Thị trường căn hộ cao cấp Hà Nội đang đảo chiều?

Thị trường nhà cao cấp vẫn được xem là dư thừa nguồn cung, đặc biệt trong những năm qua khi nền kinh tế khó khăn, bất động sản suy thoái. Lượng tiêu thụ căn hộ cao cấp rất thấp, gần như đóng băng.

Thực trạng ra sao?

Con số mới nhất mà Công ty tư vấn CBRE Việt Nam cho thấy, nguồn cung căn hộ cao cấp tại Hà Nội chiếm 18% tổng nguồn cung (khoảng 126.000 căn). Như vậy, tổng số trên thị trường hiện có khoảng 22.680 căn hộ. Lượng căn hộ cao cấp còn tồn kho trên thị trường vào khoảng 6.500 căn.

Tuy nhiên, theo khảo sát thực tế, hiện Hà Nội có khoảng trên 30 dự án chung cư cao cấp, cung cấp khoảng trên 20.000 căn hộ. Một nửa số dự án đã hoàn thiện và đi vào sử dụng, 25% số dự án sắp hoàn thiện. Tỷ lệ bán thành công ở những dự án đang xây dựng hoặc sắp hoàn thiện cỡ khoảng 50% đến 80%. Lượng tồn đọng còn lại từ hơn 30 dự án này ước tính vào khoảng  4000 căn.

Điều này cho thấy, lượng giao dịch căn hộ cao cấp thời gian qua có biến chuyển tốt. Theo nghiên cứu của CBRE, trong 4 quý gần đây lượng giao dịch căn hộ cao cấp tăng đáng kể.

Cấu trúc thị trường đảo ngược?

Ông Trần Như Trung, Phó TGĐ Tân Hoàng Minh cho rằng, cung thị trường căn hộ thời gian tới sẽ đảo ngược lại. Tức là cung dần dần sẽ tỷ lệ với cầu. Số dự án làm cho nhóm khách hàng thấp cấp và trung bình sẽ ngày càng nhiều lên. Trước đây chủ đầu tư chỉ nhăm nhăm làm nhà cao cấp trên 5 tỷ mỗi căn thì thử hỏi bán bằng cách nào? Đây là sai lầm của rất nhiều chủ đầu tư. Tuy nhiên, ở thời điểm này cấu trúc thị trường sẽ đảo ngược. Các dự án nhà giá thấp có tới 65%, phần còn còn lại sẽ là trung cao cấp. Nguồn cung căn hộ cao cấp thời gian tới sẽ ít hơn.

Nguồn cung căn hộ cao cấp ngày càng hạn chế là bởi gần đây nhiều dự án bán khá tốt. Theo thông tin từ Vingroup, từ cuối tháng 5, Times City mở bán đợt 2, lượng giao dịch thành công đạt gần 600 căn. Gần đây, chủ đầu tư này cũng đã mở bán ưu đãi dành riêng cho cư dân, thời điểm cuối tháng 6/2014 đã có hàng trăm căn hộ Royal City được giao dịch thành công. Mới đây, Đất Xanh Miền Bắc thực hiện phân phối căn hộ Royal City thì chỉ sau 1 tuần bán hàng đã có 60 giao dịch thành công. Hiện đơn vị này cùng phối hợp với VUD tiếp tục mở bán 2 tòa R3 và R4 tại Royal City.

Một số dự án căn hộ cao cấp khác cũng đã đạt được kết quả bán hàng tốt như Thăng Long Number One đến nay khoảng 900 căn đã có chủ, hầu hết các căn hộ dự án Mandarin Garden cũng đã bán thành công, No4 Hoàng Đạo Thúy hay Star City,…cũng dường như đã hết hàng.

Theo phân tích của ông Trung, nếu tính từ vành đai 3 trở vào khu nội đô lịch sử thì lượng cung bán ra thị trường hiện nay của căn hộ cao cấp cỡ khoảng trên dưới 1000 căn.

“Thời điểm này đang giai đoạn cung ra thị trường để bán thì nguồn cung gần như không có nhiều, tổng số chỉ khoảng vài trăm căn. Chẳng hạn như ở dự án D’ Le Pont D’or Hoàng Cầu còn khoảng 200 căn, một số dự án khác mỗi dự án cũng còn vài chục căn. Kể cả khu Cầu Giấy cũng không còn nhiều. Nguồn cung căn hộ cao cấp nội đô hiện nay đang bán có thể nói là khan hàng” Ông Trung cho biết thêm.

Ngoài ra, yếu tố khác khiến nguồn cung căn hộ cao cấp đúng nghĩa không nhiều bởi cách định nghĩa về tiêu chí căn hộ cao cấp trước đây chưa hoàn toàn chính xác, gần như hầu hết các dự án khi ra thị trường đều quảng bá, giới thiệu là chung cư cao cấp. Ông Phạm Thành Hưng, Phó chủ tịch CEN Group cho rằng cần phải định nghĩa lại về dự án cao cấp, không chỉ về giá và vị trí mà còn cả những tiện ích, dịch vụ đi kèm.

Do vậy, trước đây nhiều chủ đầu tư chỉ treo biển chung cư cao cấp để bán hàng, chứ thực chất thì dự án đó chưa đáp ứng được các tiêu chí cao cấp. Còn trên thực tế, không nhiều dự án cao cấp được hoàn thiện, và dự án được thị trường chấp nhận cũng không nhiều. Ngoài chất lượng, tiến độ, chủ đầu tư có uy tín,...căn hộ cao cấp được giao dịch mạnh nhờ nhà đầu tư mua để cho nước ngoài thuê gần đây tăng lên, điều này đã giảm được lượng tồn đọng đáng kể ở phân khúc này.

Gia Bảo