Condotel: Bức xúc, lobby chính sách và làm ngược?

Là loại hình bất động sản mới phát sinh, Condotel (căn hộ khách sạn) chưa có quy định pháp luật cụ thể nào. Vậy có nên cấp sổ đỏ cho Condotel và cấp thì cấp như thế nào? Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu chia sẻ với PV Infonet xung quanh vấn đề này.

Thưa ông, hiện nay nhiều nhà đầu tư các dự án condotel kiến nghị đến các cơ quan quản lý cần xây dựng tính pháp lý lâu dài cho Condotel, đáng chú ý trước kiến nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) cho loại hình bất động sản này. Vậy quan điểm của ông về vấn đề này ra sao?

Condotel là loại hình bất động sản (BĐS) mới phát sinh khoảng chục năm nay, pháp luật VN chưa có quy định cụ thể về loại hình BĐS này. Đây là loại hình BĐS hỗn hợp của nhà ở và BĐS kinh doanh, tức chủ nhà Condotel có thể đến ở, sinh sống trong khoảng 10 ngày/năm, phần còn lại 355 ngày để lại cho nhà đầu tư đầu tiên kinh doanh, quản lý và chia lợi nhuận cho họ.

Dù pháp luật VN chưa có quy định nhưng càng ngày thị trường càng phát triển, ngay cả Chính phủ hiện cũng chưa rõ nó thuộc loại hình BĐS nào liên quan đến vấn đề thuế, quyền sử dụng đất và liên quan đến những quy định đến nơi ở, chỗ ở… các bộ ngành cũng chưa có sự thống nhất nào cho Condotel.

Condotel đang gây ra bức xúc của các thành phần kinh tế.

Có nên cấp sổ đỏ cho Condotel và cấp như thế nào? là câu hỏi lơn cho thị trường bất động sản hiện nay.

Tôi thuận theo đề nghị: Có thể xem xét là đất ở nhưng không hình thành đơn vị ở, nghĩa là đất ở và cho sử dụng lâu dài, không giới hạn thời gian 50 hay 70 năm nhưng đất ở đó không hình thành đơn vị ở mà chỉ là chỗ kinh doanh, như vậy có thể cấp sổ đỏ không giới hạn kinh doanh.

Ngoài vấn đề định nghĩa tư cách pháp lý của Condotel thì còn nhiều điểm có lẽ phải có những quy định mà các ban ngành, doanh nghiệp, Hiệp hội người tiêu dùng, các thành phần kinh tế cần có ý kiến để thống nhất loại hình này.

Việc người đầu tư mua Condotel đó từ nhà đầu tư sơ cấp thì người đầu tư đó gọi là nhà đầu tư thứ cấp, nhà đầu tư thứ cấp đó sử dụng khoảng 10 ngày, còn những ngày còn lại trong năm giao cho chủ đầu tư sơ cấp để kinh doanh, chia lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp. Đây là loại hình kinh doanh còn mới mẻ ở VN, chính vì thế khi nhà đầu tư sơ cấp hứa hẹn, cam kết trả mức lợi nhuận 10 – 12% khi quản lý BĐS này thì những nhà đầu tư sơ cấp có quy định ở hợp đồng mua bán, nhưng có lẽ bây giờ còn quá sớm để đánh giá về việc thực hiện những cam kết đó. Nếu trong trường hợp mà chỗ nào kinh doanh Condotel không tạo ra lợi nhuận thì liệu những nhà đầu tư sơ cấp có tuân thủ cam kết không? Nếu không thì sẽ bị xử lý như thế nào?

Đến nay chưa có vụ kiện đình đám nào về việc này nên thời gian của thị trường còn quá ngắn để kiểm chứng về mặt chia lợi nhuận.

Condotel khi đã thuộc sở hữu của nhà đầu tư thứ cấp thì việc chuyển nhượng, mua bán, thừa kế như thế nào thì đến nay vẫn còn nhiều thành phần kinh tế lúng túng trong vấn đề này.

Nó vướng ở chỗ bất cứ người nào được kế thừa loại hình BĐS đó cũng sẽ phải đồng ý BĐS đó tiếp tục được kinh doanh như khách sạn. Nếu nhà đầu tư thứ cấp kế thừa cho con của họ thì cũng phải được nhà đầu tư sơ cấp chấp thuận, nếu không chấp thuận thì việc kế thừa đó có thực hiện được hay không?

