Thị trường bất động sản cuối năm: Chung cư hay đất nền sẽ “lên ngôi”?

Quý cuối năm bao giờ cũng là thời điểm kỳ vọng nhất cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, với những biến động và kết quả đã đạt được trong 9 tháng đầu năm 2019 thì thị trường cuối năm sẽ có xu hướng ra sao? Phân khúc nào sẽ “lên ngôi”, phân khúc nào sẽ khó khăn?...

PV Infonet đã có cuộc trao đổi với một số chuyên gia, doanh nghiệp để có những nhận định khách quan, đa chiều về thị trường bất động cuối năm.

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc kiêm Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn.

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc kiêm Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn: “Chung cư tăng giá, đất nền sẽ không quá sôi động”

Theo đánh giá của tôi, thị trường bất động sản Việt Nam trong 9 tháng đầu năm có nhiều biến động. Cụ thể, trong hai quý đầu tiên gần như không có nguồn hàng mới tại các thị trường khu vực miền Nam, phải đến tháng 7/2019 mới có những lượng hàng mới đầu tiên ra mắt thị trường ở phân khúc chung cư và đất nền.

Đối với thị trường Hà Nội, nguồn cung ổn định từ đầu năm, mức độ biến động về giá không cao. Mức độ biến động về giá quý 3 so với quý 2 chỉ tăng trưởng khoảng 3%.

Với đất nền, trong quý 3 đã có nhiều thông tin chưa tốt, nhất là những đơn vị có giao dịch đất nền không chính thống gây ra thiệt hại cho người đầu tư khiến niềm tin của người tiêu dùng với đất nền đang giảm sút, đặc biệt là những khu vực Bình Dương, Đồng Nai, Đà Nẵng... giao dịch gần nhưng đóng băng.

Quan điểm của tôi, trong quý 4 thị trường sẽ vẫn tiếp tục theo xu hướng đó, đất nền sẽ không quá sôi động, rất ít giao dịch.

Tuy nhiên, đối với thị trường chung cư thì lượng quan tâm đến phân khúc này sẽ vẫn tiếp tục tăng. Bởi, trong quý 3/2019 lượng người mua quan tâm đến chung cư vẫn cao nhất. Song, vấn đề lớn của thị trường chung cư đó là đang mất cân đối giữa cung và cầu.

Người mua có nhu cầu tìm các loại căn hộ chung cư bình dân trở xuống rất lớn, trong khi nhiều dự án lại tung ra thị trường ở mức giá trên mức bình dân. Do đó, nếu sử dụng công cụ tài chính thì người mua nhà vẫn có thể mua được.

Nếu trong ngắn hạn thì việc giải bài toán cung – cầu chưa khả thi; tuy nhiên trong ngắn hạn nếu sử dụng công cụ tài chính, cùng với các chương trình khuyến mại của chủ đầu tư cho thời điểm cuối năm thì người mua nhà vẫn có nhiều khả năng và cơ sở ra quyết định mua nhà.

Về mức giá, toàn thị trường Hà Nội thời gian qua tăng 3-5%, còn TP.HCM tăng 5-10%. Nếu điều kiện kinh tế vĩ mô vẫn tiếp tục tốt như hiện nay, thị trường không có quá nhiều biến động thì mức giá chung cư ở cả thị trường Hà Nội và và TP.HCM vẫn dao động như vậy.

Tức là, Hà Nội tiếp tục tăng khoảng 5%, còn TP.HCM vẫn tăng khoảng 10% ở tất cả các loại hình bất động sản; nhưng chỉ yếu tập trung vào chung cư, nhà riêng và nhà phố.

Ông Nguyễn Vũ Cao – CEO kiêm Chủ tịch HĐQT Vạn Khang Phát Corporation: “Đất nền, chung cư giá rẻ sẽ tiêu thụ tốt”

Ông Nguyễn Vũ Cao – CEO kiêm Chủ tịch HĐQT Vạn Khang Phát Corporation.

Theo quan sát thực tế của chúng tôi, thị trường bất động sản đang có đà đi xuống so với năm 2018. Đến thời điểm này, tôi đánh giá quý 4 thị trường sẽ chậm hơn 3 quý vừa qua.

