"Đại chiến" chung cư: Văn phòng Chính phủ đã phản bác Bộ Xây dựng và thông tư 16 ra sao?

Bộ Xây dựng lập luận: Thông tư 16/2010/TT-BXD ra đời xuất phát từ yêu cầu của thực tiễn để giải quyết tồn tại của quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước…

Tuy nhiên, ngay khi lập luận trên của Bộ Xây dựng đưa ra đã không nhận được sự đồng tình của Văn phòng Chính phủ từ cách đây 2 năm.

Cụ thể, tại văn bản báo cáo Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải, Văn phòng Chính phủ nêu: Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 71 quy định phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm “phần diện tích bên trong căn hộ (kể cả diện tích ban công, lô gia vẫn gắn liền với căn hộ đó)”, phần sở hữu chung bao gồm “khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ” (khoản 2, 3 điều 70 Luật Nhà ở và khoản 1, 2 điều 49 Nghị định 71).

Theo quy định trên, phần “khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ” không thuộc phần sở hữu riêng, diện tích căn hộ tính theo quy định này là tính theo kích thước thông thủy.

Tuy nhiên, Thông tư 16 của Bộ Xây dựng quy định diện tích căn hộ chung cư có thể được tính theo hai nguyên tắc, nguyên tắc thứ nhất: “tính kích thước thông thủy của căn hộ” hoặc nguyên tắc thứ hai: “tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ” (khoản 2, điều 21).

Văn phòng Chính phủ nhấn mạnh: Hai nguyên tắc tính trên sẽ cho 2 kết quả khác nhau về kích thước, ranh giới và diện tích đối với 1 căn hộ (nguyên tắc tính thứ hai sẽ cho kết quả kích thước, ranh giới và diện tích lớn hơn nguyên tắc thứ nhất).

Như vậy, Văn phòng Chính phủ khẳng định rõ, không có sự thống nhất giữa quy định Thông tư 16 của Bộ Xây dựng ban hành với Luật Nhà ở và Nghị định 71.

Lý do khác mà Văn phòng Chính phủ đưa ra, tại cuộc họp tham vấn diễn ra ngày 6/10/2011, Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan cũng thống nhất việc ban hành Thông tư 16 có nội dung mâu thuẫn với Luật Nhà ở và Nghị định 71 là không tuân thủ nguyên tắc bảo đảm tính thống nhất của văn bản quy phạm pháp luật trong hệ thống pháp luật (khoản 1, điều 3 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật). Theo quan điểm của Bộ Xây dựng, việc có quy định không thống nhất trên xuất phát từ yêu cầu của thực tiễn để giải quyết tồn tại của quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 và việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê theo Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994.

Tuy nhiên, theo Văn phòng Chính phủ, lập luận trên của Bộ Xây dựng hoàn toàn không có cơ sở vì nếu để giải quyết những tồn tại cụ thể do lịch sử để lại thì cần phải có những quy định chuyển tiếp cho những trường hợp cụ thể, trong khi đó quy định tại Thông tư 16 lại có thể áp dụng cho tất cả các trường hợp về mua bán căn hộ chung cư.

Ngoài ra, Văn phòng Chính phủ cũng không thống nhất ý kiến với Bộ Xây dựng và Bộ TNMT về việc sau khi có văn bản số 289/TCQLĐĐ-CĐKTK thì vướng mắc trong cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã hoàn toàn được tháo gỡ là có 2 lý do.

Thứ nhất, hướng dẫn tại công văn số 289 nêu trên không làm rõ thêm nguyên tắc tính diện tích căn hộ theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở (là nguyên tắc tính diện tích theo kích thước thông thủy hay theo kích thước tim tường bao che, tường ngăn chia căn hộ).

Thứ hai, công văn 289 của Tổng Cục Quản lý đất đai hướng dẫn thêm trường hợp “diện tích căn hộ thực tế khi bàn giao khác với hợp đồng đã ký kết thì diện tích được xác định theo thực tế bàn giao”. Theo Văn phòng Chính phủ, mặc dù quy định hướng dẫn về trường hợp này là cần thiết vì trên thực tế có thể xảy ra trường hợp này do Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ký kết là mua bán căn hộ hình thành trong tương lai (căn hộ trên bản vẽ), còn khi bàn giao là căn hộ được xây dựng hoàn thiện (căn hộ thực tế). Tuy nhiên, hướng dẫn trên cũng không chỉ rõ nguyên tắc tính diện tích theo thực tế bàn giao là nguyên tắc tính nào trong 2 nguyên tắc được quy định tại Thông tư 16.

Mặt khác, nội dung hướng dẫn cũng không thuần túy hướng dẫn về chuyên môn, nghiệp vụ mà còn mang tính quy phạm, đặt ra thêm thủ tục buộc cá nhân, tổ chức phải thực hiện nên việc ban hành công văn hướng dẫn của Tổng cục Quản lý đất đai là không phù hợp với Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật và Nghị định số 63/2010/NĐ-CP của Chính phủ.

Ngày 15/11/2011, Văn phòng Chính phủ đã có công văn số 8130/VPCP-KSTT gửi Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường thông báo chỉ đạo của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải về quy định thiếu thống nhất trong cách tính diện tích sàn chung cư.

Cụ thể, Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải chỉ đạo: “Giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu, sửa đổi nội dung quy định cách tính diện tích căn hộ chung cư tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD đảm bảo đúng quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71/2010/NĐ-CP, đồng thời hướng dẫn cụ thể về trình tự, cách thức thực hiện và hồ sơ trong trường hợp diện tích căn hộ thực tế khi bàn giao khác với hợp đồng đã ký kết và báo cáo Thủ tướng kết quả thực hiện trước ngày 20/12/2011”.

Tuy nhiên, đã hơn 2 năm trôi qua, Thông tư 16 của Bộ Xây dựng vẫn chưa có nội dung nào thay đổi và cũng không có văn bản nào hướng dẫn chi tiết hơn về cách tính diện tích căn hộ này. 

Càng ngày, các cuộc "đại chiến" giữa chủ đầu tư, khách mua nhà do mẫu thuẫn cách tính của thông tư 16 với Luật Nhà ở, Nghị định 71 tiếp tục tiếp diễn căng thẳng, khủng hoảng!