Ông Nguyễn Trần Nam: Ngân hàng nên siết chặt cho vay đất nền

Tại Phiên hiến kế về tài chính - tín dụng với chủ đề "Thúc đẩy phát triển quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam" tại Diễn đàn Kinh tế tư nhân Việt Nam diễn ra sáng nay (2/5), ông Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Giám đốc Viện Đào tạo & Nghiên cứu BIDV đánh giá đây không phải là câu chuyện mới bởi quỹ đầu tư bất động sản đã manh nha từ năm 2012. Tuy nhiên, đến nay quỹ này vẫn chưa thể mở rộng.

ÔngNguyễn Trần Nam - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam

Theo ông Phạm Hồng Sơn - Phó chủ tịch Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, cơ sở pháp lý đã có quy định từ năm 2012 nhưng đến 2016 cơ quan quản ý mới đồng ý cho quỹ của Techcombank với vốn khoảng 50 tỷ đồng thành lập. Quỹ này chủ yếu đầu tư vào bất động sản. Vì nguồn tiền khó, việc đầu tư vào các dự án tương đối khó khăn.

Là người có nhiều năm quản lý lĩnh vực bất động sản, ông Nguyễn Trần Nam - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, thị trường bất động sản theo xu hướng của nền kinh tế, đang có dấu hiệu giảm sút.

Năm 2009-2010, thị trường sốt giá nhưng không có người mua gây nên khủng hoảng và đóng băng, kéo theo ngành ngân hàng khó khăn.

Trong quý I/2019, tỷ lệ hấp thụ đạt 90%. Tín dụng vào bất động sản bị siết chặt và giảm mạnh. Tổng dư nợ vào bất động sản chỉ hơn 500.000 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng nhỏ. Hiện tại, sức mua của người dân mạnh nhưng hàng hóa không có bởi 2 năm nay, các thủ tục cấp phép bị siết chặt, người dân chuyển sang mua đất nền. Bởi vậy, ông Nam cho rằng, các ngân hàng nên siết chặt cho vay đất nền.

“Trước đây, tăng trưởng dư nợ tín dụng trong ngành bất động sản cao hơn tốc độ trung bình, đạt 18% vào năm 2016, trong khi thị trường chung chỉ 12%. Đến năm 2017, con số này lại ngược lại. Dòng tiền vào bất động sản giảm mạnh", ông Nam nói.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, quỹ bất động sản cho phép đầu tư vào dự án chưa hoàn thành mới thực sự là động lực cho các dự án. Tuy nhiên, quỹ bất động sản theo như Nghị định 58, Nghị định 60, quỹ có sự pha trộn giữa quỹ đầu tư bất động sản và quỹ tín thác bất động sản.

Bên cạnh đó, Thông tư 36 chuẩn bị sửa đổi, ban hành lộ trình 2 năm. Gần đây, việc điều hành có sự nhìn trước, thông báo trước và có lộ trình từ từ.

Theo ông Nam, quỹ là hướng cân bằng dòng vốn nói chung, trong đó có thị trường bất động sản. Bên cạnh sửa đổi khung pháp luật, các quy định chưa thúc đẩy hình thành và hoạt động quỹ.

Phiên hiến kế về tài chính - tín dụng tại Diễn đàn Kinh tế tư nhân 2019

Đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị ngân hàng tiết kiệm nhà ở theo mô hình của Đức, Séc. Những tổ chức này mang lại nhiều lợi ích cho người nghèo, người có thu nhập trung bình... Ông cũng đề xuất sửa đổi, bổ sung một số nội dung trong Thông tư 36 trong vốn ngắn hạn cho vay dài hạn, khoản 3 điều 8 Nghị định 20 do ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển của doanh nghiệp. 

Ông Nam cho rằng lý do dân không đầu tư vào các quỹ là do gửi ngân hàng an toàn hơn, thực tế nhiều quỹ có mức độ rủi ro cao. Nhà nước nên miễn thuế cho quỹ này, nên đánh thuế cho những người được chia cổ tức của thuế theo mô hình của Thái Lan, Indonesia...

Về những vướng mắc về thuế, ông Phi Vân Tuấn - Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Thuế cho biết, khi chuyển đổi bất động sản vào quỹ có sự điều chỉnh rõ ràng của chính sách thuế. Đối với tổ chức cũng như cá nhân, góp tài sản bất động sản vào quỹ đều được các doanh nghiệp ghi chép. Nếu gộp vào quỹ, các doanh nghiệp cần đánh giá lại theo thị trường.

Thực tế, theo khảo sát của Ủy ban Chứng khoán, Việt Nam mới có một quỹ với 50 tỷ đồng nhưng vẫn chưa hoạt động. Câu hỏi đặt ra là vướng mắc gì khiến quỹ này chưa hoạt động?

Với vai trò là công ty đầu tư quỹ, bà Dương Trần - đại diện VinaCapital đồng tình với ý kiến của ông Nam về vấn đề thuế. Bên cạnh đó, theo bà việc chuyển nhượng cũng là rào cản khiến quỹ đầu tư bất động sản khó phát triển. Với quy định, nhà đầu tư rót vốn 13-30% vào quỹ bất động sản mất 6 năm để chuyển nhượng. Thời gian được phép chuyển nhượng dài khiến các nhà đầu tư không mặn mà rót tiền vào quỹ này.

Đại diện VinaCapital cũng kiến nghị nên áp dụng thời gian hạn chế chuyển nhượng để kích thích nhà đầu tư và thời gian khoảng một năm là phù hợp.

Bên cạnh đó, giới hạn vay cũng gây khó khăn cho việc vận hành quỹ bởi giới hạn vay của quỹ đầu tư bất động sản là 5% trên tổng giá trị tài sản ròng. Đây là giới hạn vay khiêm tốn, trong khi vốn chủ sở hữu lên đến 15%. Bà đề xuất giới hạn vay phải lên đến 15%.

Đồng tình với đại diện với VinaCapital, ông Phạm Hồng Sơn - Phó chủ tịch Ủy ban Chứng khoán Nhà nước còn nêu thêm các công ty vận hành bất động sản nên có sự chuyển đổi thu hút các nhà đầu tư. Với quỹ đầu tư bất động sản, các công ty gần như thăm dò là chính, chưa bắt tay vào làm. Bản thân Techcombank nguồn lực mạnh nhưng chỉ chi 50 tỷ đồng để thực hiện. 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) kiến nghị cần có các quỹ thay thế dần bất động sản, đi đôi phải có nguồn vốn thay thế, hai nghị định của chính phủ quỹ đầu tư bất động sản đang chưa được rạch ròi về loại hình. Cần có lộ trình hình thành nhiều quỹ đầu tư để tạo thành một trong những kênh cung cấp vốn trên thị trường bất động sản.