Xây mới chung cư cũ tại TP.HCM: Dân mong, nhưng chủ đầu tư... chưa vội

Hàng trăm chung cư “chờ chết"

Hiện trạng này đang tồn tại ở TP.HCM từ nhiều năm qua. Chung cư 727 nằm trên đường Trần Hưng Đạo, Quận 5 là một ví dụ điển hình. Công trình này được xây dựng từ năm 1960, cách đây gần chục năm cơ sở hạ tầng xuống cấp trầm trọng, tường gạch mục nát, bong tróc, ẩm mốc đe dọa tính mạng cư dân. Lo lắng trước tình trạng này, UBND Quận 5 đã di dời hơn 500 hộ dân nhưng đến nay vẫn còn hơn chục hộ quyết bám trụ vì chưa đạt được thỏa thuận về giá cả đền bù.

Theo bà Hồng (51 tuổi), người có thời gian sống tại chung cư 727 gần 30 năm, nhiều căn hộ bỏ hoang tại đây trở thành nơi đổ rác bốc mùi hôi thối. Về đêm, nơi  đây càng trở nên hoang lạnh vì không đủ ánh sáng, các đối tượng xấu lại hay lảng vãng, tình trạng trộm cắp lộng hành khiến không ai dám ra khỏi nhà.

Tình trạng xuống cấp nghiêm trọng tại chung cư 727.

Cũng theo bà Hồng, các hộ dân ít ỏi còn bám trụ tại đây đa phần là lao động nghèo, với hơn 100 triệu đồng được đền bù cũng không mua nổi nơi ở mới. “Biết là hiểm nguy luôn rình rập nhưng cầm số tiền đền bù ít ỏi cũng không mua được nhà mới nên các hộ dân ở đây đành chịu”, bà Hồng trăn trở.

Thống kê sơ bộ của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện ở thành phố có khoảng 200 chung cư cũ và phần lớn trong số đó đang xuống cấp trầm trọng. Ngoài chung cư 727 nói trên, một số nơi cũng có tình trạng tương tự là chung cư Cô Giang (Quận 1), Lô 4, Lô 6 Thanh Đa, Bắc Đinh Bộ Lĩnh (Quận Bình Thạnh), Ngô Gia Tự (Quận 10)…

Theo kế hoạch, trong thời gian tới TP.HCM sẽ tiến hành tháo dỡ khoảng 70 chung cư cũ, di dời hơn 7000 hộ dân đang sinh sống, sửa chữa 3 lô chung cư với quy mô 10.000m2 sàn. Bên cạnh đó, thành phố cũng sẽ khởi công xây mới thay thế 61 chung cư cũ.

Tuy nhiên, theo đánh giá của ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA, tiến độ xây dựng của các chung cư cũ, hư hỏng nặng còn rất chậm chưa đáp ứng yêu cầu công tác chỉnh trang đô thị, cũng như nguyện vọng của người dân đang cư ngụ trong các chung cư này. Mặt khác, các doanh nghiệp (DN), chủ đầu tư bất động sản (BĐS) chưa mặn mà tham gia vào công tác cải tạo, xây dựng mới chung cư xuống cấp.

 Doanh nghiệp BĐS chưa vội

Thực tế cho thấy, nhiều DN đã gặp khó khi tiếp cận xây dựng mới các chung cư nằm trong khu vực nội thành. Bởi ngoài vấn đề thỏa thuận giá cả đền bù còn phải giải quyết phương án tái định cư tại chỗ khi công trình mới hoàn thành. Mà mỗi hộ dân lại đòi hỏi một kiểu đã khiến không ít chủ đầu tư không mấy mặn mà.

Theo ông Lê Hoàng Châu, nguyên nhân chính khiến các DN BĐS chưa mặn mà tham gia là chưa có những cơ chế, chính sách phù hợp dù đây là mảnh đất màu mỡ mà bất cứ DN nào cũng muốn tìm kiếm lợi nhuận. Bởi theo tinh thần của dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng nhà chung cư, DN đầu tư được phép tăng chiều cao công trình và hệ số sử dụng đất, nhưng quy mô dân số lại không được thay đổi.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng nên cho phép tăng quy mô dân số ở các dự án xây mới chung cư cũ, như thế sẽ thu hút nhiều chủ đầu tư BĐS tham gia.

Ví như với chung cư có quy mô 1000 dân, khi xây mới diện tích căn hộ được tăng lên nhưng vẫn giữ quy mô dân số như cũ thì ảnh hưởng đến giá thành, chủ đầu tư rất khó bán.

HoREA cũng đang kiến nghị nên cho phép DN điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, quy mô dân số lên ít nhất ba lần so với quy hoạch cũ của dự án, và không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của dự án cho phép. Một thực tế khác là đối với hộ có nhiều hộ khẩu trong cùng một căn hộ chung cư cũ thì ngoài căn hộ xây dựng mới được hoán đổi, nên có chính sách các hộ ở ghép mua căn hộ mới với giá ưu đãi được tính bằng giá vốn cộng thêm 10% lợi nhuận.

Ông Nguyễn Trọng Ninh – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cho hay, việc tăng quy mô dân số tại công trình mới trên nền chung cư cũ sẽ gây tác động đến độ nén dân số, ảnh hưởng đến hạ tầng kỹ thuật vì thực tế các chung cư cũ đều nằm tại khu vực nội thành đô thị. Tuy nhiên tùy công trình mà chủ đầu tư có thể kiến nghị địa phương để xem xét giải quyết.