Giá đất xác định như thế nào để không bị thất thoát là rất khó

Sáng 21/6, Quốc hội thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Theo đại biểu Trần Văn Khải (Hà Nam) để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, khắc phục tình trạng tham nhũng, tiêu cực, khiếu kiện về đất đai, đầu cơ và sử dụng đất đai lãng phí thì cần phải xử lý được hai vấn đề rất lớn, đó là chênh lệch địa tô và giá đất.

"Chênh lệch địa tô xuất phát từ đâu, do đâu mà có, nếu không phải do công sức, chi phí đầu tư của người sử dụng đất?", ông Khải đặt vấn đề.

Đại biểu cho biết, chênh lệch địa tô được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao hơn. Đất nông nghiệp được mua gom, được đền bù với giá rẻ rồi chuyển đổi thành đất phi nông nghiệp, đất ở và đất thương mại, dịch vụ có giá cao gấp cả chục lần, thậm chí cả trăm lần so với đất nông nghiệp.  

Đại biểu Khải cho rằng, vấn đề xử lý chênh lệch địa tô đối với đất đai của người dân đang tiềm ẩn nhiều bất công xã hội. Đất đai thuộc “sở hữu toàn dân”, người dân đã hy sinh đóng góp, giao quyền sử dụng đất, tài sản cho nhà nước, nhà đầu tư để phát triển hạ tầng, đô thị, đóng góp vào sự phát triển chung thì người dân phải được hưởng lợi từ sự đầu tư, phát triển đó.

Đại biểu nhấn mạnh, Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải xóa bỏ bất công từ lợi ích do chênh lệch địa tô, tránh nguồn lực đất đai bị thất thoát, xây dựng chính sách tài chính đất đai, phương thức xác định giá đất và bảo đảm hài hòa lợi ích trong khai thác chênh lệch địa tô giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Để điều tiết chênh lệch địa tô công khai, minh bạch, đại biểu phân tích quy định tại dự thảo Luật chưa đủ điều kiện để xác định giá như vậy trong thực tế. Cơ sở để xác định giá tiệm cận với giá thị trường vẫn là điều mơ hồ, giá đất thời điểm 2023 khác nhưng sang năm 2024 lại khác, "xác định như thế nào để không bị thất thoát là rất khó".

Mặt khác, việc xác định giá đất, ông Khải cho rằng nếu cứ theo phương án an toàn, tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quá lớn sẽ khó thu hút nhà đầu tư. Ông đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu theo “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường”.

Dự thảo Luật quy định 4 phương pháp xác định giá đất, đại biểu tỉnh Hà Nam nhận định, càng quy định nhiều phương pháp định giá đất, thì lại càng khó áp dụng. Bởi nếu áp dụng 4 phương pháp này để xác định giá cho cùng một thửa đất sẽ ra 4 giá khác nhau. Ông đề xuất có thể xây dựng một phương pháp tính giá đất thật đơn giản khi tính giá trị quyền sử dụng đất, tránh trường hợp phải phân tích và lựa chọn nhiều phương pháp. 

Góp ý về điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (Long An) cho biết, dự thảo luật quy định cá nhân chỉ được chuyển đổi đất nông nghiệp trong cùng đơn vị hành chính cấp huyện cho một cá nhân khác. Bà Dung đề nghị nghiên cứu, rà soát thêm để phù hợp với pháp luật về quyền dân sự, về quyền cư trú, bởi "đâu phải người đi đâu thì tài sản cũng đi đó".

Nữ đại biểu dẫn chứng, 2 mảnh đất sát nhau, cách nhau 1 con đường, 1 bờ mương nhưng có thể là 2 xã thuộc 2 huyện khác nhau. Đại biểu đề xuất cho phép chuyển đổi khi đủ điều kiện là được phép chuyển đổi trong phạm vi đơn vị hành chính cấp tỉnh.

Về nguyên tắc, phương pháp định giá đất, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung đề nghị cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát, bổ sung, làm rõ, minh bạch nguyên tắc thị trường để đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Thực tiễn thời gian qua, việc bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi không chỉ ở vấn đề tính tiền bồi thường khi thu hồi đất mà còn ở phương pháp, phương án hỗ trợ tái định cư, để người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở đảm bảo cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Việc duy trì một mặt bằng hợp lý các chi phí liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh phát triển bền vững.

Về phương pháp định giá đất, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung đồng tình với đại biểu  Trần Văn Khải cần tiếp tục đánh giá để quy định cho hoàn thiện phương pháp xác định giá đất vì hiện nay trong 4 phương pháp theo quy định hiện hành có vướng mắc, khó khăn, lúng túng trong quá trình thực hiện.

Trần Thường - Quang Phong