"Mổ xẻ" địa ốc Đất Xanh trước giờ tung lượng cổ phiếu “khủng”

Tính đến ngày 20/05/2016, cổ phiếu DXG đã giảm 21% so với đầu năm 2016, còn 15.200 đồng/cổ phiếu. Nguyên nhân được xác định kết quả kinh doanh quý 1 không như kỳ vọng do doanh thu từ mảng môi giới và đầu tư thứ cấp giảm mạnh; cộng với những lo lắng về việc pha loãng khi công ty có kế hoạch tăng hơn gấp đôi vốn điều lệ cũng khiến giá cổ phiếu DXG khó bứt phá.

Theo báo cáo tài chính kết thúc quý 1/2016, DXG chỉ lãi ròng hơn 29 tỷ đồng, giảm 20% so với cùng kỳ. Doanh thu thuần đạt hơn 315 tỷ đồng, tăng 84%, trong khi doanh thu cung cấp dịch vụ lại giảm 43,7%, đạt 87,64 tỷ đồng. Trong cơ cấu doanh thu quý 1, có tới 63% đến từ chuyển nhượng dự án, 28% đến từ cung cấp dịch vụ, hoạt động xây dựng chiếm 9%.

Mảng môi giới đã giảm đáng kể vì DXG đang tập trung nhiều hơn vào phân khúc bình dân và trung cấp thay vì phân khúc cao cấp với biên lợi nhuận thấp hơn. Tuy nhiên, tính trên toàn thị trường, tỷ lệ căn hộ cao cấp đã bán tăng so với năm ngoái. Theo CBRE, trong quý 1 năm 2016, phân khúc cao cấp chiếm 38% tổng số giao dịch, so với mức 24% của quý 1 năm ngoái. Trong khi đó, phân khúc bình dân chỉ chiếm khoảng 21% tổng số giao dịch, giảm so với mức 35% của cùng kỳ.

Thông tin đáng chú ý nhất đối với DXG trong năm 2016 có lẽ là việc công ty tăng vốn điều lệ 116%, từ 1.173 tỷ đồng lên 2.530 tỷ đồng thông qua việc phát hành 117.205.570 cổ phiếu mới cho cổ đông hiện hữu với tỷ lệ 1:1 ở mức giá 10.000 đồng/cp (tổng khối lượng phát hành là 1.172 tỷ đồng), trả cổ tức bằng cổ phiếu tỷ lệ 15% (tương đương với 17.589.535 cổ phiếu mới được lấy từ lợi nhuận chưa phân phối) và 1 triệu cổ phiếu ESOP ở mức giá 10.000 đồng/cp (hạn chế giao dịch trong 2 năm và cũng được tài trợ từ nguồn lợi nhuận chưa phân phối).

Kế hoạch phát hành cổ phiếu “khủng” kể trên khiến nhà đầu tư lo ngại cổ phiếu bị pha loãng đáng kể. Lịch trình cho việc phát hành chưa được xác định nhưng công ty hy vọng sẽ hoàn thành vào quý 3.

Dựa vào mức giá chào bán 10.000 đồng/cp và số lượng cổ phiếu phát hành, cổ phiếu DXG đã chịu áp lực bán khá mạnh kể từ khi kế hoạch này được công bố vào cuối tháng 1/2016. Thực tế quyền mua cổ phiếu không phải là một khoản thưởng, do đó trong trường hợp phát hành với khối lượng lớn ở một mức chiết khấu đáng kể so với mức giá hiện tại, thông thường sẽ dẫn đến việc cổ phiếu giảm giá sâu trong ngắn hạn.

Theo tờ trình của HĐQT, công ty sẽ sử dụng vốn huy động được để tài trợ dự án mới 6,7 ha Venice City tại quận 2, thành phố Hồ Chí Minh. Đây là một dự án thành phần của dự án khu dân cư Nam Rạch Chiếc 30 ha, công ty đã mua dự án này gần đây với mức giá 1.072 tỷ đồng từ Keppel Land.

Dự án này bao gồm 3.100 căn hộ với tổng mức đầu tư ước tính khoảng 5.241 tỷ đồng, trong đó 22% sẽ được tài trợ từ nguồn vốn huy động, 25% từ nợ vay và phần còn lại sẽ được huy động từ khoản ứng trước của khách hàng.

Được biết, Đất Xanh đang trong quá trình hoàn thành các thủ tục pháp lý cần thiết để xin chấp thuận từ UBCKNN, việc phát hành sẽ được thực hiện vào cuối quý 2 hoặc đầu quý 3 năm nay.