Thị trường chung cư Hà Nội: Đến thời nhà giàu "xuống tiền"?

Căn hộ cao cấp tăng giá, tăng giao dịch có bất thường?

Theo đơn vị nghiên cứu và tư vấn về bất động sản CBRE, trong quý 2, thị trường bất động sản tiếp tục các dấu hiệu hồi phục tích cực giữa các dự đoán khác nhau về ảnh hưởng của các bộ luật sửa đổi có hiệu lực từ 1/7/2015. 

Cụ thể, tổng số 5.137 căn hộ được mở bán mới từ 19 dự án, tăng 93% so với cùng kỳ năm trước. Căn hộ cao cấp tiếp tục chiếm tỷ lệ tăng dần trong tổng số căn mở bán mới.  Đáng chú ý, lần đầu tiên, căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ khoảng một phần ba tổng số căn mở bán mới (khoảng 30%), tỷ lệ này cao hơn trong tất cả các quý từ 2012 đến nay. Số căn hộ cao cấp tăng gấp ba lần so với quý trước với 1.518 căn.

Một diễn biến khá lạ trên thị trường bất động sản Hà Nội thời gian qua khi phân khúc cao cấp vừa có giá tăng, lại vừa có giao dịch tăng mạnh hơn cả phân khúc căn hộ bình dân.

Đáng chú ý, tỷ lệ lượng giao dịch của căn hộ cao cấp đang tăng lên. Tính cả 6 tháng đầu năm 2015, lượng giao dịch căn hộ cao cấp chiếm khoảng 22% tổng số giao dịch, tăng so với tỷ lệ 6% trong năm 2013 và 18% trong năm 2014.  Song song với diễn biến đó, đối với phân khúc căn hộ bình dân – phân khúc từng một thời thống lĩnh thị trường, tỷ lệ giao dịch của phân khúc này lại giảm còn 26% trong sáu tháng đầu năm 2015, so với 49% năm 2013 và 33% năm 2014.

Liên quan đến diễn biến giá, CBRE cho biết, tại một số dự án đã cho thấy mức tăng giá khoảng 4%-6% so với năm trước, đặc biệt tại các dự án có vị trí tốt với khoảng cách vừa phải đến trung tâm thành phố, hoặc gần các công trình cơ sở hạ tầng quan trọng đang được triển khai.

“Hiện tượng giá tăng chủ yếu tại phân khúc cao cấp và bình dân. Đối với phân khúc cao cấp, giá tăng tại các dự án quy mô lớn của chủ đầu tư có tên tuổi, cung cấp đầy đủ các tiện ích và hạng mục phụ trợ trong khu đô thị.  Còn tại phân khúc bình dân, các dự án có mức giá tốt, ở vị trí thuận tiện tạo cơ hội tăng giá khi bán lại cho các khách hàng đầu tư dường như khá được ưa chuộng”, đại diện CBRE đánh giá.

Trên thị trường thứ cấp, giá thứ cấp bình quân thị trường cũng cải thiện cả theo quý và theo năm. Tính bình quân toàn thị trường, giá thứ cấp tăng 0,3% theo quý và 2,4% theo năm.  Trong các phân khúc, phân khúc cao cấp và trung cấp có mức giá tăng tương ứng là 5,6% và 5,3% so với cùng kỳ năm trước. 

Vừa tăng giao dịch, vừa tăng giá hơn so với phân khúc bình dân, liệu có phải là điều bất thường đối với phân khúc căn hộ cao cấp?

Lý giải điều này, bà Nguyễn Hoài An, Phó Giám đốc Bộ phận tư vấn và nghiên cứu CBRE Việt Nam cho rằng, có thể một phần do tỷ lệ sinh lời về mặt cho thuê trên giá trị tài sản của căn hộ cao cấp có phần khá hơn những loại tài sản khác.

Cùng với đó, khi thị trường đang có dấu hiệu ấm lên sẽ thúc đẩy các chủ đầu tư tái khởi động các dự án cao cấp ở những vị trí đẹp hoặc triển khai dự án mới để có sản phẩm mở bán đáp ứng nhu cầu.

Biệt thự, liền kề tăng giá nhẹ

Thời gian qua, theo ghi nhận của CBRE thì hầu hết các quận đều ghi nhận mức tăng giá đối với phân khúc biệt thự và liền kề, đặc biệt là tại các quận Cầu Giấy, Hà Đông, Hoài Đức và Từ Liêm, tăng 3%-5% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi đó, khu vực huyện Mê Linh biệt thự, liền kề lại có mức giảm giá mạnh nhất, đến 7,5% so với năm ngoái. Hiện tại, các dự án tại huyện Mê Linh vẫn đang có tiến độ xây dựng rất chậm và cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện.

Theo quan sát của CBRE, các căn nhà đã được hoàn thiện bên trong một khu đô thị xanh với đầy đủ cơ sở hạ tầng và tiện ích đang được ưa thích hơn so với các lô đất nền mặc dù các căn nhà này giá trị cao hơn. Do phần đông người mua trong thời gian gần đây là những người mua để ở nên họ quan tâm, chú trọng nhiều hơn vào cảnh quan nơi họ sinh sống cũng như các dịch vụ tiện ích mà họ sẽ được hưởng trong suốt quá trình sống tại đó.

Trái lại, các giao dịch đất nền lại khá ảm đạm. Phân khúc này phải cạnh tranh với phân khúc căn hộ để bán và đất thổ cư do cả ba loại hình này đều có mức đầu tư ban đầu tương đối giống nhau.

Trong nửa cuối của năm 2015, những dự án biệt thự, nhà liền kề mới được kỳ vọng sẽ tham gia vào thị trường, bao gồm The Manor Central Park, Evelyne Park City, FLC Garden City, Gamuda giai đoạn 2.... Các dự án này chủ yếu đến từ khu vực phía Tây và Nam của Hà Nội, nơi mật độ dân số đang tăng nhanh và cơ sở hạ tầng cũng đang được đầu tư phát triển mạnh mẽ. Điều này, một phần sẽ tạo thêm nhiều sự lựa chọn tốt hơn cho người mua nhà.nhưng đồng thời tạo thêm áp lực cho thị trường do các sản phẩm của phân khúc này chủ yếu hướng đến các đối tượng mua nhà ở phân khúc cao cấp.