Điều chỉnh giá đất theo sát thị trường

Dự thảo Luật đất đai sửa đổi do Bộ Tài nguyên và Môi trường soạn thảo trình Quốc hội đã đưa ra 2 phương án trong việc định giá đất.

Phương án 1 Chính phủ quy định khung giá đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; khi giá đất trên thị trường có biến động 20% so với khung giá đất và giá đất tại khu vực giáp ranh và thời gian tăng, giảm liên tục 180 ngày trở lên thì điều chỉnh cho phù hợp.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi nêu rõ, phương pháp định giá đất, khung giá các loại đất và giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương. Khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20% so với bảng giá đất và thời gian tăng hoặc giảm phải liên tục từ 60 ngày trở lên thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp và báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp tại kỳ họp gần nhất. Trường hợp chưa kịp điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với giá đất thị trường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ nguyên tắc và phương pháp định giá đất quyết định giá đất cụ thể.

Giá đất sẽ liên tục được điều chỉnh để bám sát với giá thị trường

Dự thảo theo phương án này bỏ quy định ban hành và công bố bảng giá đất vào ngày 1/1 hằng năm; giá đất trong bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất…

Về phương án 02, Luật sửa đổi quy định khung giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và được công bố vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ. Bên cạnh đó bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và được công bố vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ để áp dụng cho 5 trường hợp: tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính các khoản thuế liên quan đến đất đai; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.

Điều 100 quy định về định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương theo hướng giao cơ quan có trách nhiệm xây dựng khung giá đất căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất để xác định phạm vi, giá đất của từng vùng giá đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương để làm cơ sở cho các địa phương ban hành giá đất. Việc bổ sung quy định này nhằm khắc phục bất cập về chênh lệch giá đất tại khu vực giáp ranh hiện nay.

Báo cáo thẩm tra Luật đất đai sửa đổi do Chủ nhiệm Ủy ban kinh tế Nguyễn Văn Giàu trình bày nêu rõ, đa số ý kiến cho rằng, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nên giá đất phải do Nhà nước quyết định, bao gồm khung giá đất và mức giá cụ thể. Khung giá đất, bảng giá đất được điều chỉnh linh hoạt, phù hợp với từng loại đất, các đối tượng sử dụng đất và các trường hợp giao đất, cho thuê đất. Có cơ chế xử lý chênh lệch giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các địa phương.

Tuy nhiên nhiều ý kiến đề nghị cân nhắc nguyên tắc định giá đất theo thời hạn sử dụng đất vì quy định này có nghĩa là khi hết thời hạn sử dụng đất nông nghiệp mà Nhà nước thu hồi đất thì sẽ không bồi thường giá trị quyền sử dụng đất cho người có đất bị thu hồi. Bên cạnh đó một số ý kiến khác lại đề nghị quy định áp dụng phương pháp thu nhập để định giá đất nông nghiệp vì hiện nay khiếu kiện của người dân chủ yếu là giá đền bù đất nông nghiệp.

Về giá đất bồi thường cho người có đất bị thu hồi: Nhiều ý kiến tán thành việc định giá đất để bồi thường cho người sử dụng đất phải theo mục đích sử dụng tại thời điểm thu hồi, có tính đến công sức đầu tư, bồi bổ của người sử dụng đất, nhưng không tính phần giá trị tăng thêm do quy hoạch của Nhà nước vì phần này không do đầu tư của người sử dụng đất tạo ra. Ngoài giá đất bồi thường, báo cáo thẩm tra cũng nhấn mạnh, Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ để ổn định đời sống, việc làm cho người có đất bị thu hồi.