Dự án BT “đổi đất lấy hạ tầng”: Nguyên tắc nào để chống thất thoát?

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường – GS.TS Đặng Hùng Võ cho rằng, pháp luật đất đai Việt Nam hiện nay có những quy định rất yếu ớt về mặt giá trị đất đai. Yếu từ cách thức định giá, giá trị đó được chuyển ra thị trường như thế nào… bởi bình thường giá trị ẩn trong đất nhưng biết cách làm thì sẽ trở thành tiền và tiền đó được tính đếm rất cụ thể.

Dẫn chứng cụ thể, ông Võ đưa ví dụ về việc qua thử nghiệm đấu giá đất tại 23 Lê Duẩn ở TP Hồ Chí Minh thì giá trúng đấu giá cao gấp 3 lần giá mà định giá theo quy tắc bình thường. Điều này cho thấy đất công đưa chuyển ra thị trường như thế nào cũng là câu chuyện đáng chú ý.

Theo chuyên gia, hình thức BT không chỉ cần một quy định riêng tầm Nghị định mà phải có những quy định chặt chẽ ở tầm Luật do Quốc hội quyết định.

Tuy nhiên, những trường hợp được đấu giá công khai như thế theo ông Võ tới nay rất hiếm, nhất là trong bối cảnh đang sắp xếp lại các cơ sở Nhà nước. Có nhiều khu đất vàng nhưng lại bị xử lý không thống nhất, không đúng pháp luật. Đó là một trong những hành vi gây thất thoát lớn nhưng chúng ta lại rất hờ hững.

Chính vì thế, với câu chuyện BT đang rất “nóng” với thông tin Hà Nội vừa quyết định đổi đất lấy 5 tuyến đường, ông Võ cho rằng, phải kiểm đếm kỹ lưỡng về giá trị đất đem đổi cũng như giá trị hạ tầng xây dựng lên thì chúng ta mới biết có ngang bằng nhau hay không mà đổi.

“Đánh đổi không thông qua tiền là thứ đánh đổi rất mù mờ. Chính vì vậy cần minh bạch xác định giá trị đem đổi cho phù hợp”, ông Võ nói.

Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật Basico cho hay, khi chuyển mục đích sử dụng đất thì giá trị của nó sẽ tăng lên rất nhiều. Nếu căn cứ vào khung giá thì giá vô cùng thấp, thường là đất nông nghiệp hoặc là đất chưa phải là khu đô thị khi chuyển đổi sang khu công nghiệp, nhà ở, khu đô thị thì giá khác hẳn.

“Vì thế, muốn định giá được thì phải định giá trong tương lai hoặc là đấu giá để đảm bảo quyền, nghĩa vụ, sự cạnh tranh minh bạch của thị trường”, ông Đức nói.

Cũng theo vị luật sư này, nếu đấu giá thì toàn bộ câu chuyện là thị trường, nhà đầu tư quyết định. Còn nếu tự định giá, tự xác định giá, có thể xác định giá hiện tại gấp 5 lần hay 10 lần vẫn đúng vì khi là giá tương lai 5-7 năm nữa thì không ai biết được giá chính xác là bao nhiêu, câu chuyện đó phải là câu chuyện đấu giá của thị trường thì mới giải quyết được.

Còn UBND, địa phương nào đưa ra giá rất cao nhưng người ta vẫn có quyền nghi ngờ cho rằng không hợp lý vì không bao giờ hoàn toàn khớp, phù hợp với diễn biến thực tế sau này mà có thể chênh ít, chênh nhiều, không loại trừ trường hợp có thể công trình xong thì giá xuống do thị trường, do yếu tố thất bại của dự án.

Theo ông Đức, việc chỉ định giá đối với dự án BT sẽ có khoảng cách rất lớn so với các dự án khác có thể chỉ định thầu, nó có con số, kỹ thuật, chỉ tiêu rõ ràng trên cơ sở đơn giá tính lên, có thể chỉ có chênh lệch nhất định thôi. Còn dự án BT khác ở chỗ là định giá đất trong tương lai, mà khi mục đích đất khác nhau, thời gian khác nhau thì giá đất đó không có bất cứ cơ sở nào để tự định giá được.

Vậy làm sao để tránh thất thoát tài sản qua các dự án “đổi đất lấy hạ tầng”?

Trả lời câu hỏi này, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, quy định về cơ chế đổi đất lấy hạ tầng đã được đề cập ở nhiều luật khác nhau, trong đó có nghị định của Chính phủ về áp dụng hình thức các dự án công tư PPP, trong cả đó có dự án BT. Nghị định này cũng được quy định trong Luật Quản lý sử dụng tài sản công năm 2017, luật này mới sắp hành.

Còn trong Luật đất đai, cái quan tâm nhất khi nói tới giá trị đất đai lại không có một câu nào quy định về giá trị đất đai của cơ chế BT, mà chỉ nói về thẩm quyền. Vì thế, ông Võ cho rằng hình thức BT rất cần một quy định riêng tầm Nghị định.

Trong đó phải quy định yếu tố công khai, minh bạch giá trị, khi nào xác định giá trị, khi nào đưa ra đề xuất về chuyện đổi bao nhiêu đất lấy công trình cỡ nào, nhưng khi đổi thật phải có kiểm toán kỹ thuật lẫn tài chính của công trình hạ tầng cũng như định giá cụ thể diện tích đất, mục đích sử dụng đã đổi, giá trị thật của đất đó như thế nào, trường hợp nào được đổi… chứ không phải đem đất Hồ Gươm ra đổi.

Còn theo Luật sư Trương Thanh Đức, cần hạn chế tối đa đất của Nhà nước, tài sản công, cần tư nhân hóa, cần đảm bảo đất đi vào thị trường để các chủ đầu tư sử dụng, quản lý sẽ hiệu quả hơn. Trong lúc chưa làm được điều đó buộc phải có những quy định chặt chẽ ở tầm Luật do Quốc hội quyết định. Đồng thời phải luôn luôn kiểm soát quá trình đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá dự án của Nhà nước, đấu giá thực sự tránh tình trạng đấu giá như thời gian qua thì có khi lại không tốt bằng chỉ định vì nhiều chỗ nhập nhèm lại hợp thức hóa sai phạm, bịt kín kẽ hở tư lợi.