Thị trường BĐS Việt Nam 2019-2020 có “rung lắc”, thiết lập mặt bằng giá mới

Giá bất động sản đã tăng vọt...

Tăng trưởng kinh tế kéo theo thu nhập người dân được cải thiện đã dẫn đến “sự bùng nổ” về nhu cầu nhà ở trong những năm qua. Đây là một trong những đánh giá từ báo cáo “Các xu hướng lợi nhuận theo ngành kinh tế năm 2019 – 2020” của Vietnamreport.

Theo Vietnamreport, chỉ trong vòng 10 năm qua, thị trường đã xuất hiện hàng loạt doanh nghiệp thuộc nhóm hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) có quy mô vốn lên đến hàng tỷ USD như Tập đoàn Vingroup, Novaland, Sungroup và FLC... Điều này cho thấy tiềm năng phát triển của ngành BĐS trong dài hạn.

Thị trường bất động sản Việt Nam có “rung lắc”, thiết lập mặt bằng giá mới...

Dưới tác động tiêu cực từ xu hướng bất ổn của nền kinh tế thế giới những năm qua, thị trường BĐS Việt Nam mặc dù có những bước tiến đáng ghi nhận nhưng cũng đồng thời đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức.

Cụ thể, mặt bằng giá bất động sản nói chung đã tăng vọt lên 50%, có nơi 100% và thậm chí 200% chỉ trong vòng vài năm. Trong khi mức tăng trưởng kinh tế chỉ khoảng gần 7%/năm, mức tăng thu nhập bình quân đầu người cũng chỉ ở mức 7-8%/năm.

“Rõ ràng mức tăng giá BĐS đã vượt quá xa tốc độ tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người. Do đó, xét về triển vọng ngành, BĐS vẫn được giới phân tích đánh giá khá thận trọng trong giai đoạn này vì những rủi ro mang tính ngắn hạn”, báo cáo nhận định.

Cũng theo đơn vị này, các loại hình BĐS thương mại có thể bị ảnh hưởng do các vấn đề về pháp lý, xây dựng dự án, quy hoạch vẫn còn ách tắc, mặt bằng lãi suất cho vay dự báo tăng và xu hướng siết chặt tín dụng đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Thời gian qua, thị trường BĐS nhìn chung thuộc nhóm phi sản xuất vật chất và dường như bắt đầu có sự hạn chế tiếp cận tín dụng từ hệ thống ngân hàng. Cuối quý 1/2019, rủi ro bắt đầu tăng. Trên thị trường chứng khoán đã có gần 100 doanh nghiệp kinh doanh với giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồng.

Thông thường, giá trị hàng tồn kho lớn rất hay xuất hiện ở các doanh nghiệp ngành BĐS do đặc thù riêng về ngành nghề này là doanh thu phụ thuộc nhiều vào chu kỳ bán hàng kéo dài đến vài năm. Trong số 40 doanh nghiệp đang có tồn kho lớn nhất thị trường thì có tới 20 doanh nghiệp BĐS bị liệt kê vào nhóm có tỷ lệ giá trị hàng tồn kho lên đến 2.000 tỷ đồng.

“Tồn kho tăng cao trong bối cảnh lãi suất ngân hàng biến động gây nên những diễn biến đáng lo ngại cho sự phát triển thị trường BĐS trong ngắn hạn. Tồn kho cao minh chứng rằng giá cả thị trường đã bị “bơm” lên vượt quá sức mua thực của nền kinh tế vào thời điểm hiện tại. Tình hình này kéo dài sẽ dẫn đến một cuộc “tháo chạy” trong tương lai, trước khi thị trường ổn định và tăng trưởng trở lại trong dài hạn”, báo cáo này đánh giá.

Bên cạnh đó, nguồn thu ngân sách từ BĐS giảm hơn 60% trong bảy tháng đầu năm 2019. Nguyên nhân gây ra từ việc thị BĐS tăng trưởng chậm lại, sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà đã diễn ra tại nhiều nơi trong thời gian qua. Điều đáng chú ý, mặc dù giao dịch BĐS đang giảm mạnh nhưng mặt giá lại không giảm.

