Nhà đất về đáy, khi nào lại tăng?

TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế

 PV: Thị trường BĐS có dấu hiệu nào để chúng ta dự đoán sẽ ấm lên không, thưa ông?

+ Theo nhận định của tôi, hiện nay giá nhà và giá BĐS khó có thể đi xuống nữa. Còn tăng như thế nào thì phải quan sát trong thời gian tới, bởi thị trường này liên quan đến nhiều yếu tố, kể cả những yếu tố về cơ chế chính sách mà vừa rồi chúng ta đã điều chỉnh một loạt: Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Dân sự…

Thứ hai, việc quản lý các nguồn lực dành cho thị trường BĐS trong thời gian tới sẽ khác so với trước: thiên về nguồn vốn trung - dài hạn và các nguồn vốn từ các nhà đầu tư trong, ngoài nước.

Do đó, dù giá BĐS tăng nhưng mức tăng sẽ sát với giá thực của BĐS, hạn chế bớt những bong bóng BĐS.

PV: Ông cũng cho rằng giá BĐS đã ở mức đáy, liệu có chu kỳ tăng giá bắt đầu sớm hay không?

+ Hiện nay, nhu cầu đầu cơ không phải là hết, tuy nhiên đã giảm rất nhiều và hầu hết hiện nay sự vận động trên thị trường BĐS là để đáp ứng các nhu cầu thực ở tất cả các phân khúc: nhà ở trung, cao cấp, nhà ở bình dân, nhà ở xã hội…  Đây chính là một tín hiệu tốt giúp thị trường BĐS Việt Nam trở lại lành mạnh.

Tôi cho rằng vấn đề quan trọng nhất hiện nay là vấn đề nguồn cung cho BĐS đang được đa dạng hóa và được chuẩn hóa để phù hợp với nhu cầu của thị trường BĐS.

Nguồn vốn đổ vào thị trường BĐS phải là nguồn vốn trung, dài hạn, do vậy nguồn vốn từ ngân hàng không phải là kênh tín dụng cơ bản cho BĐS mà phải là các kênh tài chính khác như: vốn từ thị trường chứng khoán, từ phát hành trái phiếu DN…

Chúng ta đang có những chương trình tín dụng cả ưu đãi lẫn vay vốn thông thường từ phía ngân hàng dành cho người thu nhập thấp, cho dự án nhà ở xã hội… Về mặt nguồn lực, chúng ta sẵn sàng bố trí vốn cho các chương trình này, ưu đãi cả về lãi suất. Tuy nhiên, bản chất của nhà ở xã hội hay nhà ở cho người thu nhập thấp là cho những người có khả năng thanh toán thấp đối với việc sở hữu nhà.

Nếu chúng ta tiến hành cho vay bằng lãi suất thấp, thời hạn cho vay dài sẽ chứa đựng những rủi ro về tín dụng. Do vậy, chương trình cho vay mua nhà ở với người thu nhập thấp cần phải tính toán tới những rủi ro đó bằng các biện pháp phòng ngừa nhất định.

PV: Nợ xấu BĐS vẫn khó có thể giải quyết và đã có nhiều ý kiến cho rằng cần có một tiền lệ cho phép sửa đổi hàng loạt các quy định trong các luật liên quan để nợ xấu được bán đấu giá. Ông nghĩ thế nào?

+ Quy mô nợ xấu hiện nay vẫn còn rất lớn, đằng sau nợ xấu đó hầu hết liên quan đến BĐS là một tài sản đảm bảo của khoản vay. Do đó, để giải quyết dứt điểm nợ xấu chắc chắn chúng ta phải xử lý được thị trường BĐS.

Tôi cho rằng việc chúng ta sửa một loạt các quy định liên quan tới việc thanh lý hay xử lý các tài sản đảm bảo thế chấp cho khoản vay chỉ là một trong những điều kiện giúp chúng ta giải quyết nhanh hơn, cơ bản hơn về nợ xấu.

Điều quyết định trong việc xử lý nợ xấu kể cả bản thân các ngân hàng, công ty Quản lý Tài sản Quốc gia (VAMC) hay các cơ quan quản lý còn phụ thuộc vào vấn đề lớn hơn, tức là sự hồi phục của thị trường BĐS. Vì nợ xấu bán được hay không phụ thuộc vào tính thanh khoản của nó (tài sản thế chấp), và cũng phụ thuộc vào giá trị khi bán được để làm sao nó giảm bớt thiệt hại cho các ngân hàng.

PV: Theo ông, khi nào thì thị trường BĐS hồi phục hoàn toàn?

+ Tôi cho rằng chúng ta đang xử lý một cách tạm thời và mang tính chất tình thế cho tảng băng BĐS. Còn rất nhiều việc phải làm để tháo gỡ những bất lợi chúng ta gặp phải. Trong thời gian tới, để giải quyết, chúng ta cần có những cải cách mang tính cơ bản, cốt lõi.

Kinh nghiệm từ những đợt đóng băng nhiều lần trước đó sẽ giúp khắc phục thị trường BĐS trong thời gian tới không rơi vào trạng thái quá nóng hoặc quá lạnh. Các cơ quan chức năng, hoặc các nhà đầu tư sẽ đưa  nguồn lực tài chính vào thị trường một cách phù hợp hơn. Những kinh nghiệm đó được học và rút ra như thế nào, cho kết quả ra sao phụ thuộc rất nhiều mỗi cá nhân và thực tế vận dụng.

Xin cảm ơn ông!