Giá nhà đất tăng nóng, liệu có “bong bóng” BĐS vào năm 2019?

Cẩn trọng nhưng không hốt hoảng

Tại buổi hội thảo “Sốt bất động sản – Cơ hội và rủi ro” do Tạo chí đầu tư bất động sản Cafeland tổ chức vào ngày 29/6 tại TP.HCM, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực địa ốc và tài chính đã có những nhận định, đánh giá về thị trường trong thời gian tới.

Theo Tiến sĩ Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Chiến lược và thương hiệu cạnh tranh,  mức thanh khoản của thị trường hiện nay tương đối tốt. Số liệu từ Hiệp hội BĐS TP.HCM cho thấy phân khúc có thanh khoản tốt nhất đến thời điểm này vẫn là nhà thương mại có giá vừa phải và bình dân. Có sự sụt giảm ở một số phân khúc nhưng không nhiều. 

Tuy vậy, ông Thành cho rằng nếu giá BĐS tăng hoặc giảm 30% sẽ có tác động rất lớn. Quan sát thị trường thời gian qua, phân khúc đất nền tăng rất mạnh ở một số địa phương, trong khi các phân khúc khác mức tăng giảm chỉ từ 3% - 5%.

Theo Viện trưởng Viện Chiến lược và Thương hiệu cạnh tranh, cần lưu ý khi lượng nhà đầu tư thứ cấp tham gia vào thị trường chiếm 40%, bởi khi đó tính đầu cơ rất rõ ràng.

Có những gia đoạn phân khúc đất nền tại TP.HCM và các địa phương được kỳ vọng sẽ quy hoạch thành đặc khu kinh tế, khi có sự tham gia đông đảo của nhà đầu tư thứ cấp thì tính đầu cơ càng rõ nét, nhưng hiện đã chững lại.

Các chuyên gia nhận định về thị trường BĐS trong thời gian tới.

“Nhìn vào những tín hiệu thị trường chúng ta có lý do để cẩn trọng nhưng không nên quá hốt hoảng”, ông Thành nói.

Theo Tiến sĩ Thành, hiện có nhiều chính sách tác động đến thị trường BĐS. Tầm nhìn về quy hoạch đang cho thấy tính bất định khá cao. Việc giải quyết những tồn đọng trong quá khứ rất phức tạp, như vụ Thủ Thiêm. Tình trạng phân lô bán nền như hiện nay ở một số dự án lớn khó hình thành nên những khu đô thị xanh với các dịch vụ công cộng, công ích tốt.

Với tốc độ phát triển nhanh của thị trường BĐS, Tiến sĩ Thành cho hay cơ quan quản lý vẫn chưa theo kịp để đưa ra các biện pháp ứng xử, ví dụ như Condotel. Loại hình BĐS này bùng nổ rất nhanh nhưng hiện vẫn chưa có khung pháp lý.

Cùng quan điểm, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc Cao cấp CBRE Việt Nam cho hay, thị trường BĐS trong nước đang có nhiều thách thức khi giá đất tăng nhanh. Điều này khiến cho các chủ đầu tư mới khó gia nhập thị trường, lãi suất cũng đang có chiều hướng giảm và việc chậm thi công hạ tầng cũng ảnh hưởng đến thị trường.

Tín dụng đổ vào BĐS và nguy cơ “bong bóng” năm 2019

Đánh giá về giá nhà đất, chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu cho rằng giá nhà hiện nay đang tăng trưởng quá nóng, thị trường xuất hiện làn sóng đầu cơ, ở một số địa phương giá nhà đất đang bị “thổi" lên quá cao. Thị trường đất nền có lẽ đang ở trên đỉnh.

Nói về định hướng lâu dài của Chính phủ hay Ngân hàng Nhà nước liên quan đến lĩnh vực BĐS, chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu cho rằng ông chưa thấy con đường nào rõ nét.

Theo ông Hiếu, các nhà quản lý hiện nay đang có xu hướng “vừa đánh vừa xoa”, một mặt khuyến khích các ngân hàng cho vay và hạ lãi suất cho vay, mặt khác lại “siết” nguồn tín dụng vào BĐS.

Chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu lo ngại "bong bóng" BĐS sẽ diễn ra trong năm tới.

Thống kê cho thấy, hiện tổng dư nợ của nền kinh tế Việt Nam đã lên tới 6,8 triệu tỷ đồng. Trong đó, tỷ trọng cho vay kinh doanh BĐ ước đạt 7,5% trên tổng dư nợ.  Thời gian qua nguồn vốn của các ngân hàng “đổ” vào lĩnh vực BĐS và chứng khoán cực kỳ nhiều, có thể đạt 1/3 tổng dư nợ của nền kinh tế.

Đến thời điểm hiện tại, tỷ lệ dùng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn trong các ngân hàng và tổ chức tín dụng đang ở mức 45%. Hệ số rủi ro cho vay trong kinh doanh BĐS cũng đã được nâng lên 200%. Chênh lệch lãi suất cho vay và lãi suất huy động đang nằm ở mức 3 – 5%. Điều này ảnh hưởng khá lớn đến sự phát triển của thị trường.

Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu dự báo, thị trường BĐS có thể xảy ra “bong bóng” nếu nguồn vốn tín dụng tiếp tục đổ vào và mức giá sản phẩm tăng mạnh ở mức trên 100%/năm. Thị trường BĐS trong nước đang có dấu hiệu nguồn cung vượt nhu cầu.

Ông Hiếu cho rằng thị trường không thể đạt sự cân bằng và ổn định trên cơ sở cung – cầu nếu luật pháp xem xét cho người dân có quyền tư hữu đất đai thay vì chỉ xem nó như là công hữu như hiện nay.