Điểm mặt thủ đoạn khiến phân lô bán nền trái phép, “sốt ảo”đất bùng phát

Thời gian gần đây, không riêng TP.HCM mà ở nhiều địa phương khác đã tái xuất hiện tình trạng phân lô bán nền tràn lan gây nên các đợt “sốt ảo” giá đất. Nhiều khu đất nông nghiệp, đất trồng cây cao su, đất không được quy hoạch là đất ở, nhưng đã bị phân lô tách thửa trái pháp luật để bán. 

Việc phân lô bán nền trái phép dẫn đến phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị của địa phương, đồng thời giá đất bị đẩy lên cao khiến các địa phương gặp khó khăn trong việc thu hút các nhà đầu tư dự án lớn. 

PV Infonet đã có cuộc trao đổi với ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) về vấn đề này. 

Theo ông nhận định, đâu là những bất cập trong công tác quản lý pháp luật về đất đai khiến cho tình trạng phân lô bán nền ở TP.HCM nói riêng và nhiều địa phương khác nói chung diễn biến phức tạp trong thời gian qua? 

Ông Lê Hoàng Châu: Có một số bất cập của hệ thống pháp luật hiện nay đã tạo điều kiện cho giới cò đất, đầu nậu, thậm chí một số doanh nghiệp BĐS bất lương lợi dụng để phân lô bán nền trái phép.

Như Luật Kinh doanh BĐS điều chỉnh loại hình “dự án” nhưng chưa có các quy định điều chỉnh loại hình “phân lô bán nền mà không hình thành dự án”. 

Một bất cập lớn nữa là chế định “đặt cọc” tại Điều 328 Luật Dân sự nhằm mục đích đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, trong đó có hành vi đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng. Thế nhưng Luật kinh doanh BĐS lại không có quy định về “đặt cọc”. 

Giới “cò đất”, đầu nậu đã lợi dụng những kẻ hở pháp luật này như thế nào, thưa ông?

Ông Lê Hoàng Châu: Lợi dụng các bất cập nói trên, các đầu nậu bán nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, sử dụng các phương thức như: thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ; thỏa thuận góp vốn; thỏa thuận hợp tác đầu tư; thỏa thuận hợp tác kinh doanh... theo quy định của Luật Dân sự, với giá trị đặt cọc lớn, gây rủi ro cho khách hàng. 

Trong khi đó, Luật Kinh doanh BĐS quy định sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai chỉ được nhận thanh toán lần đầu của khách hàng không quá 30% giá trị hợp đồng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM.

Những bất cập trong luật Đất đai liên quan đến tình trạng phân lô tách thửa hiện hay là gì, thưa ông? 

Ông Lê Hoàng Châu: Khoản 2 Điều 143 luật Đất đai về "đất ở nông thôn", quy định UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán của địa phương. Trong khi đó, Khoản 4 Điều 144 luật Đất đai về "đất ở đô thị", quy định UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở. 

Tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ "bổ sung Điều 43d" (Điều mới) vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP lại quy định "UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. 

Qua đó cho thấy, luật Đất đai không có quy định về tách thửa đất nông nghiệp và các loại đất khác, mà chỉ có quy định về tách thửa đất ở nông thôn, đất ở đô thị. Bất cập trong thực thi Luật Đất đai theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ, thì lại cho phép tách thửa đối với từng loại đất. Trong đó, có đất nông nghiệp, đất trồng cây công nghiệp. 

Điều này dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan. Quy định này của Chính phủ không phù hợp với quy định của Luật Đất đai.

Ngoài những bấp cập về pháp luật đất đai, gần đây ở vùng ven TP.HCM đã xuất hiện tình trạng lừa bán đất nền phân lô dưới hình thức lập vi bằng của các Văn phòng Thừa phát lại. Theo ông, việc giao dịch bằng hình thức này có rủi ro gì? 

Ông Lê Hoàng Châu: Theo quy định, vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.

Điều 25 Nghị định 61/2009/NĐ-CP quy định "Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự trừ các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật. 

Trong khi đó, theo quy định của luật Đất đai, luật Nhà ở, luật Kinh doanh BĐS thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đất nền) mà các bên là hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp phải được công chứng hoặc chứng thực. 

Bất cập của việc lập vi bằng đã tạo ra sự nhầm lẫn giữa lập vi bằng "ghi nhận sự kiện, hành vi" với "ghi nhận nội dung" liên quan đến mua bán đất nền. 

Các đầu nậu bán đất nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, đã lợi dụng hình thức lập vi bằng về hành vi giao nhận tiền đặt cọc để hứa mua hứa bán đất nền, trái với quy định tại Điều 25 Nghị định 61/2009/NĐ-CP làm cho khách hàng bị nhầm lẫn, bị lừa dối dẫn đến bị thiệt hại. 

Người mua đất nền nhầm tưởng vi bằng là cơ sở pháp lý để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau này.

Hiệp hội BĐS TP.HCM có những kiến nghị gì để giải quyết những bất cập nói trên? 

Ông Lê Hoàng Châu: Với Luật kinh doanh BĐS, chúng tôi kiến nghị bổ sung "nền nhà, đất nền" vào Khoản 4 Điều 3 và Khoản 1 Điều 54, để thống nhất quản lý loại sản phẩm "nền nhà, đất nền" hình thành trong tương lai.

Cần phải bổ sung quy định về "thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ; thỏa thuận góp vốn" trong giai đoạn trước khi ký hợp đồng bán nhà, nền nhà, đất nền hình thành trong tương lai để thống nhất quản lý. Ngoài ra, Hiệp hội cũng đề nghị có thêm quy định giá trị đặt cọc không vượt quá 5% giá tạm tính của sản phẩm BĐS.

Với luật Dân sự, cần quy định trường hợp "đặt cọc" để bảo đảm giao kết hợp đồng theo quy định của pháp luật chuyên ngành thì phải vừa tuân thủ quy định của Bộ luật Dân sự, phải vừa tuân thủ quy định của pháp luật chuyên ngành. 

Đơn cử như trường hợp "đặt cọc" để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán BĐS (trong đó có đất nền) hình thành trong tương lai, phải vừa tuân thủ quy định của Bộ luật Dân sự vừa tuân thủ quy định của Luật Kinh doanh BĐS.

Về luật Đất đai, Hiệp hội đề nghị Chính phủ xem xét, bãi bỏ quy định tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ "Bổ sung Điều 43d" (Điều mới) vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP cho phép "tách thửa đối với từng loại đất", trong đó có đất nông nghiệp. 

Còn với những giao dịch đất đai bằng hình thức lập vi bằng, Hiệp hội kiến nghị Chính phủ và Bộ Tư pháp nghiêm cấm Văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật. 

Trong đó, có các trường hợp lập vi bằng thừa phát lại để mua bán đất nền, nền nhà hình thành trong tương lai mà chưa hội đủ điều kiện giao dịch theo quy định của pháp luật.

Xin cảm ơn ông!