Lãnh đạo Cục ĐKĐĐ: Pháp luật chưa quy định đất ở không hình thành đơn vị ở

Liên quan đến văn bản số 703 mà Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) gửi các Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, tại tọa đàm về thị trường condotel sáng 27/2, bà Phạm Thị Thịnh - Phó Cục trưởng Cục Đăng ký Đất đai (Bộ TN&MT) cho hay: Khi văn bản được Bộ TN&MT đưa ra đa phần nhận được sự đón nhận hào hứng của dư luận. Tuy nhiên, vẫn còn những ý kiến nghi ngại về nội dung của công văn. 

Bà Thịnh cho hay, công văn 703 có 2 nội dung quan trọng. Thứ nhất, về chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, văn bản áp dụng theo quy định tại điều 48 của Luật Du lịch 2017 thì căn hộ du lịch, biệt thự du lịch là cơ sở lưu trú du lịch và việc kinh doanh dịch vụ lưu trú tại các căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ du lịch và thuộc nhóm ngành dịch vụ lưu trú, ăn uống quy định tại danh mục hệ thống ngành kinh tế Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 27/2018/QĐ-TTg.

Bà Phạm Thị Thịnh - Phó Cục trưởng Cục Đăng ký Đất đai (Bộ TN&MT).

Theo quy định tại điểm đ, khoản 2 điều 10 luật Đất đai và quy định tại phụ lục số 1 ban hành kèm theo Thông tư số 27 ngày 14/12/2018 của Bộ trưởng Bộ TN&MT quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ.

Về chế độ sử dụng đất thương mại, dịch vụ đã được quy định tại điều 153 của luật Đất đai và thời hạn sử dụng đất được quy định tại khoản 3 điều 126 của luật Đất đai, theo đó thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Còn đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, mà cần thời hạn dài hơn thì theo văn bản của Bộ TN&MT, thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.

Thứ hai, về việc cấp giấy chứng nhận trong trường hợp các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của luật Kinh doanh bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại điều 32 của Nghị định số 43 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật Đất đai, khoản 26 điều 2 của Nghị định số 01 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật Đất đai.

Về trình tự, thủ tục, hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được quy định tại điều 70, 79 của Nghị định số 43 năm 2014 của Chính Phủ và điều 8, điều 9 của Thông tư số 24 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường; khoản 8 điều 6 của Thông tư số 33 năm 2017 của Bộ TN&MT.

Do đó, Bộ TN&MT đề nghị Sở TN&MT các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức rà soát các dự án đầu tư đã được phê duyệt và việc thực hiện giao đất, cho thuê đất của từng dự án để xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan thì thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và không làm thay đổi quy mô, mục tiêu, quy hoạch của dự án.

Trước nhiều ý kiến cho rằng, công văn 703 của Bộ TN&MT không có gì mới, bà Thịnh cho hay: Công văn 703 là văn bản hướng dẫn của Bộ TN&MT trên cơ sở tổ hợp lại, hệ thống lại các quy định của pháp luật. Từ đó, chúng tôi đưa ra chỉ dẫn để thống nhất cách thức nhằm xác định cấp giấy chứng nhận cho loại hình căn hộ nghỉ dưỡng.

Bà Thịnh cũng cho biết, đã có trường hợp một số địa phương đã đưa ra loại đất ở không hình thành đơn vị ở. Điều này vượt quá khuôn khổ của pháp luật.

“Nếu là đã đất ở thì quy hoạch sử dụng phải cho nó là đất ở, khi giao đất căn cứ vào quy hoạch thì nó là đất ở. Để được duyệt quy hoạch thì nhà lập quy hoạch phải căn cứ vào quy mô dân số, các điều kiện cho dân số phát triển... Đất ở không hình thành đơn vị ở thì pháp luật chưa quy định, dẫn đến thông tin đầu vào chưa chuẩn, sự mù mờ giữa nhà đầu tư sơ cấp và nhà đầu tư thứ cấp. Do đó, trên cơ sở chỉ dẫn ở văn bản 703 sẽ giúp sự quảng bá dự án của nhà đầu tư chuẩn xác về thời gian giao đất, cũng như mục đích sử dụng đất. Sản phẩm nhà ở tuân thủ đúng công năng theo mục đích được giao”, bà Thịnh thông tin.

Ngoài ra, bà Thịnh cho rằng, nếu công trình xây dựng trên thửa đất để thực hiện dự án đầu tư có cả căn hộ chung cư để ở và có cả căn hộ nghỉ dưỡng, thương mại dịch vụ thì xác định mục đích chính của họ là đất ở. Chính vì mù mờ về thông tin giữa nhà đầu tư sơ cấp với nhà đầu tư thứ cấp, đầu vào ở một số địa phương thực hiện việc giao đất ở (không hình thành đơn vị ở), có dự án được cấp, có dự án không được cấp; có dự án cấp rồi lại thu hồi… nếu như xác định mục đích sử dụng đất không phù hợp với quy định pháp luật thì các địa phương sẽ rà soát, xem xét các điều kiện cụ thể, cùng với yếu tố quy hoạch để xem xét việc điều chỉnh.

“Bộ TN&MT cũng đã có phối hợp chặt chẽ với các Bộ, chính tôi đã góp ý với Bộ Xây dựng căn hộ nghỉ dưỡng khác với căn phòng trong khách sạn; vì thế cần có quy chuẩn xây dựng, phải xác định rõ diện tích chung – riêng và phải thể hiện vào hợp đồng mua bán căn hộ nghỉ dưỡng này để tránh tranh chấp”, bà Thịnh nói thêm.

Theo lãnh đạo Cục Đăng ký Đất đai, việc cấp giấy chứng nhận là khâu cuối cùng giải quyết tổng thể các vấn đề bắt đầu từ ý tưởng dự án, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, giấy phép xây dựng, hồ sơ hoàn công, hợp đồng mua bán căn hộ.

Cấp giấy chứng nhận cho chủ đầu tư là thừa nhận sản phẩm hình thành trên cơ sở thị trường sơ cấp giữa nhà nước và chủ đầu tư ban đầu, còn nếu cấp giấy chứng nhận cho nhà đầu tư thứ cấp lại là kết quả của việc thừa nhận một sản phẩm, giao dịch hợp pháp trên thị trường thứ cấp đó để đảm bảo cho việc cấp giấy chứng nhận được thuận lợi. Tránh trường hợp như vừa rồi các nhà đầu tư quảng bá là đất ở không hình thành đơn vị ở, rồi quay lại yêu cầu cấp giấy khiến các nhà quản lý ở địa phương rất lúng túng bởi nếu làm thì vi phạm pháp luật, còn không làm thì lại bị nói là gây khó khăn, ách tắc.

Trong luật Kinh doanh bất động sản, mẫu hợp đồng là mẫu tham khảo chứ không phải mẫu bắt buộc. Vì thế, bà Thịnh cho rằng, mẫu hợp đồng phải thể hiện thông tin rõ ràng, cái nào là cái chung, cái nào là cái riêng, tránh tranh chấp sau này mà nhà đầu tư cũng cảm thấy yên tâm khi đầu tư loại hình sản phẩm bất động sản này.