Tăng khung giá đất tối đa lên 30%, giá đất vẫn xa giá thị trường

Liên quan đến khung giá đất tăng, điều này có tác động thế nào đến thị trường bất động sản cũng như việc tăng khung giá đất liệu đã sát với giá thị trường?

Chuyên gia cho rằng, dù có tăng khung giá đất thì nó vẫn còn rất xa so với giá đất thực tế trên thị trường.

Trao đổi với PV Infonet, ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Reenco Sông Hồng cho rằng, việc tăng khung giá đất là theo đúng lộ trình phát triển, giá đất hiện nay so với giá sàn nhà nước quy định quá chênh lệch.

Ông Điệp dẫn chứng, quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng... giá đất có thể lên đến 500- 700 triệu đồng/m2, thậm chí cả tỷ đồng mỗi mét vuông; trong khi đó khung giá đất chỉ trên dưới 100 triệu đồng/m2 là cao nhất, như vậy là đang bất hợp lý.

Theo ông Điệp, tăng khung giá đất có lợi cho cả người dân và Nhà nước, nhất là có lợi cho người dân khi lấy đất làm đường, đền bù giải phóng mặt bằng. Vì thế, việc điều chỉnh khung giá đất lên là tất yếu.

“Việc tăng khung giá đất tối đa lên 30% cũng chỉ là bước đầu để dần sát với thực tế, chứ mức tăng giá đó vẫn còn rất xa so với giá đất thực tế trên thị trường”, ông Điệp đánh giá.

Còn theo bà Trần Thị Khánh Linh, Trưởng bộ phận Định giá, Savills TP.HCM, theo quy định, cứ sau 5 năm, Nhà nước sẽ ban hành khung giá đất mới và công bố công khai vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ. Năm 2020 chính là thời điểm phải có khung giá đất mới. Với chu kỳ 5 năm thì giá đất đã có nhiều thay đổi nên việc điều chỉnh giá đất là phù hợp tại thời điểm này.

Về mức tăng, bà Linh cho biết, thực tế hiện nay, giá đất giao dịch trên thị trường đã khác biệt rất lớn so với giá đất quy định trong bảng giá đất do UBND các tỉnh, thành phố ban hành. Khác biệt này đặc biệt thể hiện rõ ở hai thành phố lớn là Hà Nội và Hồ Chí Minh. Để thu hẹp khác biệt này, mỗi năm UBND các thành phố đều ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để tính toán các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.

Tuy nhiên, theo bà Linh, khung giá đất hiện tại chưa phản ánh đúng giá trị trường làm cho người bị thu hồi đất bị thiệt thòi và không đồng thuận. Đồng thời, làm cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm triển khai và dự án sẽ chậm đi vào hoạt động, là một tác nhân làm thu hẹp nguồn cung.

“Nếu theo luật Đất đai 2013, các dự án bất động sản có giá trị trên 30 tỷ đều không căn cứ vào bảng giá đất mà phải sử dụng cơ sở định giá thị trường để xác định nghĩa vụ tài chính. Nên việc điều chỉnh khung giá đất nhà nước cũng không ảnh hưởng nhiều đến chi phí đầu vào của các dự án bất động sản, từ đó giá thành các sản phẩm bất động sản cũng không bị ảnh hưởng nhiều”, bà Linh phân tích.

Mặt khác, bà Linh cho rằng, bảng giá đất cho giai đoạn 5 năm là khá dài vì tình hình giá bất động sản thay đổi nhanh chóng. Do đó, chúng ta có thể có những giai đoạn điều chỉnh ngắn lại như 6 tháng hoặc 1 năm để cập nhật biến động của thị trường. 

Đồng thời, theo bà Linh, UBND các tỉnh, thành phố cần được phân quyền chủ động hơn khi ban hành bảng giá đất để bảo đảm được nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và phù hợp với thực tế tình hình của từng địa phương. Bởi lẽ, hiện nay ràng buộc của Nghị định 44/2014/NĐ-CP đối với UBND các tỉnh thành phố khi ban hành giá đất (không quá 30% so với mức giá tối đa của khung giá đất) hạn chế tính cập nhật thị trường, làm bảng giá đất luôn có khác biệt lớn so với thực tế giao dịch trên thị trường, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách.

Cũng theo bà Linh, giá đất bị điều chỉnh bởi cung cầu của thị trường nên luôn thay đổi từng ngày từng giờ. Do đó về dài hạn nên thay đổi việc ban hành khung giá đất cố định cho một giai đoạn dài đến 5 năm. Thực tế đã cho thấy sự khác biệt rất lớn giữa giá đất giao dịch trên thị trường và giá đất quy định theo khung giá và bảng giá đất.

“Nên chăng các nhà làm luật chỉ nên quy định rõ ràng cơ chế, phương pháp xác định giá trị thị trường. Tất cả các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đều nên quy ra cơ sở giá trị thị trường và giao việc xác định này cho các cơ quan, tổ chức độc lập, có năng lực để thực hiện. Việc xác định giá đất theo giá trị thị trường là cơ chế tối ưu để hạn chế thất thu ngân sách nhà nước, làm hài lòng, thỏa mãn tất cả các bên sử dụng đất có liên quan”, bà Linh nêu quan điểm.