Chung cư "càng bùng nổ tranh chấp nếu chỗ để xe của riêng chủ đầu tư"

Tại Khoản 3, Điều 98 của Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi do Bộ Xây dựng soạn thảo có đề cập: “Đối với chỗ để xe ô tô thì do chủ đầu tư quyết định là thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc thuộc quyền sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư (nếu chủ đầu tư chuyển nhượng diện tích này cho chủ sở hữu nhà chung cư)”.

Trước quy định trên, đại diện các Ban Quản trị (BQT) chung cư tại Hà Nội như: Keangnam, The Manor, Golden Westlake, Sky City, Dương Nội…. hoàn toàn phản đối và cho rằng quy định đó là bước thụt lùi so với Luật Nhà ở hiện tại. (Luật nhà ở hiện hành quy định rõ nơi để xe (xe đạp, xe máy, ôtô là tài sản thuộc sở hữu chung của các cư dân)

Liên minh chung cư cho rằng: Việc quy định chủ đầu tư có quyền quyết định chỗ để xe ô tô là thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư sẽ càng dẫn đến bùng nổ các tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân về tiền phí trông giữ xe khi chủ đầu tư luôn có xu hướng tận thu khi họ được độc quyền kinh doanh chỗ đỗ xe cho cư dân.

Nếu có lập luận cho rằng không phải chủ sở hữu căn hộ nào cũng có xe ô tô do vậy nếu đưa vào làm tài sản chung và tính vào giá thành bán căn hộ thì sẽ không công bằng cho chủ sở hữu căn hộ không có xe ô tô, đại diện các BQT nhận thấy hoàn toàn không hợp lý.

“Việc quy định chỗ để xe ô tô là thuộc quyền sở hữu chung của cư dân không làm thiệt thòi hay ảnh hưởng đến những người không sở hữu xe ô tô. Rõ ràng những ai có đỗ xe đều phải trả khoản phí do Hội nghị chung cư quy định về chỗ đỗ xe, những ai không có xe thì không phải trả khoản phí này, và toàn bộ khoản phí này lại được đưa vào chi trả cho các chi phí chung của cư dân.

Liên minh chung cư Hà Nội cho rằng, nếu chỗ để xe ô tô thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư càng bùng nổ thêm tranh chấp về phí trông giữ xe.

Tương tự như chỗ đỗ xe hai bánh, sân chơi trẻ em, bể bơi, các công trình tiện ích khác, không phải gia đình nào cũng có xe hai bánh, hay trẻ em sống chung để tận hưởng các tiện ích chung, nhưng chủ đầu tư cũng không thể giữ lại các tiện ích này làm tài sản riêng để tận thu tiền của cư dân”, Liên minh chung cư nêu ý kiến khẳng định quan điểm.

Vì các lý do nêu trên, đại diện các BQT kiến nghị Dự thảo nên bỏ quy định chỗ để xe ô tô thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư, nên tiếp tục kế thừa quy định của Luật nhà ở hiện tại quy định chỗ đỗ xe không phân biệt hai hay bốn bánh đều phải thuộc sở hữu chung của cư dân nhà chung cư.

Phản đối cơ quan quản lý nhà cấp huyện giữ quỹ bảo trì

Liên minh chung cư Hà Nội đã phản đối khi khoản 2, Điều 105 của Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đưa ra quy định: “Cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nơi có nhà chung cư có trách nhiệm lập một tài khoản riêng tại ngân hàng thương mại đang hoạt động trên địa bàn để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung cho các nhà chung cư trên địa bàn”.

Theo đại diện các BQT, phí bảo trì chung cư là tài sản do cư dân đóng góp để chi trả cho việc bảo trì, bảo dưỡng phần sở hữu chung, và do vậy thuộc quyền sở hữu của các chủ sở hữu chung cư. Các chủ sở hữu chung cư có quyền thông qua BQT nhà chung cư - người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ - quyết định (định đoạt) tài sản của chính họ.

Việc giao cho một cơ quan quản lý Nhà nước “quản lý kinh phí bảo trì” là đã can thiệp quá sâu, “hành chính hóa” các quan hệ dân sự và hạn chế quyền của người chủ sở hữu.

“Mỗi khi muốn sửa chữa tài sản của mình, cư dân lại phải lập hồ sơ trình lên cơ quan quản lý nhà cấp huyện xin phê duyệt cho việc sửa chữa và mất thêm thời gian cho việc phê duyệt và chuyển tiền. Quy định này tạo thêm gánh nặng cho cư dân cũng như làm ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của cư dân khi có những sửa chữa phải được thực hiện ngay lập tức như máy phát điện, hệ thống bơm nước, xử lý chất thải, thang máy…”, các đại diện BQT lập luận.

Minh chứng thêm, Liên minh chung cư còn đưa ra ví dụ điển hình về sự chậm trễ của cơ quan quản lý nhà nước đối với hoạt động chung cư, đó là: Để ra được văn bản công nhận Ban quản trị chung cư Keangnam, UBND huyện Từ Liêm phải mất tới 6 tháng.

Bên cạnh đó, đại diện các BQT nhấn mạnh việc Dự thảo nên có quy định khắc phục các thiếu sót từ Luật nhà ở hiện tại. Theo đó, phải có chế tài buộc chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì đúng hạn và đầy đủ cho BQT theo dõi và quản lý. Việc các quy định pháp luật hiện tại không có một chế tài đủ mạnh dẫn đến một thực tế hiện này là nhiều nhà chung cư không thể thành lập được BQT, hay có thành lập được BQT thì chủ đầu tư chây ỳ không chuyển trả phí bảo trì trong khi họ vẫn được hưởng lãi ngân hàng do việc chậm chuyển trả này.