Những DN bất động sản ôm tồn kho ngàn tỷ

So với năm 2012, doanh thu bán bất động sản của các DN niêm yết ngành này năm qua dường như đã cải thiện hơn. Tuy nhiên, chừng đó là chưa đủ để có cái nhìn lạc quan hơn về khối DN này và đa số DN bất động sản niêm yết vẫn chưa thể có lời giải tối ưu cho bài toán 3 biến số: dự án đình trệ, tồn kho lớn và áp lực dòng tiền.

Câu chuyện của DIG

Giống như đa số DN ngành bất động sản trên khắp cả nước, câu chuyện của Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Bất động sản (DIC, mã DIG) cũng là bài toán tồn kho lớn, dù thanh khoản bán hàng bắt đầu được cải thiện.

BCTC hợp nhất quý IV/2013 của DIC cho thấy, với việc tăng tốc mảng doanh thu kinh doanh bất động sản vào quý IV/2013, cả năm 2013, DIC đã đạt con số doanh thu kinh doanh mảng này tăng mạnh so với năm 2012, từ mức trên 90 tỷ đồng năm 2012 lên trên 394 tỷ đồng. Cùng với chi phí lãi vay sụt giảm mạnh, tương ứng từ 53,5 tỷ đồng năm 2012 về mức 24,87 tỷ đồng năm qua, góp phần đưa lợi nhuận sau thuế của DIC lên gần 45,5 tỷ đồng.

So với kế hoạch 88 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, DIC mới chỉ hoàn thành 51,7% chỉ tiêu đề ra, nhưng nếu so sánh với cùng kỳ năm 2012, mức tăng lợi nhuận gần 100% cũng là điều an ủi đáng kể cho các cổ đông.

Tuy nhiên, dù ghi nhận một số thành quả ban ban đầu đáng khích lệ, DIC vẫn chưa thể gạt ra được câu chuyện hàng tồn kho lớn.

Cuối năm qua, Tổng công ty có số dư hàng tồn kho 1.963 tỷ đồng, trong đó chi phí sản xuất - kinh doanh dở dang là 1.915,66 tỷ đồng, tăng nhẹ so với cuối năm 2012 là 1.720 tỷ đồng. Đây là số dư chi phí sản xuất - kinh doanh dở dang của 17 dự án mà DIC đang hạch toán trên BCTC hợp nhất, trong đó các dự án đều chủ yếu trong tình trạng tăng rất nhẹ số dư hàng tồn kho (không ngoại trừ một lượng không nhỏ của việc tăng này đến từ yếu tố vốn hóa chi phí lãi vay).

Một số dự án có số dư chi phí sản xuất dở dang lớn như: Dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (gần 685 tỷ đồng, tăng gần 127 tỷ đồng so với cuối năm 2012), Dự án Tổ hợp khách sạn, văn phòng - Phoenix (giai đoạn 1, 105 tỷ đồng, tăng 23 tỷ đồng so với cuối năm 2012), Dự án Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên (465 tỷ đồng, tăng 19 tỷ đồng so với cuối năm 2012)...

Trong số này, Dự án Nam Vĩnh Yên có tổng mức đầu tư giai đoạn 1 lên tới trên 3.788 tỷ đồng, là dự án tốn khá nhiều giấy mực của báo chí và cũng từng mang nhiều kỳ vọng cho cổ đông công ty này, nhưng đến nay, hành trình đến đích của chủ đầu tư xem ra vẫn còn khá mờ mịt.

Dự án Khu du lịch sinh thái Đại Phước, dù số dư đầu tư khá lớn, nhưng so sánh với quy mô đầu tư dự kiến lên tới hơn 7.500 tỷ đồng, thì với số vốn đầu tư 685 tỷ đồng và tốc độ tăng tưởng số dư tồn kho khá chậm, có vẻ như ngày được hái quả của DIC vẫn còn khá xa.

