Thủ thuật '3 nhanh' của DN kinh doanh condotel và 'miếng mồi' dụ nhà đầu tư sập bẫy

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, từ năm 2014 đến nay, nhiều chủ đầu tư dự án condotel đã thực hiện phương thức huy động vốn, bán condotel hình thành trong tương lai cho khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp, nhằm tranh thủ đạt ngay “3 nhanh” là bán nhanh, thu hồi vốn nhanh và chốt lời nhanh.

"Vỡ trận" Cocobay Đà Nẵng là những cú “sốc” nặng và ‘hồi chuông cảnh báo’ đối với các chủ đầu tư, khách hàng tại các dự án condotel khác.

“Bên cạnh cam kết đảm bảo cho khách hàng mua condotel sẽ được cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài (không hình thành đơn vị ở)” trái với quy định của Luật Đất đai, thì “thủ thuật” và cũng là “miếng mồi” được các chủ đầu tư đưa ra chính là cam kết trả lợi nhuận rất cao, phổ biến từ 8-12%/năm, cá biệt lên đến 15%/năm, trong 8-12 năm, đẩy rủi ro cho “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp”, vì trong các hợp đồng bán căn hộ condotel, các chủ đầu tư đã không hề đưa ra giải pháp để đảm bảo thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho khách hàng”, ông Châu phân tích.

Cũng theo Chủ tịch HoREA, chủ đầu tư bán condotel hình thành trong tương lai cho khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, thu hồi vốn nhanh và chốt lời nhanh. Trong lúc luật Kinh doanh bất động sản lại có “lỗ hổng”, bởi vì luật chỉ quy định chặt chẽ các điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng lại không quy định chặt chẽ các điều kiện bán các loại bất động sản khác hình thành trong tương lai, trong đó có condotel. 

Theo đó, chủ đầu tư sẽ có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế một phần vốn vay tín dụng; lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp; rất có lợi so với việc vay ngân hàng, mặc dù phải trả lợi nhuận cao cho nhà đầu tư thứ cấp và đặc biệt được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh về sau. 

Trong khi đó, khách hàng lại có thể bị nhiều rủi ro và thua thiệt như chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá rất cao, tương đương với giá bán căn hộ cao cấp tại TP Hồ Chí Minh, nên gần như chủ đầu tư không bị rủi ro vì đã thu hồi ngay vốn đầu tư và thu được cả lợi nhuận.

Rủi ro trong kinh doanh condotel về sau, chủ yếu thuộc về khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp. Trong khi đó, chủ đầu tư cũng không có thỏa thuận cụ thể nào về việc hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8 - 12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm, vì mỗi khách hàng không thể tự mình kinh doanh căn hộ condotel trong khu du lịch.

Tháng 8/2019, dự án condotel Bavico Nha Trang “vỡ trận”, không thực hiện được cam kết trả lợi nhuận 15%/năm và mới đây, Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô, chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng đã thông báo không tiếp tục thực hiện chi trả lợi nhuận 12%/năm cho khách hàng đã mua căn hộ du lịch (condotel). Ông Châu cho rằng, đây là một “cú sốc” nặng và cũng gây thiệt hại rất lớn trực tiếp đối với các khách hàng tại các dự án condotel Bavico Nha Trang và Cocobay Đà Nẵng

Đồng thời, cũng là “hồi chuông cảnh báo” đối với các chủ đầu tư, khách hàng tại các dự án condotel khác và đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc phải sớm hoàn thiện cơ sở pháp lý để thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, condotel phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững.

Do đó, HoREA đã có văn bản gửi Thủ tướng và các Bộ có liên quan để đề nghị xác định đất du lịch là một loại đất phi nông nghiệp (riêng), hoặc bổ sung đất du lịch vào điều 153 luật Đất đai 2013 để tăng cường quản lý nhà nước đối với đất du lịch.

“Đất du lịch chỉ được sử dụng cho mục đích du lịch, không được tùy tiện biến thành đất ở của các hộ gia đình để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực, có thể dẫn đến làm phá vỡ quy hoạch du lịch và tác động tiêu cực đến môi trường thu hút đầu tư phát triển du lịch”, ông Châu cho hay.

Hiệp hội cũng đề nghị tiếp tục áp dụng chế độ sử dụng đất du lịch có thời hạn tối đa 50 năm (trường hợp đặc biệt không quá 70 năm), trong đó có đất du lịch dùng để phát triển condotel. Trên cơ sở đó, người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn của dự án.

HoREA đề nghị Bộ Tài nguyên Môi trường trình Chính phủ để hướng dẫn các địa phương về việc cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất” (có thời hạn) theo thời hạn sử dụng đất của dự án cho khách hàng. 

Đồng thời, đề nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch chỉ đạo các địa phương thực hiện chặt chẽ quy trình xem xét điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất du lịch, điều chỉnh dự án (một phần dự án) khu du lịch nghỉ dưỡng thành khu nhà ở.     

HoREA đề nghị bổ sung quy phạm pháp luật (mới), quy định các hành vi có liên quan đến kinh doanh bất động sản (bán nhà ở hoặc condotel hình thành trong tương lai) trước thời điểm giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng, condotel hình thành trong tương lai, như đặt cọc, hứa mua hứa bán, góp vốn đầu tư, hợp tác đầu tư… Trong đó, quy định giá trị đặt cọc không quá 5-10% giá trị hợp đồng.

Đáng chú ý, HoREA cũng đề nghị Bộ Kế hoạch Đầu tư chủ trì phối hợp với Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch sớm trình Chính phủ xem xét để các Bộ ban hành quy chế quản lý vận hành, khai thác kinh doanh dự án condotel đa sở hữu và quy định về quyền ra quyết định của các đồng sở hữu đối với tài sản là sở hữu chung theo phần phù hợp, để tăng cường công tác quản lý nhà nước và để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp.