BĐS tiếp tục sụt giá, giảm cung-cầu

Điểm sáng duy nhất của thị trường đến từ loại hình mặt bằng bán lẻ với chiều hướng tăng nhẹ về giá cũng như công suất thuê.

Theo báo cáo trên, trong quý 1/2012 trên địa bàn TP.HCM có khoảng 30% tòa nhà văn phòng có giá cho thuê giảm, trong khi đó công suất thuê có mức tăng nhẹ. Cụ thể, giá thuê trung bình trong quý 1/2012 giảm 2% còn khoảng 562.000 đồng/m2/tháng so với quý trước, công suất thuê tăng 1 điểm phần trăm đạt 85% so với quý 4/2011. Văn phòng hạng B đạt công suất thuê cao nhất là 87%, hạng A và C có cùng công suất thuê là 83%.

Cũng theo tổ chức này, tổng nguồn cung văn phòng trên địa bàn TP.HCM hiện đạt hơn 1,2 triệu m2, tăng 1% so với quý trước, trong đó quý 1/2012 có khoảng 14.000m2 sàn gia nhập thị trường. Tuy nhiên, so với cùng kỳ mỗi năm từ 2008 - 2011, tỷ lệ tăng trung bình của nguồn cung văn phòng trong quý này là thấp nhất, chỉ đạt 11% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cầu cho văn phòng giảm mạnh 51%. Chỉ có hạng C có lượng tiêu thụ tăng 10% trong khi lượng tiêu thụ hạng A giảm 70% và hạng B giảm 66% so với quý trước.

Lý do được ông Trương An Dương, Trưởng bộ phận nghiên cứu TP.HCM đưa ra là do ảnh hưởng của tình hình kinh tế hiện nay, khách thuê không mở rộng diện tích văn phòng khi chuyển vào tòa nhà mới. Mặt khác, thị trường có dấu hiệu khách thuê bắt đầu chuyển từ các tòa nhà hạng cao xuống các tòa nhà hạng thấp hơn nhằm giảm chi phí.

Dự đoán về nguồn cung trong thời gian tới, Savills Việt Nam cho biết, có 75 dự án với hơn 1,4 triệu m2 sàn dự kiến sẽ gia nhập thị trường từ 2012 trở đi. Không có dự án tương lai mới nào được công bố trong quý 1/2012. Giá thuê trung bình dự kiến sẽ tiếp tục giảm trong hai quý tới do tình hình kinh tế khó khăn và phần lớn diện tích trống hiện tại ở hầu hết các tòa nhà.

Cùng chung cảnh ngộ với loại hình văn phòng cho thuê, loại hình căn hộ để bán của thị trường TP.HCM cũng tụt dốc sâu về chỉ số thống kê. Trong quý 1/2012 chỉ có 2 dự án mới cung cấp khoảng 300 căn hộ. Tổng nguồn cung sơ cấp giảm khoảng 12% so với quý trước và khoảng 30% so với cùng kỳ năm trước.

Căn hộ hạng C vẫn chiếm ưu thế với 79% thị phần. Trong khoảng thời gian quý 1/2011 – quý 1/2012, hạng B mất thị phần nhiều nhất, giảm 5 điểm phần trăm xuống còn 13% trong quý này. Không có thay đổi gì đặc biệt trong xu hướng chung của thị trường. Khoảng 900 căn hộ bán được, dẫn đến tỷ lệ hấp thụ 7%, không thay đổi so với quý trước nhưng đã giảm mạnh 12% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ở loại hình mặt bằng bán lẻ lại cho thấy diễn biến ngược lại với tất cả các loại hình khác, khi mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM hoạt động khá ổn định và có chiều hướng tăng giá thuê cũng như công suất thuê. Qua nghiên cứu trên, giá thuê toàn thị trường tăng 4% và công suất thuê tăng nhẹ 1% so với quý trước, đạt 87%.

Trong quý 1/2012, tại TP.HCM có một siêu thị đóng cửa và 3 siêu thị mới gia nhập vào thị trường làm nguồn cung tăng nhẹ 1% so với quý trước, nâng tổng diện tích sàn lên hơn 700.000m2 với 7 trung tâm bách hóa, 8 khối đế bán lẻ, 20 trung tâm mua sắm, 60 siêu thị và 3 trung tâm bán sỉ.

Với mức sống ngày càng tăng, càng có nhiều người thích mua sắm tại các trung tâm mua sắm hơn là tại các chợ truyền thống để có thể mua các sản phẩm chất lượng và tốt cho sức khỏe. Vì vậy, nguồn cầu cho siêu thị, đặc biệt là tại các quận ngoại thành dự kiến sẽ tăng cao trong tương lai.

Ngoài ra, trong các quý gần đây, việc phần lớn các siêu thị mới đều nằm tại các quận ngoại thành có thể là dấu hiệu khi mà các nhà đầu tư bán lẻ đang nỗ lực hơn trong việc đáp ứng nhu cầu của những người có thu nhập thấp và trung bình tại các khu vực ngoài trung tâm.

Từ năm 2012 trở đi, tại TP.HCM có khoảng 1,4 triệu m2 diện tích bán lẻ mới sẽ gia nhập thị trường. Quận 1 và các khu đô thị mới như quận 2 và 7 vẫn là điểm tập trung của các chủ đầu tư bán lẻ. Những quận này chiếm thị phần lớn nhất với khoảng 45% trong tổng nguồn cung bán lẻ tại thành phố tương lai.

Việt Dũng