Lý do đến từ việc điều chỉnh chính sách tài chính từ phía ngân hàng khiến các chủ đầu tư khó tiếp cận hơn với nguồn vốn; trong khi đa số chủ đầu tư ở Việt Nam phụ thuộc vào vốn vay, vốn huy động nhiều hơn vốn tự có. Kể cả những người vay mua nhà hiện tiếp cận nguồn vốn cũng khó hơn.

Theo nhận định của tôi, phân khúc chung cư cao cấp sẽ khó tiêu thụ trong quý cuối năm nay. Thị trường tiêu thụ tốt hơn ở phân khúc đất nền và chung cư giá rẻ, dưới 2 tỷ đồng trở xuống.

Thị trường có thể sẽ xuất hiện việc giảm giá của các chủ đầu tư, cũng như việc nhiều chủ đầu tư sẽ đối mặt với những khó khăn về tính thanh khoản cũng như dòng tiền. Lý do của việc này là do hàng tồn đọng nhiều, vốn vay thì vẫn phải trả ngân hàng, còn nguồn vốn mới thì khó vay hơn. Cộng với việc thời gian qua một số chủ đầu tư làm ăn chộp giật, mất uy tín với khách hàng.

Xu hướng mua đầu tư vẫn có, nhưng xu hướng đến đất nền nhiều hơn chung cư. Chung cư vùng ngoại ô sẽ khó bán ở quý cuối năm nếu vẫn để mức giá quá cao.

Riêng đối với khu vực Đông Anh, việc động thổ siêu dự án 4 tỷ USD và tổ hợp y tế, chăm sóc sức khỏe công nghệ cao cũng sẽ là những “key” cải thiện tình hình thị trường bất động sản Đông Anh, tuy nhiên không phải toàn bộ thị trường Đông Anh mà chỉ ở một số khu vực “hoa hậu” mà thôi.

Chưa có nhiều cơ sở để đánh giá thị trường bất động sản Đông Anh có “nóng” lên hay không. Tuy nhiên,  dựa vào tình hình chung của nền kinh tế và xu hướng tiêu dùng chung, theo tôi thị trường Đông Anh nếu “nóng” thì là do đầu tư, chứ không phải “nóng” đến từ nhu cầu ở.

Còn nếu đầu tư thì lại phụ thuộc vào vấn đề tài chính ngân hàng, khi ngân hàng ngày càng “siết” chặt đối với tín dụng bất động sản thì sức đầu tư theo tôi có thể sẽ không cao. Vẫn có nguồn vốn nhàn rỗi đầu tư vào nhưng không nhiều.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng – Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội: “3.000 căn chung cư cao cấp sẽ tung ra thị trường”

Bà Đỗ Thị Thu Hằng – Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội.

Savills nhận thấy, quý cuối năm sẽ có gần 16.000 căn hộ chung cư sẽ được tung ra thị trường. Trong quý cuối năm thường số lượng dự án tung mới sẽ nhiều hơn các quý trong năm, nhưng quý cuối năm nay chỉ có khoảng 10 dự án.

Trong đó, số căn hộ chung cư chủ yếu là phân khúc hạng B; phân khúc cao cấp cũng sẽ có khoảng 3.000 căn được tung ra thị trường. Đây là điểm khác biệt so với các năm, khi phân khúc hạng A được chào bán ra thị trường nhiều hơn.

Theo tôi, việc ngân hàng “siết” tín dụng cũng sẽ không gây khó đối với những người mua phân khúc cao cấp, bởi những người mua bất động sản hạng A thường dùng nguồn vốn khác hơn là dùng nguồn vốn vay ngân hàng.

Nhìn toàn cảnh trên thị trường sẽ thấy có nhiều dự án đang hoàn thiện bàn giao nhiều hơn dự án khởi công.

Căn hộ hạng C phù hợp với lượng cầu lớn, gần đây phân khúc căn hộ hạng B thường dẫn dắt thị trường, dường như nguồn cung căn hộ hạng C cũng ít hơn nên điều Savills nhận thấy các dự án tăng giá không phải là dự án mới mà là những dự án cũ, đã tung ra thị trường từ thời gian trước đây. Dự án có mức giá bán 18-20 triệu đồng/m2 thì tăng lên khoảng 10%,  ở mức 20-22 triệu đồng/m2.