Phó TGĐ Vinhomes: Mức cam kết lợi nhuận 6-10% là hợp lý với condotel

Chia sẻ tại diễn đàn “Hành lang pháp lý cho thị trường condotel” sáng 14/12, ông Đỗ Việt Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng) đã đưa ra 3 “rào cản” của condotel.

Theo ông Chiến, đây là sản phẩm bất động sản lưỡng tính chưa được pháp luật quy định về tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, quyền sở hữu, mua bán chuyển nhượng và quản lý vận hành.

Người mua mong muốn được cấp sổ đỏ vĩnh viễn trong khi codotel bị chi phối bởi hai luật: Luật Du lịch và Luật Nhà ở.

Trong đó, ông Chiến chỉ ra, vấn đề quyền sở hữu nổi lên hàng đầu. Người mua mong muốn được cấp sổ đỏ vĩnh viễn trong khi codotel bị chi phối bởi hai luật: Luật Du lịch và Luật Nhà ở. Theo luật Du lịch thì sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng chỉ được thuê có thời hạn còn theo luật Nhà ở thì được cấp sổ đỏ vĩnh viễn.

Điều này làm người mua băn khoăn còn chủ đầu tư thì không biết vận dụng theo luật nào, còn nhà nước thì lúng túng trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý sự phát triển của condotel.

Thứ hai, thỏa thuận giữa người mua và người bán với lợi nhuận rất cao, 8-10-12%, đây là lãi suất không thực tế. Do đó, không phải doanh nghiệp nào cũng thực hiện được cam kết này dẫn đến tình trạng khất nợ, trả chậm và cuối cùng là không trả gây bức xúc cho người mua.

Thứ ba, có địa phương lách luật bằng cách đưa ra khái niệm, condotel xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở. Điều này đồng nghĩa với việc khẳng định nhà ở không có hạ tầng xã hội, thậm chí chủ trương điều chỉnh quy hoạch thành đất ở để cấp sổ đỏ cho người mua.

Đây là vấn đề thực tế đã nảy sinh nhưng chưa được pháp luật điều tiết gây ra những nguy cơ phá vỡ quy hoạch và những bất ổn về mặt xã hội.

Cụ thể, trong quy hoạch những khu vực có cảnh quan tự nhiên, môi trường sinh thái tốt được thiên nhiên ban tặng nhất là khu vực ven biển, hải đảo, đa phần được ưu tiên xác định mục tiêu phục vụ cho người dân, phục vụ cộng đồng là chính, ai cũng có thể được hưởng ngoài khu vực đảm bảo an ninh quốc phòng và bảo vệ môi trường.

Trong khi đó, các khu vực được quy hoạch là đất ở và khu đô thị mới phải tuân thủ tiêu chuẩn tiêu chuẩn, quy phạm và luật Nhà ở. Có nghĩa là nhà ở phải đồng bộ với hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật trong đó hạ tầng xã hội rất quan trọng vì nhà ở cần đáp ứng được nhu cầu thiết yếu hàng ngày cho người dân.

Cam kết lợi nhuận bao nhiêu là hợp lý?

Ở góc độ doanh nghiệp, bà Trần Thị Mỹ Lộc – Phó tổng giám đốc Công ty CP Vinhomes cảm thấy rất đau lòng khi thị trường condotel không đáng có hiện trạng như bây giờ.

Các chuyên gia bàn thảo những câu chuyện xoay quanh phân khúc condotel sáng 14/12. (Ảnh: Minh Thư)

Theo bà Lộc, vấn đề ở Cocobay gây xôn xao dư luận hôm nay đáng lý không nên có bởi vì đó chỉ là một trường hợp cá biệt, một doanh nghiệp đang không thành công với dự án của mình; nó không đại diện cho thị trường đang rất tiềm năng ở Việt Nam. Có ý kiến ở các dự án condotel cung vượt cầu thì bà Lộc cho rằng, cần cân nhắc lại bởi các cơ sở lưu trú hiện tại ở Việt Nam thì số lượng condotel mới chỉ cung cấp một lượng phòng kịp và vừa đủ cho sự phát triển như vũ bão của du lịch Việt Nam hiện nay là cần thiết. Theo đó, số lượng condotel hiện nay là chưa hề đủ, số lượng các cơ sở lưu trú và số phòng ở Việt Nam chỉ có thể đạt khoảng 1/7 – 1/8; trong khi sự phát triển và tốc độ tăng trưởng du lịch ở Việt Nam đang được xem là đứng thứ 3 trên thế giới.

