Nhìn nhận condotel theo đúng bản chất kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch

Trong phiên họp chiều 4/6, trước câu hỏi của ĐBQH về vấn đề tính pháp lý của condotel, Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, việc sửa đổi tiêu chuẩn, quy chuẩn có liên quan, ban hành quy chế quản lý vận hành đến các loại hình bất động sản mới (condotel,…). sẽ được hoàn tất trong năm 2019.

Luật sư Trương Anh Tú

Nhận định về vấn đề nêu trên, luật sư Trương Anh Tú - Giám đốc Công ty luật TAT Law Firm cho rằng, khi nghe các đại biểu Quốc hội chất vấn Bộ trưởng Phạm Hồng Hà, tôi thấy rằng, hầu hết những câu hỏi chỉ quan tâm tới một vấn đề khi nào hoàn thiện cơ chế chính sách cho condotel mà chưa đề cập tới những nội hàm trong đó cũng như đưa ra ý kiến đóng góp của mình về loại hình bất động sản này. Vì thế, Bộ trưởng trả lời rằng, Bộ Xây dựng sẽ xây dựng quy chế về quản lý sử dụng condotel trong năm 2019.

“Như tôi đã từng có ý kiến trước đó, quy chế vận hành sử dụng quản lý đối với condotel nhất định phải được giao cho Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch, nơi có chức năng, thẩm quyền và kinh nghiệm quản lý đối với ngành du lịch. Có như vậy, Bộ mới quản lý được condotel", LS Tú nói.

LS Tú bày tỏ quan điểm: “Trước hết, chúng ta cần phải hiểu rằng, thị trường bất động sản bao gồm những sản phẩm nào? Theo quan điểm của tôi, thị trường bất động sản bao gồm đất nền, nhà biệt thự, nhà liền kề, chung cư, đất thổ cư…

Nếu xét thị trường bất động sản chỉ bao gồm các cấu thành này thì rõ ràng hành lang pháp lý của condotel sẽ không ảnh hưởng gì. Bởi condotel thực chất là một sản phẩm du lịch, là một hoạt động nghỉ dưỡng, một hoạt động lưu trú khách sạn, một trong những dịch vụ của ngành du lịch.

Chúng ta cần tách bạch condotel không phải là một sản phẩm bất động sản thì cơ chế chính sách pháp luật của Nhà nước với sản phẩm này sẽ không tác động ảnh hưởng đến thị trường. Tuy nhiên, bấy lâu này, người ta vẫn đang đánh tráo khái niệm khiến chúng ta hiểu lầm.

Condotel ở Phukhet, Thái Lan

Bên cạnh đó, luật sư Tú cũng nhận định: “Tôi cho rằng, nếu ở góc nhìn của Bộ Xây dựng, việc xây dựng condotel có thể đi theo hướng “định hình” condotel là một sản phẩm bất động sản. Và nếu định hình đây là một sản phẩm bất động sản thì sẽ dẫn tới những hệ lụy như sau:

Thứ nhất, về quy hoạch đất đai, hạ tầng và dân cư.  Như chúng ta đã biết, trước khi xây dựng khu dân cư hoặc khu kinh doanh dịch vụ du lịch, cơ quan có thẩm quyền của Trung ương hoặc các tỉnh thành địa phương đã phải xây dựng quy hoạch, kế hoạch phát triển cụ thể.

Condotel mang bản chất của loại hình kinh doanh, dịch vụ, do đó, khi được xây dựng sẽ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch xây dựng phát triển ngành du lịch ở mỗi địa phương và phù hợp với quỹ đất để phát triển ngành nghề này.

Nếu thừa nhận condotel là một bất động sản, một sản phẩm trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì mặc nhiên phải cấp “sổ hồng”, để xác nhận quyền sở hữu tài sản nhà ở lâu dài cho người sở hữu, phù hợp với quy hoạch về nhà ở, đất ở cũng như quản lý khu dân cư.

Trường hợp cấp “sổ hồng” cho các căn hộ condotel sẽ “phá hỏng” tổng thể quy hoạch của địa phương, ảnh hưởng rất lớn đến công tác quản lý, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hạ tầng và dân cư sau này.

Thứ hai, về tiềm ẩn phát sinh nguy cơ phát sinh tranh chấp. Nếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho các căn hộ condotel trong khi các căn hộ này lại sử dụng với mục đích để ở và có sự ràng buộc rất lớn với chủ đầu tư nên dễ nảy sinh tranh chấp.

Tranh chấp giữa chủ đầu tư và người “mua” trong quá trình quản lý sử dụng về chi phí quản lý. Những rủi ro khi phân định sở hữu chung sở hữu riêng giữa chủ đầu tư và người mua condotel.

Ngoài ra còn tiềm ẩn những rủi ro khi chủ đầu tư sử dụng căn hộ để thế chấp ngân hàng mà không có khả năng thanh toán nợ, những rủi ro phát sinh khi chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về lợi nhuận…

Thứ ba, về quản lý, sử dụng. Ai sẽ có trách nhiệm sửa chữa, bảo dưỡng căn hộ khi xuống cấp. Ai sẽ có nghĩa vụ đóng phí quản lý, dịch vụ của căn hộ. Sẽ ra sao nếu chủ sở hữu mong muốn ở lâu dài tại căn hộ condotel và biến khách sạn thành khu dân cư...

Hàng loạt các vấn đề đặt ra đối với loại hình hỗn hợp này rất khó để giải quyết, nếu sửa luật để xem việc thuê condotel là mua bán căn hộ khách sạn để cấp “sổ hồng” cho condotel.

“Tôi cho rằng, pháp luật cần điều chỉnh condotel theo đúng bản chất của nó, theo hướng phải định vị loại hình này là kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch.

Đồng thời điều chỉnh hợp đồng “mua bán căn hộ” như chủ đầu tư làm hiện nay thành hợp đồng thuê căn hộ - khách sạn. Chúng ta không nên vì tình thế bắt buộc mà đưa thêm những khái niệm mâu thuẫn như “đất ở không hình đơn vị ở”, LS Tú nói.