Bất động sản thiết lập mặt bằng giá mới

Dự báo về thị trường BĐS thời gian tới, Vietnamreport cho rằng, thế mạnh cốt lõi của thị trường BĐS Việt Nam là nhu cầu lớn, sức mua tốt, thanh khoản cao. Bối cảnh thu nhập đầu người đã tăng lên gần 3.000 USD/năm tạo lực cầu mới cho toàn bộ thị trường. Một trong những cơ hội giúp BĐS Việt Nam phát triển mạnh mẽ hơn trong thập kỷ tới chính là cơ cấu dân số trẻ, lao động trẻ với xu hướng sống hiện đại.

Vài năm gần đây, tại các thành phố lớn như TP.HCM, quỹ đất không còn nhiều buộc các doanh nghiệp tìm đến các khu vực lân cận như Bình Dương, Phan Thiết, Bà Rịa -Vũng Tàu, tạo cơ hội phát triển tại các vùng đất mới với nhiều tiềm năng và nhiều lợi thế phát triển.

Bên cạnh đó, việc các doanh nghiệp nước ngoài đang xâm nhập thị trường BĐS Việt Nam với nhiều dự án đa dạng sẽ tạo cơ hội cho thị trường phát triển ở một tầm cao mới.

Ngoài ra, cơ quan chức năng nới lỏng các quy định cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tạo cơ hội cho thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục tăng trưởng trong thời gian tới.

Cũng theo Vietnamreport, dòng vốn FDI vào Việt Nam vẫn tiếp tục tăng lên, tạo điều kiện tốt để thị trường BĐS tiếp tục tăng trưởng trong trung và dài hạn.

Tuy nhiên, trong ngắn hạn, thị trường BĐS Việt Nam sẽ có những “rung lắc” nhất định nhằm thiết lập các mặt bằng giá mới phù hợp hơn. Các biến động thị trường là cách để thanh lọc mạng lưới doanh nghiệp, loại bỏ các doanh nghiệp yếu kém nhằm thúc đẩy thị trường phát triển bền vững hơn trong giai đoạn tới.

Dòng vốn tài chính dịch chuyển sang các thị trường mới nổi như Việt Nam tạo điều kiện tăng trưởng bùng nổ của ngành du lịch. Trên nền tảng đó, thị trường BĐS trong thời gian tới sẽ còn tiếp tục tăng trưởng mạnh với các loại hình nở rộ như BĐS công nghiệp, BĐS cho thuê, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng...

Dựa trên bối cảnh kinh tế Việt Nam có nền tảng vĩ mô tốt cùng sự phát triển của thị trường chứng khoán, việc huy động vốn từ các nguồn khác nhau nhằm phát triển hệ thống doanh nghiệp khá lạc quan.

Do đó, dù có trầm lắng trong những tháng qua, nhưng thị trường BĐS vẫn chưa “đóng băng” như một số ý kiến lo ngại. Nhìn chung, nhà ở luôn là một trong những nhu cầu thiết yếu nên trong thời điểm thị trường thuận lợi nhu cầu đầu tư bùng nổ hơn.

“Sự dư thừa về nguồn cung BĐS được dự báo có thể xảy ra trong vòng vài năm tới trong bối cảnh kinh tế thế giới đang diễn biến rất phức tạp”, đơn vị này cho biết.

Theo đơn vị này, thị trường BĐS tương lai cũng sẽ gặp phải những thách thức, đến từ sự thay đổi liên tục của chính sách. Hệ thống văn bản pháp quy về BĐS hiện còn phức tạp và chồng chéo làm cản trở vai trò điều tiết thị trường.

Thị trường đang có sự “nhiễu loạn” trong việc minh bạch thông tin pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư cũng như phương thức thực hiện cam kết để giảm thiểu rủi ro khi đầu tư vào loại hình BĐS.

Bên cạnh đó, việc hạn chế các nguồn vốn tín dụng vào BĐS trở thành các yếu tố khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại. Mặt khác, hệ thống quy hoạch sử dụng đất còn nhiều bất cập, khâu giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn do khung giá đền bù chênh lệch nhiều so với giá thị trường. Tình trạng quy hoạch treo vẫn còn phổ biến tại nhiều đô thị...