Cải tạo chung cư cũ: Phức tạp!

Vấn đề cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội chưa lúc nào hết khó, hết vướng…. Trong chương trình Cà phê Doanh nhân về thúc đẩy tiến độ cải tạo chung cư cũ được tổ chức mới đây, nhiều ý kiến chuyên gia cũng đã bàn luận quanh vấn đề này nhằm tìm ra các giải pháp hợp lý.

Ông Đỗ Viết Chiến - Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, đặc thù của nội thành Hà Nội  là hầu hết các nhà chung cư nằm trong các quận nội thành. Đây là khu vực nằm trong vùng hạn chế phát triển theo quy hoạch 108 của Thủ tướng và bị khống chế về mật độ và chiều cao. Đây chính là thách thức lớn cho các nhà đầu tư khi không thể tìm được cách thu hồi vốn.

Cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội luôn rất phức tạp, bên cạnh câu chuyện về quy hoạch, về vốn, về chính sách đền bù thì hiện Hà Nội đang vướng trong khâu bố trí tạm cư trước khi tiến hành đầu tư.

Đề xuất các giải pháp liên quan đến hoạt động cải tạo chung cư cũ, ông Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội cho rằng, phải có sự phân biệt khác nhau về thời kỳ xây dựng, vị trí địa lý, kỹ thuật xây dựng, chất lượng cuộc sống của người dân trong từng khu dân cư và đối chiếu với chính sách của nhà nước qua từng thời kỳ... Chỉ khi nhận diện rõ được những điều này, thì chúng ta mới có khung chính sách cho từng loại chung cư, còn không thì kiến nghị của chúng ta chỉ dừng trên giấy mà thôi.

Ông Nghiêm đã đề xuất 7 giải pháp cho vấn đề chung cư cũ. Một là, các địa phương, đặc biệt là Hà Nội cần nhận diện và phân loại rõ từng loại chung cư. Hai là, trên cơ sở đó, chúng ta có trình tự thực hiện các dự án cải tạo chung cư cụ thể khác nhau, không thể có một khung chính sách chung cho tất cả các loại chung cư.

Ba là, phải xây dựng một tiêu chí đồng bộ, như những vấn đề đã chỉ ra như trên phải nhận diện chứ đừng chỉ can thiệp vào một hạng mục nào đó. Ví dụ như chung cư hạng D nên ưu tiên cải tạo trước. Đây chỉ là yếu tố cần, tuy nhiên chưa đủ. Một vấn đề nữa, để cải tạo chung cư, đảm bảo lợi ích giữa 3 nhà: Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, thì đề nghị giảm căn hộ chung cư đi.

Bốn là, cần xem xét lại chỉ tiêu diện tích sàn ở trên/người. Năm là, ngoài bồi tường hỗ trợ tái định cư, cần có chính sách mang lại lợi ích cho doanh nghiệp trên địa bàn toàn địa bàn thành phố, và thuận lợi cho những người tự nguyện muốn ra khỏi chung cư.

Sáu là, nên thành lập cơ quan độc lập trực thuộc của UBND thành phố, phụ trách việc cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư. Bảy là, việc lập quy hoạch các khu chung cư phải là tổng thể cả khu vực, và phải do cơ quan Nhà nước lập kế hoạch chi tiết và phê duyệt, đồng thời có đề xuất giải pháp cân bằng lợi ích giữa các bên.

Về phía đơn vị quản lý nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, vấn đề cải tạo chung cư có 3 chữ: lớn (phạm vi toàn xã hội) – khó (liên quan đến việc đan xen lợi ích) – phức tạp (đụng chạm nhiều ngành, nhiều đối tượng).

Theo ông Khởi, khi cải tạo chung cư cũ cần tính ở góc độ tổng thể. Khi nghiên cứu thực tiễn, có nhiều ý kiến đã được đưa tham khảo và phân rõ, cụ thể hóa như câu chuyện đồng thuận đã được phân rõ. Vậy, vấn đề được nêu ra là Hà Nội và các tỉnh đã thực hiện hay chưa?

Theo ông Khởi, cần chú trọng vào các vấn đề như: Vấn đề quy hoạch, có hai loại quy hoạch, lựa chọn quy hoạch tổng thể hay quy hoạch đơn lẻ. Thứ hai là câu chuyện vốn. Thứ ba, cần đặt ra kế hoạch cụ thể, cải tạo nhà chung cư nào trước, chung cư nào làm sau.

“Theo quy định mới, các nhà chung cư khi thực hiện cải tạo cần có kế hoạch, nhà nào làm trước nhà nào làm sau. Với tiêu chí để thực hiện phân loại, nhà nước đã ủy quyền cho Hà Nội. Tuy nhiên, Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vẫn chưa làm được bước này”, ông Khởi cho biết.

Thứ tư, một yếu tố quan trọng khác cần thực hiện là chính sách bồi thường. Trong Nghị định 101 đã nói rõ cho phép các bên thỏa thuận lựa chọn phương án bồi thường trình thành phố phê duyệt.

Theo ông Khởi, hiện nay Hà Nội đang vướng trong khâu bố trí tạm cư trước khi tiến hành đầu tư. Vấn đề này cũng liên quan đến câu chuyện uy tín các nhà đầu tư khi có nhiều trường hợp người dân không tin tưởng vào năng lực tài chính, năng lực làm việc của nhà đầu tư. Do đó, cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề phức tạp và cần có sự vào cuộc, chung tay quyết liệt hơn nữa không chỉ của Bộ, ngành mà còn có đóng góp ý kiến từ các nhà khoa học, nhà đầu tư và của chính các cư dân đang sinh sống tại các chung cư cũ trên địa bàn.

“Dưới góc độ chính sách pháp luật, Bộ vẫn đang lắng nghe tiếp thu ý kiến để tiếp tục nghiên cứu, chỉnh sửa những vấn đề chưa hoàn thiện, còn thiếu sót để đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho nhà đầu tư khi tham gia vào các dự án cải tạo chung cư cũ và người dân được đảm bảo an sinh”, ông Khởi cho hay.