã hội”. Bởi lúc đó sẽ không cần sửa luật, mà chỉ thêm vào những thông tư liên quan và hướng dẫn là đủ, từ đó từng địa phương sẽ áp dụng linh hoạt trên tinh thần chung.

Lần thứ 2, đề xuất căn hộ loại này được nhắc tới, nhưng với sự cấp thiết hơn trước bối cảnh muôn đường khó của thị trường. Giới DN, người dân - đặc biệt là những người lao động có mức thu nhập thấp chưa có chốn an cư để lạc nghiệp - đang ngóng chờ quyết sách đúng lúc và hợp lý từ Nhà nước.

GL