70% vướng mắc bất động sản liên quan pháp lý: Thực tế đang gỡ ra sao?

Khẩn trương các giải pháp gỡ thủ tục pháp lý

Vào đầu tháng 5, tại buổi làm việc với Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về giải quyết tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản (BĐS), Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu phải chỉ rõ vướng mắc ở văn bản pháp luật nào, thuộc cấp nào ban hành, ai giải quyết, bao giờ xong, trong đó tập trung vào những nhóm vấn đề thuộc trách nhiệm của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ. 

Phó Thủ tướng cũng nhấn mạnh: “Phải khẩn trương triển khai các giải pháp hoàn thành thủ tục pháp lý cho các dự án bất động sản, tạo chuyển biến, tác động tích cực ngay đến thị trường BĐS, không thể cứ họp nhiều nhưng thị trường vẫn như vậy, vướng mắc vẫn như vậy”.

Mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã “tận tay chỉ việc” yêu cầu Bộ trưởng Bộ Xây dựng làm việc trực tiếp với ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch Novaland để gỡ vướng dự án ở Đồng Nai. 

Chia sẻ với VietNamNet, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho hay, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã trực tiếp làm việc với ông Bùi Thành Nhơn - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Novaland, để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án của doanh nghiệp này ở Đồng Nai.

Theo Thứ trưởng Sinh, điểm tháo gỡ lớn nhất của Bộ Xây dựng hướng dẫn Novaland vấn đề quy hoạch. Trước đó, Bộ Xây dựng đã làm việc trực tiếp với doanh nghiệp và các dự án tại Đồng Nai. 

“Bộ đã có báo cáo lên Thủ tướng những khó khăn vướng mắc của doanh nghiệp và cách tháo gỡ. Chúng tôi nhận diện khó khăn vướng mắc thứ nhất liên quan đến nội dung về quy hoạch, sự không phù hợp giữa quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết và các dự án. Về vấn đề này, chúng tôi đã thống nhất cùng UBND tỉnh và các doanh nghiệp để tháo gỡ”, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nói.

Thứ trưởng cho biết, hiện nay tỉnh Đồng Nai thực hiện nhiệm vụ điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung TP Biên Hòa đến năm 2045. Nhiệm vụ quy hoạch tổng thể chung đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định 252.

Do đó, Bộ đề nghị UBND tỉnh Đồng Nai chỉ đạo rà soát đánh giá lại nội dung quy hoạch chi tiết các dự án và nội dung điều chỉnh quy hoạch phân khu C4 trên cơ sở các nội dung đang nghiên cứu của đồ án điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung để báo cáo Thủ tướng xem xét việc điều chỉnh một số nội dung quy hoạch phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn áp dụng đối với TP Biên Hòa và đảm bảo các yêu cầu về hành lang bảo vệ sông, rạch và thoát nước tổng thể cũng như thực tiễn phát triển.

Những thông điệp cho thấy sự khẩn trương của Chính phủ trong việc gỡ vướng cho thị trường bất động sản.

PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo – Trưởng khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, trường ĐH Kinh tế Quốc dân đánh giá, đến thời điểm này đã có nhiều giải pháp được đưa ra. Từ vốn, gỡ vướng về pháp lý đến việc thực thi…

Tuy nhiên, theo bà Thảo, dù nhiều chỉ đạo được đưa ra nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường nhưng ở nhiều địa phương cũng chưa thực sự quyết liệt, thậm chí còn e ngại không dám thực hiện. Vì có nhiều vấn đề vẫn chưa được quy định trong luật. 

“Nhiều thủ tục hiện nay vẫn còn chờ luật nên rõ ràng việc thực hiện chưa thể đẩy nhanh khiến không ít chỉ đạo còn nằm trên giấy. Thời gian qua, Thủ tướng đã có nhiều chỉ đạo trong đó còn chỉ cụ thể Bộ trưởng Bộ Xây dựng làm việc với doanh nghiệp về dự án.

Đối với doanh nghiệp bất động sản thì vốn chôn đọng nhiều ở dự án nên dự án “đứng hình” thì doanh nghiệp cũng gặp nguy. Từ đó để thấy rằng, để đẩy mạnh triển khai dự án cần khẩn trương có kết luận thanh tra về các dự án đã và đang hoàn thiện pháp lý, nhất là các dự án lớn” - PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo phân tích.

Cũng theo bà Thảo, hiện thị trường BĐS vẫn trong thời kỳ khó khăn, rất khó để có thể vực dậy ngay được khi động cơ để mua bán gần như bị triệt tiêu.

“Sự lệch pha cung – cầu BĐS trong thời gian dài khiến nguồn cung đối với nhà ở vừa túi tiền thiếu vẫn thiếu trong khi nhà ở cao cấp thừa vẫn thừa đã được nhìn nhận rõ. Tôi cho rằng, giải pháp trọng tâm ở đây vẫn là đẩy mạnh gỡ về pháp lý” – bà Thảo nói.

Thị trường muốn sôi động thì phải có giao dịch

Ngoài ra, một giải pháp được nhiều chuyên gia cho rằng cần tập trung là khơi thông cho nhà ở xã hội.

Theo PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo, nên cho phép chuyển các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội để cho thuê hoặc cho thuê mua đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân.

“Thị trường BĐS muốn sôi động thì phải có giao dịch. Và muốn vậy phải có các sản phẩm phù hợp với nhu cầu sử dụng và vừa túi tiền, tính pháp lý rõ ràng. Nhưng cũng phải thấy rằng thị trường không thể phục hồi nhanh chóng và tốt ngay lên được. Vào khoảng cuối năm nay, đầu năm 2024 thị trường có thể có những chuyển biển khởi sắc hơn ở một số phân khúc” – bà Thảo nhận định. 

Thông tin về vấn đề ngày, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, hiện có khoảng 100 dự án đã được cấp phép xây dựng, đang triển khai đầu tư xây dựng thuộc đối tượng cho vay của gói 120.000 tỷ với nhà ở xã hội.

Đến nay, Bộ Xây dựng chưa chưa nhận được phản ánh từ chủ đầu tư về khó khăn liên quan đến thủ tục, hồ sơ vay vốn.

Để thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030, Bộ giao các địa phương rà soát, thực hiện nghiêm quy định về việc dành 20% quỹ đất ở đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để đầu tư phát triển nhà ở xã hội theo pháp luật về nhà ở. 

Đánh giá từ phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Quang Huy - Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Apec cho rằng, Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đánh đúng và trúng vào thị trường là đáp ứng nhu cầu thực và khả năng chi trả thực của đại đa số người dân giúp cung – cầu gần với nhau hơn thì không ai phải “giải cứu” ai cả.

Theo ông Huy, phần lớn chủ đầu tư đã đi quá xa so với nhu cầu thực của người dân cũng như đi quá xa mức chi trả bình quân của khách hàng. “Hàng loạt căn hộ cao cấp, siêu sang đến vài trăm triệu /m2 trên thị trường nhưng những căn hộ này chỉ phục vụ khoảng 1% nhu cầu người dân, các căn hộ cao cấp phục vụ số ít trung lưu còn lại phần lớn lao động để mua một căn chung cư 4-5 tỷ là rất khó. Cho nên bây giờ nếu các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc một căn chung cư tại các thành phố lớn dao động 2 – 3 tỷ thì không cần phải “giải cứu” – ông Huy nói.

Hồng Khanh