Giành quyền "nắm đằng chuôi" cho người mua nhà

Trao đổi với PV Infonet, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (Horea) cho biết Hiệp hội vừa có kiến nghị cho phép chủ đầu tư được huy động vốn của khách hàng tại thời điểm đã hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 (hoặc quy hoạch tổng mặt bằng). Đây là ý kiến góp ý Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi.

Sở dĩ Hiệp hội đưa ra kiến nghị trên là bởi sau khi hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng là lúc doanh nghiệp đã đầu tư một khoản tiền rất lớn để giải phóng mặt bằng nên rất cần bổ sung vốn tại thời điểm đó.

Tuy nhiên, ông Châu cũng nhấn mạnh: Luật kinh doanh bất động sản cần có cơ chế cụ thể bao gồm các chế tài cần thiết để bắt buộc chủ đầu tư phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích để hoàn thành bất động sản bàn giao cho khách hàng.

Theo ông Châu, các biện pháp có thể là chuyển tiền huy động vào “tài khoản đóng” của ngân hàng và chỉ được giải ngân theo tiến độ thi công công trình theo giai đoạn có sự giám sát của ngân hàng và đại diện khách hàng.

Ở góc độ doanh nghiệp, trao đổi với PV, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng kiến nghị cho chủ đầu tư huy động vốn sau khi hoàn thành công tác bổi thường giải phóng mặt bằng là vô cùng phức tạp. Có trường hợp doanh nghiệp không hoàn tất được, người dân bị thiệt hại thì giải quyết thế nào? Phần đông doanh nghiệp Việt Nam ít tiền, chủ yếu dựa vào khách hàng và ngân hàng nên lúc nào cũng có nhu cầu huy động vốn, càng sớm càng tốt, càng nhiều càng tốt.

“Kiến nghị này về mặt lý thuyết có vẻ hợp lý, nhưng khi đưa vào thực tế nếu doanh nghiệp có ý đồ làm sai, khó kiểm soát được, lúc đó khách hàng bị thiệt hại. Dù có 3 bên: khách hàng, ngân hàng và doanh nghiệp cùng nhau đầu tư dự án, nhưng nếu doanh nghiệp muốn làm sai thì thiệt hại vẫn cứ thuộc về khách hàng. Khách hàng chỉ là người “trao thân, gửi phận”, cần tìm doanh nghiệp có uy tín, có khả năng thực sự”, ông Đực nói.

Đưa ra quan điểm của mình về thời điểm huy động vốn, ông Đực cho hay: “Đúng ra thời điểm doanh nghiệp vừa bồi hoàn xong, bắt đầu làm hạ tầng thì có thể cho huy động vốn được. Còn nếu đợi hoàn tất việc làm hạ tầng mới được huy động vốn thì có thể nhiều doanh nghiệp sẽ không đủ vốn trong thời điểm hiện nay.

Còn việc bảo đảm an toàn cho dự án đó hay không còn tùy thuộc vào doanh nghiệp, vào dự án. Nếu doanh nghiệp mạnh nhưng dự án không khả thi thì có khi không xong nhưng nếu doanh nghiệp ít tiền, dự án vừa phải, khả năng hoàn tất tốt, sản phẩm tốt lại đảm bảo an toàn hơn. Tốt nhất người dân nên chọn lựa, cân nhắc kỹ trước khi bỏ tiền vào một dự án”.

Liên quan đến vấn đề huy động vốn, TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nói thẳng: “Từ lâu tôi đã không tán thành việc cho chủ đầu tư huy động vốn trực tiếp của người mua nhà”.

Bởi theo ông, việc huy động vốn rất phiêu lưu, không có gì đảm bảo và đẩy rủi ro cho người mua nhà. Trong khi đó, người bán thì nhận được tiền rồi nhưng họ đem tiền làm việc khác thì không ai kiểm soát được.

“Huy động vốn dựa vào cái gì? Dựa vào cam kết, hứa hẹn của chủ đầu tư để mua một cái nhà “trừu tượng”. Nếu sau 2 năm, giá nhà tăng vọt lên, chủ đầu tư không bán nữa, hoặc tăng giá bán nhà thì sao? Thực tế đã diễn ra như vậy.

Hoặc nếu sau 2 năm nữa giá nhà giảm xuống, người mua không muốn mua nữa thì cũng không thể đòi lại tiền được”, ông Liêm phân tích.

Để đảm bảo công bằng cho cả chủ đầu tư lẫn khách hàng, ông Liêm nêu quan điểm: Khách hàng muốn mua thì đặt cọc một khoản khoảng 20% giá trị căn hộ. Số tiền đặt cọc đó được gửi vào một tài khoản phong tỏa tại một ngân hàng và ngân hàng kiểm soát số tiền này.

Tuy nhiên, số tiền đặt cọc đó của khách hàng vẫn phải được tính lãi nhưng lãi đó không được rút ra mà cứ được cộng dồn vào số tiền đã đặt cọc đó. Ngân hàng đứng ra kiểm soát, nếu lượng khách hàng đặt cọc nhiều thì sẽ cho doanh nghiệp vay nhiều, còn doanh nghiệp không được lấy trực tiếp từ số tiền đặt cọc của khách hàng.