Nhu cầu giảm rõ nét, vì sao chung cư chưa có dấu hiệu hạ giá?

Một thực tế có thể nhận thấy rõ nét, đó là các sàn BĐS đang đối diện với nhiều khó khăn, khoảng 300 sàn BĐS trong tổng số 1000 sàn giao dịch phải đóng cửa, hàng trăm sàn BĐS khác giảm thiểu quy mô hoạt động do tác động bởi dịch bệnh Covid-19 và nguồn cung mới sụt giảm mạnh (theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam).

Thị trường BĐS đầu năm 2020 cũng chứng kiến tình trạng ế ẩm ở nhiều phân khúc. Điều này do nhu cầu mua BĐS sụt giảm đáng kể từ đầu năm đến nay. Theo dữ liệu nghiên cứu mới đây của Batdongsan.com.vn, trong khi nhu cầu mua bất động sản 2 tháng đầu năm có dấu hiệu giảm sút, giá bất động sản vẫn có xu hướng tăng.

Theo đơn vị này, mặc dù chung cư là phân khúc được tìm kiếm nhiều nhất trên thị trường, nhưng mức độ quan tâm đến loại hình BĐS này trong 2 tháng qua đã giảm 4,6%.

Nhưng về giá thì chung cư vẫn chưa có dấu hiệu giảm. Riêng trong tháng 2, giá căn hộ tại TP.HCM tăng 10,9% so với cùng kỳ 2019, giá trung bình hơn 44 triệu đồng/m2. Nhiều khu vực tại trung tâm Tp.HCM giá chung cư vẫn neo ở mức khá cao, đặc biệt là các dự án chung cư cao cấp, hạng sang ven sông Sài Gòn.

Khảo sát mới nhất của Savills Việt Nam, giá một số dự án căn hộ cao cấp, hạng sang ven sông Sài Gòn vẫn đang được chào bán ở mức dao động từ 3.000 USD/m2 cho tới 6.000 USD/m2. Đơn cử như chung cư Vinhomes Golden River có giá phổ biến 5.000 USD/m2, chung cư Vinhomes Central Park có giá phổ biến 3.000 USD/m2, chung cư Empire City giá phổ biến 5.200 USD/m2, The Metropole Thủ Thiêm 4.500 – 6.000 USD/m2, The River Thủ Thiêm khoảng 6.000 USD/m2…

Tại Hà Nội, trong những tháng đầu năm nay không có nhiều dự án chung cư mới được mở bán. Hầu hết các dự án đã chào hàng trước đó vẫn đang là nguồn cung chính của thị trường. Tuy nhiên, theo ghi nhận thực tế thì giao dịch khá ảm đạm, nhiều dự án phải tạm hoãn kế hoạch bán hàng.

Điểm sáng đáng chú ý ở phân khúc chung cư quý 1 vừa qua là tỷ lệ người nước ngoài mua và giao dịch ở mỗi dự án vẫn ổn định và khá tốt, nhiều dự án quỹ căn dành cho người nước ngoài đều được bán hết.

Theo đại diện Đất Xanh Miền Bắc, hiện sàn này tập trung phân phối khoảng 6 dự án chung cư trên địa bàn Thủ đô, tuy nhiên, phần lớn là các dự án đã chào bán trước đó, không có dự án mới. Một số hoạt động mở bán trực tiếp cũng đã phải tạm dừng do dịch bệnh Covid-19, thay vào đó công ty cho nhân viên kinh doanh bán sản phẩm qua tiếp xúc online với khách hàng. Cũng có những giao dịch được ghi nhận nhưng đa phần chỉ mới dừng ở phương thức đặt cọc giữ chỗ, hợp đồng vẫn ở tình trạng "delay" do khách hàng không đến ký trực tiếp.

Theo Đất Xanh Miền Bắc, tính từ đầu năm đến hết 15/3, toàn hệ thống có khoảng trên 260 giao dịch thành công, nhưng chủ yếu là người mua nhà ở thực, đã tìm hiểu về dự án từ trước đó. Một số chung cư đang được phân phối ra thị trường như Mipec Rubik 360 (Cầu Giấy), Lotus Sài Đồng, Ruby City 3, Gold Mark City, PCC1 Thanh Xuân, New Skyline Văn Quán,…So với tháng 2, tháng 3 giao dịch căn hộ ở một số dự án giảm hẳn, có dự án giảm 50%.

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, theo phản ánh của nhiều sàn BĐS thì giá chung cư tại Tp.HCM và Hà Nội chưa có dấu hiệu giảm mặc dù nhu cầu là giảm rõ nét.

Lý giải về hiện tượng này, theo quan điểm của ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn tại TP.HCM, hiện nhà đầu tư ưu tiên giữ tiền, cùng với đó nhu cầu mua nhà giảm nên giao dịch giảm đáng kể. Bên cạnh đó, với những nhà đầu tư thứ cấp đang sở hữu căn hộ, nếu không chịu áp lực từ đòn bẩy tài chính, phần lớn vẫn tin tưởng về thanh khoản thị trường sau khi dịch bệnh được kiểm soát nên không muốn giảm giá.

Nhiều quan điểm từ các chuyên gia, một số đơn vị nghiên cứu thị trường đều chung quan điểm, với BĐS nhà ở luôn có nhu cầu thực lớn, nhất là chung cư ở các đô thị lớn, do vậy, trong bối cảnh nguồn cung mới đang khan hiếm thì giá khó có thể giảm sâu mặc dù dịch bệnh đang diễn ra phức tạp.

Mới đây, trong một báo cáo của SSI Research lập luận rằng, hoạt động mua nhà chung cư dựa trên nhu cầu và kế hoạch sinh sống trong dài hạn nên không liên quan nhiều đến những sự kiện như bệnh dịch. Nên BĐS nhà ở ít bị tác động.

Ông Nguyễn Văn Đính, cũng đồng quan điểm này khi cho rằng những phân khúc BĐS phục vụ nhu cầu thật như chung cư ở nội đô Hà Nội hay Tp.HCM luôn có xu hướng tăng giá thời qua. Kể từ 2019 đến nay nguồn cung phân khúc này bị co hẹp lại, trong khi tình hình dịch bệnh nếu được kiểm soát tốt thì khả năng quý 4 thị trường sẽ chứng kiến đợt sôi động mới. Nguồn cung khan hiếm vượt cầu thì giá vẫn tăng.

Đánh giá về thị trường chung cư thời gian tới, theo nhận định của CBRE Việt Nam, hiện tại do tác động của dịch Covid-19 bùng phát nên hầu hết kế hoạch bán hàng đều tạm hoãn vì tâm lý tránh tụ tập đông người. Tuy nhiên, khi dịch bệnh được kiểm soát thì nhiều khả năng 6 tháng cuối năm là giai đoạn cạnh tranh gay gắt bởi lúc đó các chủ đầu tư sẽ đẩy sản phẩm ra cùng một lúc. Sức mua và làn sóng đầu tư sẽ được cải thiện mạnh mẽ.

Công ty JLL cũng nhận định, bất động sản nhà ở vẫn được xem là kênh đầu tư tốt, thu lợi nhuận từ tiền thuê ổn định và có khả năng điều chỉnh linh hoạt giá thuê để đảm bảo tỷ lệ lấp đầy. Bên cạnh đó, nhu cầu nhà ở vốn là nhu cầu ổn định, ít bị ảnh hưởng bởi các tác động từ thị trường.