Theo bà Lộc, các doanh nghiệp tham gia làm các dự án condotel thì vấn đề cốt lõi là câu chuyện vận hành và khai thác kinh doanh sau đó, việc này tạo ra tỷ lệ phần trăm lợi nhuận đủ cho chủ đầu tư có thể cam kết một mức độ và tùy theo khả năng kinh doanh từng doanh nghiệp, uy tín cũng như mạng lưới hệ thống kinh doanh mà đưa ra mức độ lợi nhuận phù hợp.

“Theo tôi, mức cam kết lợi nhuận hợp lý trên thị trường condotel hiện nay ở mức 6-10%, tùy theo từng doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp tự vận hành kinh doanh thì mức cam kết lợi nhuận 10% là hợp lý; tuy nhiên nó còn phụ thuộc vào vị trí dự án ở vị trí chiến lược, có hệ thống tiện ích và hệ thống sinh thái thì 10% là mức cam kết không khó khăn và tương đối dễ dàng”, Phó tổng giám đốc Công ty CP Vinhomes cho hay.

Giải pháp nào cho condotel?

Ông Đỗ Việt Chiến cho rằng, đối với dự án condotel đã xây dựng trên đất du lịch nghỉ dưỡng muốn chuyển thành nhà ở phải được rà soát, đánh giá lại quy hoạch và làm rõ khu vực nào được chuyển và khu vực nào không được chuyển.

Nếu được chuyển thì chuyển một phần hay toàn bộ và phải trả lời được câu hỏi hạ tầng xã hội ở đâu. Không được xây chen, cơi nới sẽ phá vỡ cảnh quan và quy hoạch ban đầu. Đồng thời, quỹ đất xây dựng công trình hạ tầng xã hội tương ứng với dân số sẽ vào ở. Mặt khác phải đảm bảo yêu cầu đỗ xe, tỷ lệ đất giao thông tĩnh theo quy định.

Để giải quyết thực tế nêu trên, ông Chiến cho rằng, các bộ ngành liên quan như Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Văn hóa Thể thao và du lịch, chính quyền địa phương và những cơ quan liên quan cần ngồi lại với nhau, căn cứ ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ trong các chỉ thị vừa qua.

Để tìm biện pháp tháo gỡ cho các vướng mắc nêu trên cho thị trường bất động sản nói chung và condotel nói riêng theo nguyên tắc, ông Chiến cho biết về sở hữu vĩnh viễn condotel cần được giải quyết theo hướng condotel được xây dựng trên đất được quy hoạch là đất du lịch, dịch vụ, thương mại nghỉ dưỡng thì tuân theo luật du lịch để cho thuê có thời hạn. Trường hợp condotel xây dựng trên đất ở thì tuân theo luật nhà ở, tiêu chuẩn quy phạm về nhà ở để được cấp sổ đỏ vĩnh viễn.

Trường hợp với các dự án condotel đã xây dựng trên đất du lịch, nghỉ dưỡng muốn chuyển đổi sang nhà ở xây dựng trên đất ở nên chăng Chính phủ chỉ đạo các bộ ngành liên quan cần có ngay hướng dẫn xác định rõ tiêu chí cụ thể cho các chủ đầu tư rà soát, đánh giá lại dự án để làm rõ quy hoạch chỗ nào giữ lại cho du lịch nghỉ dưỡng, chỗ nào chuyển sang ở.

Cùng với đó, cần sớm ban hành tiêu chuẩn quy phạm cho condotel để giúp cho các chủ đầu tư vượt qua khó khăn, tiếp tục đầu tư phát triển loại hình này; làm cho người mua condotel an tâm, được hưởng về hạ tầng xã hội và quyền sở hữu hợp pháp. Nhà nước từng bước kiểm soát được thị trường theo hướng ổn định, minh bạch, phát triển bền vững, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp lớn, có uy tín khẳng định được vị thế trong cuộc chơi lớn đầy tiềm năng này.