Hà Nội: Chung cư mất giá 50%

Theo CBRE, trong quý 1/2012, thị trường chung cư chứng kiến hoạt động chào bán dè dặt của các chủ đầu tư. Nguồn cung chào bán mới khá hạn chế, chỉ đạt 1.100 căn (năm 2011 con số này đạt 25.000 căn). Không chỉ người mua mà cả chủ đầu tư cũng chờ đợi và quan sát diễn biến thị trường. Dự án mới chủ yếu đến từ các quận thu hút người mua để ở với mức thi nhập trung bình như quận Hoàng Mai, Long Biên, Từ Liêm, Cầu Giấy.

Nhiều dự án tiến độ chậm hoặc ngừng xây dựng dù đã bán hết hàng, trong khi nhiều dự án khác đảm bảo tiến độ tốt, nhưng sản phẩm bán ra rất chậm, điều này chứng tỏ uy tín của chủ đầu tư chưa cao.

Trên thị trường sơ cấp, chủ đầu tư tiếp tục giảm mức giá chào bán, theo thông kê có tới 53% số căn hộ chào bán mới có giá trên dưới 1.000 USD/m2, đây là một hiện tượng ít gặp kể từ cơn số nhà đất năm 2007. Những vị trí hấp dẫn như Mỹ Đình, Định Công và Khu đô thị Cầu Giấy có giá chào bán tốt quanh mốc 1.000 USD. Thời điểm này năm 2011, chung cư tại các vị trí này có giá không dưới 35-40 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, trên thị trường giá chào bán căn hộ, nền đất tại các dự án tiếp tục có xu hướng giảm, và mức điều chỉnh giá lần này là mức giảm lớn kể từ năm 2008. Hiện nay, giá căn hộ trong bán kinh khoảng từ 5 – 7km so với trung tâm quận Hoàn Kiếm gần bằng mức giá trong bán kính 10km tại thời điểm năm 2010. Điều này giúp người mua tiến gần vào khu vực trung tâm hơn và giá không đổi.

Theo nghiên cứu của CBRE mức độ hài lòng của người dân sống tại các chung cư cao tầng thì hầu hết người dân được phỏng vấn đều hài lòng với căn hộ hiện sống, nhưng không một ai đề cập đến việc chuyển vị trí ở do vấn đề tài chính hoặc tâm lý ngại thay đổi. Điều này khiến việc chia tách hộ gia đình nhiều thế hệ trở thành một trong những lý do để quyết định mua nhà mới. Do vậy nhóm người mua để ở tiềm năng nhất chính là những gia đình trẻ hoặc những người độc thân thành đạt mong muốn có không gian sống riêng.

Ông Richard Leech, cho biết, năm 2012, dự kiến có khoảng 20.000 căn hộ sẽ được các chủ đầu tư tung ra thị trường, tuy nhiên nguồn cung thực tế có thể điều chỉnh giảm đáng kể nếu tình hình thị trường ảm đạm như hiện nay. Nền kinh tế đang có dấu hiệu phục hồi, do vậy hiện nay xu hướng giảm giá thứ cấp cũng sẽ chậm dần… Thêm vào đó, khách hàng ngày càng giảm niềm tin vào những dự án chung cư, do tiến độ xây dựng và chất lượng xây dựng, vì vậy, để tạo niềm tin với khách hàng chủ đầu tư phải thay đổi .

Với phân khúc nhà liền kề, biệt thự trong các dự án chứng kiến tiếp tục sự giảm giá ở khoảng 50% số dự án đang xây dựng. Mức giảm giá này so với trước tuy có thấp hơn, nhưng cũng chỉ giảm được khoảng 10% so với giá bán quý trước.

Theo CBRE mức độ giảm giá có khác nhau trong ba nhóm của khu đô thị phân theo tiến độ xây dựng. Dự án đang trong giai đoạn đầu hoặc dự án xây dựng có mức giảm giá trung bình 5% so với quý trước, cá biệt có những dự án giảm giá tới 10 – 15%. Trong khi đó, một số dự án đã hoàn thiện có mức giá ít biến động, thậm chí còn tăng nhẹ. Tuy nhiên, so với mức giá tại thời điểm này năm ngoái thì giá bán thứ cấp tại tất cả các dự án đã giảm từ 20 – 50%.

Cũng như phân khúc căn hộ chung cư, phân khúc nhà liền kề và biệt thự từ đầu qúy IV-2011 đến nay có ít giao dịch. Xu hướng giảm giá diễn ra tại tất cả các khu vực của Hà Nội. Các quận Cầu Giấy, Tây Hồ và Thanh Xuân có mức giá chào thứ cấp cao nhất, hơn 150 triệu đồng/m2, trong khi các huyện như Mê Linh, Quốc Oai, Đan Phượng, Hoài Đức có mức chào thứ cấp thấp nhất, dưới 50 triệu đồng/m2 do có khoảng cách xa trung tâm thành phố.

Có mức giá chào ở mức trung bình là Từ Liêm, Hoàng Mai, Hai Bà Trưng, Long Biên, Hà Đông, từ 60 triệu đồng/m2 đến 140 triệu đồng/m2. Trên thị trường, mức giá trung bình một căn biệt thự dao động từ 6,2 tỷ đồng tới 47 tỷ đồng. Mức trung bình cho một căn liền kề từ 2,5 tỷ đồng đến 16 tỷ đồng.

Hiện nay khách hàng có nhu cầu ở thực sự vẫn có tâm lý chờ đợi để giá còn tiếp tục giảm nữa, ngoài ra, khách hàng còn quan tâm tới những dự án của chủ đầu tư có uy tín và có khả năng thực hiện đúng cam kết về tiến độ và chất lượng công trình. Vì vậy, ở Hà Nội chưa có nhiều dự án có tiến độ và chất lượng tốt đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng, do đó chất lượng nhà ở của chủ đầu tư thực sự phải được kiểm chứng qua khách hàng.

Theo nhận định của ông Richard Leech, trong thời gian tới mức giá bán thứ cấp trên thị trường có thể chững lại và đi ngang, không giảm nữa và người mua vẫn tiếp tục có tâm lý thận trọng chờ đợi. Đối với các chủ đầu tư, việc huy động vốn của khách hàng để tiếp tục triển khai xây dựng dự án là vấn đề sống còn hàng đầu trong năm 2012.

Nguyễn Hiếu