Trong khi đó, với tình trạng nguồn tiền đầu vào chưa mấy tích cực, khi năm 2013, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của DIC bị âm gần 184 tỷ đồng, hoạt động đầu tư âm trên 57 tỷ đồng, hoạt động tài chính dương gần 21 tỷ đồng (vay mới 312 tỷ đồng, lớn hơn nợ trả trong kỳ gần 90 tỷ đồng)..., khiến lưu chuyển thuần cả năm âm 220 tỷ đồng.

Bài toán lớn đặt ra là, khi các dự án vẫn cần nhiều tiền để có thể triển khai nhằm hy vọng mang lại doanh thu, thì DIC sẽ giải quyết bài toán tiền - hàng tồn kho như thế nào trong năm 2014?

Đến Quốc Cường Gia Lai

Giống như DIC, năm 2013, CTCP Quốc Cường Gia Lai (QCGL, mã QCG) ghi nhận doanh thu tăng gấp hơn 4 lần năm trước đó. Đây là nguyên nhân giúp QCGL cải thiện được thanh khoản đáng kể, khi cả năm, nguồn thu từ các hoạt động tài chính (phát hành công cụ nợ, vốn chủ sở hữu, vay...) của Công ty bằng 0.

Bán được hàng, dù rằng... bán lỗ, tăng các khoản phải thu, giảm mạnh các khoản phải chi... đã giúp QCGL cải thiện được đáng kể nguồn để bổ sung cho các dự án đang khát vốn như Dự án Khu dân cư Phước Kiển.

Tuy nhiên, câu chuyện QCGL phải đối mặt năm 2014 vẫn là bài toán nguồn vốn, khi số dư tiền thấp (khoảng 115 tỷ đồng), đang có nợ quá hạn và gần như toàn bộ nợ dài hạn đều có thời gian tới hạn từ tháng 6/2014 đến 6/2015.

Những tài sản có thanh khoản (từ bán sỉ dự án đến bán sản phẩm của dự án...), về cơ bản đã được bán! Những gì còn lại của QCGL, trọng tâm là Dự án Phước Kiển, sẽ phải chịu áp lực làm sao để tiếp tục tăng thu tiền về? Nếu không đàm phán với chủ nợ cũ để kéo dài thời gian vay, không thu thêm được dòng tiền mới, thì số dư hàng tồn kho hơn 3.763 tỷ đồng của QCGL sẽ chẳng khác gì... sao quả tạ cho tương lai của công ty này.

Và câu chuyện của Intresco (ITC)

Là DN khác biệt hoàn toàn so với DIC hay QCGL khi năm 2013, CTCP Đầu tư Kinh doanh Nhà (Intresco, mã ITC) ghi nhận kết quả kinh doanh năm 2013 là con số âm, với mức lỗ lên tới hơn 291 tỷ đồng. Nguyên nhân của tình trạng lỗ này cũng rất đặc thù, do Intresco trích lập dự phòng hàng tồn kho là Dự án Intresco Tower tới gần 241 tỷ đồng. So với các DN bất động sản, Intresco là một trường hợp vô cùng hiếm khi đã trích lập dự phòng giảm giá hàng tồn kho!

Cuối năm 2013, Dự án Intresco Tower có số dư 551,954 tỷ đồng, tăng nhẹ so với năm 2012 là 545,835 tỷ đồng. Đây là một trong những dự án có số dư tồn kho lớn của Công ty, bên cạnh Dự án Long Thới (793 tỷ đồng, tăng rất nhẹ so với cuối năm 2012 là 758,7 tỷ đồng), trên tổng số dư hàng chi phí dở dang hàng tồn kho 1.997 tỷ đồng.

Vẫn là hàng tồn kho lớn, với 12 dự án gần như đứng im, dù số dư vay nợ của Intresco không quá lớn trên tổng tài sản, nhưng trong bối cảnh nguồn thu hạn hẹp, dự án đứng im, thu mới khách hàng tại các dự án dang dở gần như không tăng, thì vấn đề lớn nhất của Intresco vẫn là... làm sao để tránh tình trạng bất động cho 12 dự án dở dang hiện hữu?

Theo Bùi Sưởng

tinnhanhchungkhoan.vn