Nhà đất ế đọng lớn, không bán phá giá vì sao?

Hàng loạt nghịch lý của BĐS

Phát biểu tại hội thảo “Quản lý thị trường bất động sản và vai trò của các định chế tài chính: Kinh nghiệm của Nhật Bản và gợi ý chính sách cho Việt Nam”, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho biết: Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam hiện nay đang tồn tại nhiều nghịch lý.

Theo nguyên Thứ trưởng, giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần thu nhập trung bình năm của người lao động. Nếu người lao động tiết kiệm được 25% thu nhập thì cũng phải 100 năm sau mới mua được nhà. Đến nay, tỉ lệ này đã giảm tới mức 10 lần trong khu vực nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.

“BĐS tồn đọng nhiều nhưng giá BĐS chỉ hạ tới mức nhất định, không có hiện tượng phá giá vì vốn tồn đọng chủ yếu từ vốn góp của người tiêu dùng trên phương thức “mua nhà trên giấy”.Vốn tín dụng từ ngân hàng chiếm tỉ lệ không cao và có một lượng vốn khá lớn từ các ngân hàng thương mại đầu tư trực tiếp cho thị trường BĐS chứ không thông qua cơ chế vay tín dụng”, ông Võ nhận định.

GS. Đặng Hùng Võ: Các nhà đầu tư BĐS nói rằng rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn, gần như phá sản nhưng trên thực tế vẫn có tới 80% đang kinh doanh có lãi.

Nguyên Thứ trưởng còn cho hay: thừa cung nhà ở giá cao đã tạo nên tồn kho BĐS gắn với nợ xấu mà không có cầu, trong khi thiếu cung trầm trọng đối với nhà ở giá thấp có cầu rất cao.

“Kho BĐS giá cao tồn đọng gắn với nợ xấu của các ngân hàng thương mại đang tồn tại, đây là điểm trọng tâm cần tháo gỡ cho thị trường. Nhà đầu tư đã giảm giá tới “mức sàn” nhưng vẫn không có giao dịch. “Kho tồn đọng” này tiếp tục tồn tại chờ Nhà nước cứu giúp”, ông Võ tiếp lời.

Song, điều đáng nói, các nhà đầu tư BĐS nói rằng rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn, gần như phá sản nhưng trên thực tế vẫn có tới 80% đang kinh doanh có lãi.

Trong khi ông Võ cho rằng vốn từ người tiêu dùng là nguồn vốn chính cho thị trường BĐS thì Hàm Phó TGĐ Ngân hàng BIDV Cấn Văn Lực cho rằng, vốn vay ngân hàng vẫn đang là nguồn chính cho thị trường này.

“Có hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh bất động sản là vốn vay ngân hàng, khoảng 30% còn lại là tiền của dân cư, hộ gia đình; vốn tự có của doanh nghiệp, hoặc doanh nghiệp tự phát hành trái phiếu, cổ phiếu; và cuối cùng là các quỹ đầu tư BĐS, theo tính toán của BIDV”, ông Lực cho hay.

Theo vị này, dư nợ ngân hàng cho thị trường BĐS là tổng cộng khoảng 262 ngàn tỉ đồng  (12,5 tỉ đô la Mỹ), chiếm khoảng 8% tổng dư nợ tính đến cuối năm 2013. Việt Nam vẫn chưa có hệ thống tín dụng cung ứng vốn BĐS. Trọng số rủi ro cho vay BĐS ở nước ta cũng rất cao, gấp tới 2,5 lần so với thông lệ quốc tế.

Vì thế, theo ông Lực cần có những giải pháp đồng bộ cho bất động sản từ hoàn thiện hệ thống pháp luật tới hình thành các định chế tài chính mới như REITs, cơ quan tái thế chấp cho vay,…tới việc phát triển thị trường vốn để cung ứng nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường BĐS.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội BĐS TP Hồ Chí Minh đưa thêm nghịch lý hiện nay trên thị trường BĐS, nhất là về nguồn vốn.

“Hoạt động của thị trường BĐS có tính trung hạn, dài hạn là chủ yếu nhưng trên thị trường không cơ cấu được nguồn vốn trung và dài hạn, mà các doanh nghiệp BĐS hiện chủ yếu sử dụng nguồn vốn vay ngắn hạn cho hoạt động kinh doanh BĐS. Nếu có vay được các nguồn vốn trung hạn, dài hạn để đầu tư BĐS thì lãi suất cao hơn so với khi vay ngắn hạn, điều này ngược với thế giới”, ông Châu nói.

Làm gì khi “bong bóng” BĐS xảy ra?

Theo các chuyên gia đến từ Nhật Bản, đã là bong bóng thì nó không thể tồn tại được lâu, trước sau gì cũng sẽ vỡ. Hiểu được điều này để tranh tâm lý lạc quan thái quá, tin rằng thị trường sẽ luôn đi lên dẫn tới người đi vay thì vay quá, người cho vay định giá BĐS quá cao

Khi đang ở giai đoạn bong bóng thì mọi người thời khó nhận ra đó là bong bóng. Vì thế, cần có những đánh giá ở tầm vĩ mô và trung lập thì mới có nhiều khả năng phát hiện để điều chỉnh kịp thời. Cần đánh giá chính xác về dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, đây chính là nguồn tiền quan trọng nhất để hoàn trả tiền vay.

Ở từng tổ chức tín dụng, việc nhận thức và hành động nhanh chóng để không rơi vào bong bóng BĐS khó thực hiện được theo hướng “từ dưới lên” và khi đó, các chỉ thị, mệnh lệnh “từ trên xuống” là quan trọng;

Cải thiện cơ chế chính sách giám sát tín dụng; Xác lập cơ chế cho việc phá sản ngân hàng, ở Nhật đã từng có quan điểm không phá sản ngân hàng không ai nghĩ tới chuyện ngân hàng phá sản do đó không có chuẩn bị. Năm 1996 ở Nhật số định chế tài chính phá sản chỉ ở 1 con số nhưng đến 2000-2001 thì đã có tới 56 công ty phá sản.

Đồng thời, cần tái cơ cấu bên đi vay là giải pháp xử lý nợ xấu phát sinh sau khi bong bóng BĐS vỡ.