Cấm đặt trụ sở tại chung cư, lập tức xuất hiện "căn hộ văn phòng" không sổ đỏ

Mua Office-tel có được sở hữu lâu dài?

Bên cạnh các phân khúc truyền thống, vài năm trở lại đây thị trường địa ốc đón nhận sự xuất hiện của các loại hình BĐS mới là căn hộ - văn phòng (Office-tel). Với sự dạng về công năng sử dụng, Office-tel đã đáp ứng tốt nhu cầu người sử dụng và được nhiều doanh nghiệp (DN) quan tâm phát triển. Trên thực tế, loại hình BĐS mới mẻ này đến nay vẫn chưa có hành lang pháp lý khiến cho nhiều bên liên quan e dè, từ cơ quan quản lý đến chủ đầu tư lẫn người mua.

Theo khảo sát, hiện nay tại TP.HCM có khoảng 50 dự án BĐS phát triển mô hình Office-tel với sự tham gia của nhiều DN địa ốc có tiềm lực như Vingroup, NovaLand, Địa ốc Hưng Thịnh, Bitexco… và theo đánh giá của nhiều chuyên gia, loại hình căn hộ kết hợp văn phòng này rất phù hợp với các DN vừa và nhỏ, các công ty mới khởi nghiệp, công ty nước ngoài muốn mở văn phòng đại diện.

Với quy định DN không được đặt văn phòng, trụ sở kinh doanh tại căn hộ chung cư hiện nay, nhu cầu của loại hình Office-tel trong thời gian tới được dự báo tăng mạnh.

PGS.TS Trần Kim Chung – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung Ương đánh giá, mô hình vừa ở vừa kết hợp làm văn phòng của Office-tel có ưu điểm là sự tiện lợi, tiết kiệm chi phí và thời gian di chuyển. Ngoài ra, giao dịch Office-tel là bán quyền khai thác, sử dụng trong 50 năm chứ không phải bán đứt.

Nhưng theo ông Chung, vấn đề đặt ra là sau 50 năm, số phận của Office-tel sẽ như thế nào? Sau khoảng thời gian này, việc sử dụng, khai thác Office-tel sẽ ra sao? “Nhà nước phải làm “bà đỡ” cho loại hình này phát triển bằng cách nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý, cho nó một cái tên ngang hàng với nhà, đất, căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê…”, PGS.TS Trần Kim Chung nêu ý kiến.

Trong khi đó, PGS.TS Doãn Hồng Nhung (Giảng viên Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội) cho rằng, về công năng, Office-tel là văn phòng làm việc không giới hạn thời gian và có thể ngủ qua đêm, được phép lưu trú cho 1 hoặc 2 người chứ không có tính chất cư trú. Vì vậy, loại hình BĐS này chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình chứ không phải nhà ở và không được đăng ký hộ khẩu thường trú.

Theo bà Doãn Hồng Nhung, Office-tel tương đối giống với căn hộ chung cư truyền thống nhưng cần điều chỉnh theo cách khác. Để giải quyết bất cập trong việc đăng ký Office-tel là căn hộ chung cư hay văn phòng cho thuê cần nhìn lại việc hình thành loại hình này ở các nước phương Tây.

Cụ thể, nếu phần lớn căn hộ được dùng làm nơi cư trú, BĐS đó sẽ được xếp vào loại Residential Facilities, tức nơi cư trú. Ngược lại, nếu phần lớn diện tích của BĐS được dùng vào mục đích kinh doanh thì xếp vào loại Non-Residentinal Facilitis, là nơi không phải để cư trú.

Chủ đầu tư đang “mò đường”

Là DN đang đưa mô hình Office-tel vào dự án của mình, ông Lê Đình Trung – Phó TGĐ Công ty CP Đầu tư Căn Nhà Mơ Ước (DRH) chia sẻ, vấn đề nhiều khách hàng hiện nay quan tâm là họ có được sở hữu lâu dài, tức cấp sổ hồng, đối với loại hình Office-tel hay không?

“Câu hỏi này khiến chúng tôi rất bối rối. Người mua có được cấp sổ hồng như căn hộ chung cư hay không thì chúng tôi không thể hứa được”, ông Lê Đình Trung nói.

Đại diện DRH kiến nghị nên có “giấy khai sinh” cho loại hình Office-tel, để người mua cũng được sở hữu lâu dài như căn hộ chung cư. Trong thời gian chờ đợi được công nhận, Bộ Xây dựng nên có hướng dẫn, quy định các chỉ số cụ thể đối với dự án có mô hình Office-tel để khách mua yên tâm và chủ đầu tư không phải tự “mò đường” như hiện nay.

Trong khi đó, ông Nguyễn Đăng Khoa – Phó TGĐ Tổng Công ty Tecco cho rằng, khi cơ quan quản lý đang đẩy mạnh kiểm tra, cấm đặt văn phòng, trụ sở tại chung cư theo Điều 6 Luật Nhà ở 2014 và Điều 80 Nghị định 99/2015 của Chính phủ, thì nhu cầu đối với loại hình Office-tel sẽ gia tăng mạnh trong thời gian tới.

“Cần phải đưa ra bộ tiêu chí của loại hình này để tránh tình trạng quá tải ở các dự án. Chúng tôi đề xuất cơ quan quản lý sớm đưa ra khung pháp lý cho mô hình Office-tel để các DN đã xây dựng yên tâm đầu tư, các DN đang chờ như chúng tôi có thêm sự lựa chọn”, ông Nguyễn Đăng Khoa cho hay.

Ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho hay, ngoài Office-tel, còn có căn hộ - khách sạn (Condo-tel) và nhà phố thương mại (Shop house) là các loại hình BĐS mới, có sự pha trộn về chức năng và hiện nay hệ thống pháp lý vẫn chưa thể kịp thời điều chỉnh. Do vậy đã tạo vướng mắc cho cơ quan quản lý, băn khoăn cho chủ đầu tư lẫn khách hàng.

Trên cơ sở đó, theo ông Nam, sau khi tổng hợp những kiến nghị, Hiệp hội BĐS Việt Nam sẽ có văn bản trình Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và các bộ ngành liên quan để tạo lập hành lang pháp lý để các phân khúc này đươc phát triển đúng hướng. 

Loại hình Office-tel hiện đang được phát triển ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Phần lớn các dự án có mô hình này đều nằm ở khu vực ngoài trung tâm. Tại TP.HCM, dự báo cuối năm 2017 sẽ có khoảng 8.000 căn Office-tel. Còn ở Hà Nội, một số dự án đã có sản phẩm Office-tel với nguồn cung khoảng 1.000 căn.

Theo số liệu khảo sát của Cushman & Wakefield, có khoảng 40% khách hàng thuê các dự án Office-tel hiện nay là những công ty khởi nghiệp và công ty có nhu cầu mở văn phòng đại diện. 15% - 20% khách có nhu cầu ở thực, còn lại là khách mua để đầu tư cho thuê lại.