Đã đến lúc xây dựng Luật Chung cư?

Nên thành lập "Hiệp hội Người sở hữu chung cư"?

Đây là ý kiến bức xúc của đại đa số cư dân chung cư, các đại diện cơ quan chức năng, Công ty quản lý chung cư, Văn phòng Luật sư… đưa ra tại Hội thảo “Giải pháp về các tranh chấp liên quan đến chung cư” được tổ chức ngày 24/3.

Chung cư cao tầng là một giải pháp tất yếu để giải quyết vấn đề nhà ở cho dân cư đô thị. Hiện chưa có con số thống kê chính xác về số lượng căn hộ căn hộ chung cư ở Việt Nam. Tuy nhiên, thông tin khoảng 50.000 căn hộ mới được đưa ra thị trường tại Hà Nội và TP.HCM cho thấy số lượng chung cư tại VN chưa nhiều, nếu tính chung cả cũ lẫn mới con số này không vượt quá 500.000 căn hộ.

Hiện có khoảng 30% dân số VN sống ở đô thị, nếu VN trở thành nước công nghiệp, dân số sống ở đô thị sẽ chiếm ít nhất là 50%. Trong tương lai không xa, dân số VN sẽ tăng gấp đôi so với hiện nay và căn hộ chung cư sẽ tăng gấp 10 lần so với con số hiện nay.

Cần có Luật Chung cư quy định rõ ràng để giải quyết tình trạng tranh chấp hiện nay

Tổng Giám đốc Công ty Quản lý Khai thác Bất động sản PMC, ông Nguyễn Hồng Minh cho rằng, các chung cư ở Việt Nam tuy mới hình thành nhưng đã nảy sinh hàng loạt mâu thuẫn phức tạp, khó giải quyết. Chẳng hạn ai sẽ trả tiền sử dụng đất khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất? Ai là người sở hữu tầng 1, tầng hầm và tầng thượng của tòa nhà chung cư? Ai có trách nhiệm chăm sóc vườn hoa, cây cảnh trong khuôn viên khu chung cư? Hơn nữa, khi chung cư không chỉ dùng để ở mà còn dùng làm văn phòng cho thuê, và cả các hoạt động dịch vụ thương mại, ngân hàng, tài chính... thì việc quản lý, sử dụng càng phức tạp hơn… Việc tổ chức quản lý chung cư sau khi đi vào hoạt động còn quá nhiều bất cập…

Thừa nhận quản lý sử dụng và vận hành nhà chung cư cao tầng là lĩnh vực rất nhạy cảm và phức tạp, đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng thực trạng, hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng, có nhà chung cư độc lập, có nhà chung cư hỗn hợp gồm văn phòng, siêu thị, nhà ở. Trong đó lại có sở hữu riêng của người mua, sở hữu riêng của chủ đầu tư... thế nhưng cơ sở pháp lý để chứng minh, xác định rõ quyền sở hữu chung, sở hữu riêng, quyền sử dụng chung chưa rõ ràng.

Nhiều ý kiến cho rằng, để bảo đảm các điều kiện cần và đủ cho công tác quản lý, Hà Nội cần ban hành quy định chất lượng nhà chung cư khi đưa vào sử dụng; kiên quyết không cho phép sử dụng khi nhà ở không đúng quy hoạch, không đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, xã hội, không bảo đảm an ninh, an toàn, vệ sinh môi trường...

Luật sư Ngô Văn Hiệp, Văn phòng Luật sư Hiệp và Liên danh cho rằng, hầu hết các nước tiên tiến trên thế giới đều thành lập ra tổ chức quản lý nhà chung cư, với nguyên tắc tương xứng về trách nhiệm, quyền hạn và lợi ích, phục vụ nhu cầu của chủ sở hữu. Cùng với đó, phải có sự kiểm tra, giám sát, hướng dẫn của chính quyền đô thị. Đặc biệt, để tránh tranh chấp, khi bán các căn hộ, trong hợp đồng mua bán phải mô tả rõ không gian chung, địa giới đất, quy định sử dụng, tốt nhất nên quy định rõ tầng hầm thuộc sở hữu chung...

Tranh chấp ai là người sở hữu tầng hầm để xe tại các tòa nhà chung cư

Những mâu thuẩn liên tiếp xảy ra giữa chủ đầu tư và người dân nếu không được xử lý kịp thời, vấn đề sẽ ngày càng trở nên bức xúc, dễ dẫn đến những bất ổn trong xã hội, mâu thuẫn triền miên giữa nhà đầu tư với người sở hữu sử dụng căn hộ chung cư; gây cản trở cho việc triển khai chính sách nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp; không kiểm soát được nạn đầu cơ bất động sản nhà ở...

Luật sư Trần Vũ Hải– Giám đốc Công ty Luật Hà Nội chỉ ra tới 20 nguyên nhân xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng hiện nay. Như chủ đầu tư chậm tiến độ dự án, khách hàng đòi hủy hợp đồng; khi giá nhà đất thị trường tăng, chủ đầu tư đòi khách hàng trả thêm tiền; chủ đầu tư tính bằng USD, khách hàng phản đối; tranh chấp về phí quản lý và cách thức quản lý chung cư; tranh chấp xác định nghĩa vụ và mức nộp tiền sử dụng đất…

Nhiều ý kiến cho rằng, giải pháp để khắc phục tình trạng nêu trên là cơ quan chức năng cần bắt tay vào xây dựng và ban hành Luật Chung cư. Trong Luật Chung cư cần có quy định về sở hữu, sử dụng, quản lý khu chung cư phải theo hướng chất lượng cao và hiện đại, khác hẳn với cách “ứng xử” với các khu tập thể trước đây. Đặc biệt, phải phân định rõ phần thuộc sở hữu chung và phần sở hữu riêng của nhà chung cư cùng quyền lợi và nghĩa vụ tương ứng của chủ đầu tư và khách hàng.

NGUYỄN HIẾU