Cải tạo chung cư cũ ở TP.HCM: Bế tắc khi cân đo lợi ích

Cải tạo chung cư cũ vẫn… giậm chân tại chỗ

Theo thống kê, hiện trên địa bàn TP.HCM có 474 chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1975. Một trong 7 chương trình đột phá TP.HCM đặt ra tại Đại hội Đảng bộ TP.HCM nhiệm kỳ 2016 – 2020 là sẽ hoàn thành 50% việc cải tạo, sửa chữa số chung cư cũ này. Tuy nhiên cho đến nay, TP.HCM mới chỉ hoàn thành sửa chữa 132/474 chung cư cũ, tương đương 29%. 

Trong năm 2019, UBND TP.HCM đưa ra kế hoạch cải tạo, sửa chữa 108 chung cư cũ; khởi công và thi công xây dựng 8 chung cư; hoàn tất tháo dỡ 7 chung cư; hoàn thành di dời 729 hộ dân tại 12 chung cư thuộc loại xuống cấp nguy hiểm, phải di dời ngay. Bên cạnh đó, Thành phố cũng đề ra kế hoạch lựa chọn chủ đầu tư cho 11/15 chung cư thuộc loại xuống cấp nguy hiểm. 

Trước việc chậm chạp trong công tác triển khai cải tạo, sửa chữa chung cư cũ trên địa bàn, UBND TP.HCM đã chấp thuận phương án ủy quyền cho UBND các quận huyện thực hiện trên cơ sở đề xuất của Sở Xây dựng. Tuy vậy, vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc chưa được tháo gỡ. 

Là địa bàn trung tâm TP.HCM, hiện quận 1 có 86 chung cư cũ được xếp loại xuống cấp trầm trọng, gây nguy hiểm cho các hộ dân đang sinh sống.

Theo ông Nguyễn Văn Dũng, Chủ tịch UBND quận 1, nhiều hộ dân tại các chung cư cũ chưa đồng thuận di dời vì vướng mắc trong khâu bố trí tạm cư. 

Chủ tịch UBND quận 1 cho hay, qua rà soát, quỹ nhà tạm cư cho các hộ dân ở quận 1 chủ yếu tập trung ở các chung cư tại quận 4, quận Bình Thạnh và ở các huyện vùng ven như Bình Chánh, Nhà Bè. Nhưng không phải hộ dân nào cũng muốn tạm cư ở những nơi này. 

Đơn cử như trường hợp của các hộ dân tại chung cư 155 – 157 Bùi Viện, theo kế hoạch những hộ dân tại chung cư này phải bàn giao mặt bằng trước ngày 14/6. Tuy nhiên, 37 hộ dân vẫn chưa chịu di dời. 

Ông L.D.M (cư dân tại chung cư 155 – 157 Bùi Viện) cho biết, ông và những hộ dân khác chưa đồng ý di dời vì chưa được chính quyền phản hồi bằng văn bản về việc có được tái định cư tại chỗ sau khi xây dựng chung cư mới hay không? Ngoài ra, ông mong được tạo điều kiện tạm cư trong thời gian di dời. 

Về chi phí tạm cư 5 triệu đồng/hộ 4 nhân khẩu/tháng (từ 5 nhân khẩu trở lên thì được thêm 1,25 triệu đồng/người/tháng và không quá 15 triệu đồng), ông M. cho rằng chi phí này không phù hợp với thời giá, khó có thể thuê được nhà ở khu vực lân cận. Mặt khác, việc giải ngân chậm và không có chi phí hỗ trợ di dời khiến cho các hộ dân rất khó khăn trong việc lựa chọn phương án tạm cư. 

Ông Nguyễn Văn Dũng, Chủ tịch UBND quận 1 cho biết, đến nay UBND TP.HCM đã thống nhất cho UBND quận 1 tạm ứng ngân sách để chi hỗ trợ chi phí tạm cư cho các hộ dân tại chung cư 155- 157 Bùi Viện. Quận 1 cam kết, nếu xây dựng chung cư mới thì các hộ dân sở hữu nhà tại chung cư này trước đây sẽ được tái định cư tại chỗ. 

Khó thu hút nhà đầu tư  

Với các chung cư xuống cầm trầm trọng, tiềm ẩn nguy cơ sụp đổ thì người dân và chính quyền vẫn chưa tìm được tiếng nói chung về phương án hỗ trợ tạm cư và tái định cư tại chỗ. Trong khi đó, nhiều chung cư cũ đã xuống cấp nhưng chưa thuộc loại nguy hiểm, khi cải tạo phải tuân thủ theo quy định tất cả chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại thông qua hội nghị nhà chung cư. 

Quy định này khiến việc thu hút nhà đầu tư gặp không ít khó khăn vì ngoài việc thống nhất 100% cư dân thì nhà đầu tư còn phải thỏa thuận với cư dân về hệ số chuyển đổi diện tích khi xây chung cư mới. 

Như tại chung cư Trúc Giang (quận 4). Ban đầu có nhiều nhà đầu tư tham gia đấu thầu phương án xây mới chung cư này nhưng vì những hạn chế về chỉ tiêu quy hoạch nên cuối cùng chỉ có 1 doanh nghiệp đưa ra phương án được cho là ổn thỏa nhất.

Theo đó, cư dân chung cư Trúc Giang sẽ được bố trí tái định cư tại chỗ từ tầng 5 đến tầng 10, với 1m2 nhà cũ sẽ được quy đổi bằng 1,1m2 nhà mới. Nếu cư dân không có nhu cầu sở hữu nhà mới thì có thể bán lại cho chủ đầu tư với mức giá 27,5 triệu đồng/m2. Tuy vậy, nhiều hộ dân chung cư Trúc Giang vẫn còn băn khoăn khi chủ đầu tư chưa đề cập đến giá bán diện tích tăng thêm. 

Chuyện bế tắc nữa là phần diện tích sở hữu chung. Thực tế tại các chung cư cũ hiện nay, ngoài diện tích sở hữu riêng của từng căn hộ thì còn phần diện tích sở hữu chung như hành lang, cầu thang, đường nội khu… 

Theo ông Võ Văn Hoan, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM, khi người dân mua căn hộ, họ đã trả tiền cho phần diện tích chung này. Nhưng quan điểm của chính quyền là phần diện tích nào không thuộc sở hữu của cư dân thì phải đấu giá. Nếu nhà đầu tư thỏa thuận được việc mua lại căn hộ của cư dân trong khi phần diện tích chung lại bị thu hồi, bán đấu giá thì nhà đầu tư nào chấp nhận? 

Nhằm giải quyết bài toán xây mới chung cư cũ trên cơ sở đảm bảo quyền lợi, cuộc sống cho các hộ dân, UBND TP.HCM đã yêu cầu các sở, ngành nghiên cứu, thẩm định quyền sở hữu đối với phần diện tích sở hữu chung tại các chung cư. Đồng thời, có phương án tài chính phù hợp để thu hút nhà đầu tư.