Không thể chấm dứt quyền sở hữu chung cư bằng quyết định hành chính

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn đang nhận được nhiều ý kiến phản hồi từ các chuyên gia, nhà nghiên cứu về chính sách liên quan đến sở hữu nhà chung cư.

Theo đó, tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ đề xuất hai phương án.

Phương án 1, bổ sung quy định về sở hữu nhà chung cư, theo đó, quy định cụ thể về căn cứ xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, các trường hợp phá dỡ nhà chung cư, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu sau khi nhà chung cư bị phá dỡ.

Phương án 2, giữ nguyên như quy định hiện hành, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Trao đổi với PV.VietNamNet, PGS.TS Doãn Thị Hồng Nhung, Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay, sở hữu chung cư không thể đánh đồng một quyết định quản lý hành chính để chấm dứt sở hữu tài sản của người dân.

“Kể cả khi cái nhà có sụp xuống thì quyền sử dụng đất vẫn thuộc tất cả các thành viên là những người sở hữu căn hộ trên diện tích đó. Khi người dân mua nhà chính là mua quyền sử dụng đất để sử dụng nhà, nếu chỉ bằng một quyết định hành chính của Nhà nước mà chấm dứt quyền sở hữu của họ là không đúng”, bà Nhung nói.

Theo vị chuyên gia này, phá hủy tòa nhà chỉ trong điều kiện có thẩm định của cơ quan Nhà nước về chất lượng nhà không đủ điều kiện an toàn cho cư dân sinh sống ở đó, việc di chuyển người dân là khẩn cấp, bắt buộc để đảm bảo an toàn. 

Thế nhưng, theo bà Nhung, vẫn phải duy trì và bảo vệ sở hữu tuyệt đối của người dân; chứ không phải bằng quyết định di chuyển là chấm dứt quyền sở hữu của người dân. 

“Quyết định chấm dứt quyền sở hữu đó sẽ xáo trộn, không đúng với thực tiễn của quy định về sở hữu của Bộ Luật Dân sự hiện hành. Tâm lý người mua là mua nhà và để lại cho con cháu. Bằng một quyết định hành chính chấm dứt sở hữu của họ làm sao được”, bà Nhung nêu quan điểm.

Đưa thêm phương án giải quyết, bà Nhung kiến nghị cần xem xét, thay vì quan điểm sở hữu là phải mua nhà thì hãy thực hiện hình thức thuê mua để tất cả người dân có thể đều thuê được, mua được. 

Theo bà Nhung, khi thuê nhà, người dân chỉ cần nộp khoảng 30% số tiền căn nhà là họ đã được vào ở, số tiền còn lại trả dần trong nhiều năm.

“Khi hết thời hạn thuê, đương nhiên người sử dụng sẽ trả lại đất cho Nhà nước, việc thẩm định phá hủy hay không tùy thuộc vào Nhà nước. Hay khi thấy chất lượng công trình không đảm bảo cho thuê, người dân đang sống ở đó cũng phải trả lại cho Nhà nước quyền sử dụng đất đó và họ sẽ sang ở một nơi mới.

Khi áp dụng chính sách thuê mua, sẽ giải quyết được bài toán cải tạo chung cư khi xuống cấp”, bà Nhung nói.

Cũng góp ý cho dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ.

Theo ông Châu, quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ không phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Đồng thời, quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng cũng không phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 vì không thể đồng nhất “thời hạn sử dụng nhà chung cư” với “quyền sở hữu nhà chung cư”, bởi đây là hai phạm trù hoàn toàn khác nhau.

Theo HoREA, tại khoản 3 Điều 214 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định cụ thể đối với trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện theo quy định của luật. Nghĩa là quyền của chủ sở hữu nhà chung cư vẫn còn tồn tại và được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở.

Ngay cả trường hợp tòa nhà chung cư dù đã bị phá dỡ thì cũng không thể đồng nhất với nhà chung cư đã bị tiêu hủy.

“Tài sản nhà chung cư là tài sản của các chủ sở hữu nhà chung cư vẫn còn tồn tại một phần, chưa hoàn toàn bị tiêu hủy nên không thể quy định quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi nhà chung cư phải phá dỡ như quy định tại khoản 1 Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)”, ông Châu nói.

Nguyễn Lê