Dừng dự án nội đô: Giá nhà tăng hay giảm?

Theo quyết định số 996QĐ-TTg của Thủ tướng phê duyệt phát triển nhà ở TP.Hà Nội giai đoạn 2012 - 2020 và định hướng 2030, đến năm 2015, Hà Nội sẽ phải tạm dừng phát triển nhà ở trong khu vực nội đô lịch sử đối với các dự án chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án.

Trước lệnh tạm dừng trên, liệu các quận nội thành có khan nguồn cung và giá nhà sẽ có sự thay đổi ra sao, tăng hay giảm là điều đang được dư luận quan tâm? Song, quan điểm, nhận định về nguồn cung, vè giá lại đang tồn tại sự trái chiều.

Theo quan điểm của ông Lê Minh Dũng, Giám đốc CBRE Việt Nam, nguồn cung nhà ở trong 2 năm tới dự kiến cũng sẽ hạn chế. Bởi lẽ, trước khi có lệnh tạm dừng phát triển dự án nhà ở thương mại thì nguồn cung căn hộ mới trong 4 quận nội thành có thể đến từ các dự án đã được phê duyệt từ trước, nhưng chưa thi công, dự án khởi công, nhưng tạm dừng nay khởi động lại. Tuy nhiên, số dự án này cũng không nhiều.

Mặc dù đánh giá, các dự án tại khu vực trung tâm trong thời gian vừa qua vẫn duy trì giá bán nhà ở mức khá cao dù thị trường trầm lắng nhưng ông Dũng nhận định, giá bán căn hộ tuân theo quy luật cung cầu. Do vậy, khi không có thêm nguồn cung mới trong ít nhất hai năm nữa, trừ dự án đã cấp phép nên giá bán của các dự án trong 4 quận nội thành có thể tăng trở lại do người mua đang dần quay lại thị trường và các dự án có vị trí tốt luôn trong tầm ngắm của họ.

Giá nhà sẽ tăng sau khi tạm dừng phát triển dự án nhà ở tại khu vực nội đô Hà Nội là nhận định của nhiều chuyên gia trong ngành.

Cũng là đơn vị chuyên nghiên cứu và tư vấn về thị trường bất động sản, ông Nguyễn Hồng Sơn, Trưởng Bộ phận định giá của Savills Hà Nội cho rằng, nguồn cung hiện tại thì không bị ảnh hưởng còn nguồn cung tương lai sẽ bị hạn chế hơn do tạm dừng các dự án thuộc diện chưa được chấp thuận chủ trương, chưa lựa chọn chủ đầu tư hoặc chưa chấp thuận đầu tư dự án.

Tuy nhiên, theo ông Sơn, những ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường sẽ không quá lớn, đặc biệt là ở thời điểm hiện tại, bởi các năm gần đây số lượng nguồn cung mới đưa vào thị trường từ khu vực này rất hạn chế. Số lượng nguồn cung mới vào thị trường chủ yếu đều đến từ các khu vực ngoài các quận nội đô và tập trung nhiều ở phía tây thành phố.

“Nếu xét theo quy luật cung cầu thì khi nguồn cung sụt giảm cũng có nghĩa là giá cả sẽ phải tăng lên. Tuy nhiên, như tôi đã đề cập, nguồn cung được đánh giá là sẽ không bị ảnh hưởng nhiều, hơn nữa một điều dễ nhận thấy là giá nhà đất trong các quận nội thành hiện đã ở mức khá cao. Thị trường bất động sản hiện vẫn còn các sản phẩm ở những khu vực khác bù đắp, do đó với nguồn cung vẫn còn khá dồi dào, chúng ta sẽ khó nhìn thấy sự biến động nhiều về giá do tác động của quyết định này”, ông  Sơn nhận định.

Hơn nữa, theo vị này, đây mới chỉ là việc tạm dừng phát triển nhà ở thương mại trong khu vực nội đô cho phù hợp với quy hoạch, điều này có nghĩa trong tương lai vẫn có thể xem xét tiếp tục phát triển, chứ không phải cấm hẳn.

“Sẽ là quá sớm khi nghĩ rằng, sau lệnh tạm dừng này những người có nhu cầu về nhà ở sẽ dịch chuyển sang các khu vực khác ở Hà Nội thay vì lựa chọn mua nhà ở các quận nội thành”, ông Sơn nói thêm.

Ở góc độ doanh nghiệp, chia sẻ với Infonet, ông Trần Như Trung, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Tân Hoàng Minh chia sẻ: Việc tạm dừng dự án nhà ở thương mại ở khu vực nội đô sẽ khiến nguồn cung vốn đã ít sẽ lại càng ít đi, trong khi nguồn cầu lại cao do khu vực nội đô có lợi thế sẵn cơ sở hạ tầng.

“Vì thế, về mặt dài hạn, giá cả sẽ có sự thay đổi bởi khi cán cân cung – cầu chênh lệch, cung ít đi và cầu nhiều lên thì giá sẽ tăng. Khi nhu cầu lớn quá thì phải dùng giá để ngăn bớt cầu, nếu không người dân cứ ồ ạt sống ở nội đô thì dễ dẫn đến quá tải cơ sở hạ tầng”, ông Trung nhận định.

Cũng theo vị lãnh đạo này, việc tạm dừng các dự án nhà ở thương mại nội đô là chủ trương hợp lý, nhằm hướng nguồn cung cũng như nguồn cầu dịch chuyển ra ngoài các khu vực nội đô.

Việc dự án Discovery Complex ở phố Lê Trực vừa mở bán đợt đầu tiên với mức giá trên 73 triệu đồng/m2 có lẽ sẽ là minh chứng rõ ràng nhất cho việc giá nhà ở các khu vực nội đô sẽ tăng trong thời gian tới đúng như nhận định của các nhà nghiên cứu thị trường, cũng như chủ dự án.