Vấn đề ngân hàng, khi cho nhà đầu tư thứ cấp vay, trong trường hợp không đủ khả năng trả nợ ngân hàng thì buộc ngân hàng phải thu hồi BĐS đó thì ngân hàng cũng phải chịu điều kiện với nhà đầu tư sơ cấp, cũng phải sử dụng như nhà đầu tư thứ cấp đầu tiên, tức là ngân hàng cũng chỉ được sử dụng 10 ngày trong năm, phần còn lại giao cho nhà đầu tư sơ cấp quản lý; còn nếu muốn bán thì ngân hàng cũng phải được nhà đầu tư sơ cấp đồng ý.

Chính vì thế, nhiều ngân hàng rất ngần ngại “nhảy” vào loại hình BĐS này khi các vấn đề về pháp lý chưa rõ ràng, thời hạn sử dụng lâu năm, vĩnh viễn hay có thời hạn? là nhà ở hay nhà kinh doanh thương mại?...

Vấn đề chuyển nhượng cũng nhiều vấn đề, liệu có dễ dàng hay không khi mà chủ nhà mới vẫn phải tuân thủ theo những quy định mà nhà đầu tư sơ cấp đã đề ra từ đầu? Pháp luật cần sớm có những quy định cụ thể về loại hình BĐS Condotel này.

Theo ông vì sao hàng loạt dự án đã được nhiều chủ đầu tư xây dựng, mua bán rầm rộ trên thị trường rồi bây giờ mới lại kiến nghị “cởi trói” về pháp lý cho loại hình Condotel này?

Đúng là thị trường đi trước luật pháp, chuyện các chủ đầu tư đã bán, đã chuyển nhượng, đã thực hiện giao dịch thương mại nhưng chưa có quy định pháp lý cụ thể…. Đây là rủi ro lớn!

Đáng lẽ vấn đề Condotel, bất động sản nghỉ dưỡng phải có quy định rõ ràng trước đây 10 năm rồi, để tạo hành lang pháp lý thông thoáng, minh bạch cho thị trường này. Thế nhưng luật đi chậm quá, để bây giờ khi nó đã hình thành thị trường rồi thì luật mới ra thì chắc chắn sẽ “va chỗ này, đập chỗ kia”… và như thế sẽ rất rủi ro cho thị trường.

Liệu có nên cấp sổ đỏ vĩnh viễn cho các sản phẩm Condotel?

Theo tôi nên cấp sổ đỏ cho Condotel theo phương án sử dụng không giới hạn thời gian, và tôi thuận theo phương án cấp sổ đỏ là đất ở nhưng không hình thành đơn vị ở, tức chấp nhận đất này được sử dụng bởi những đơn vị kinh doanh. Tuy nhiên, với hướng giải quyết này vẫn chưa giải quyết được nhiều vấn đề về tài chính mà tôi đã chia sẻ ở trên.

Luật pháp VN nên chấp nhận hình thức Condotel mang tính đặc thù, vừa ở vừa kinh doanh. Nếu đất ở thì cấp sổ đỏ vĩnh viễn, còn thuế thì có thể đóng thuế trên tính kinh doanh của đất đó.

Rất nhiều chủ đầu tư đã xây dựng xong sản phẩm Condotel liệu có gây khó cho các nhà làm luật, có phát sinh câu chuyện “lobby” chính sách hay không, thưa ông?

Chắc chắn rồi, như tôi đã nói việc kinh doanh này đi trước luật pháp, đáng lý ra khi loại hình BĐS này mới nảy sinh trong xã hội thì luật pháp cần có quy định ngay, nhưng chúng ta đã trì hoãn thành ra bây giờ đi vào tình trạng lúng túng khi thị trường đã hình thành nhưng luật chưa có.

Vì thế, bây giờ luật pháp phải tìm cách để phù hợp với thị trường mà đáng lý phải ngược lại, phải có pháp lý trước rồi mới hình thành thị trường, thị trường phải tuân thủ pháp luật….

Xin cảm ơn ông!