Cắt lỗ nguy hiểm nhưng còn hơn mất hết

Thị trường vẫn sẽ khó

Đánh giá về thị trường bất động sản năm 2022, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nói vui “đầu năm hưng phấn, giữa và cuối năm trầm lắng”. 

Theo ông Lực, nguồn cung và cầu đều giảm mạnh. Câu chuyện cấp phép, xin các dự án mới đều giảm; trong khi đó giá đi ngang, có giảm nhẹ với đất nền và tăng nhẹ với căn hộ.... Nhà đầu tư và giới đầu cơ đều không muốn lỗ, nên đa số hiện nay đều nằm chờ. 

“Chi phí bỏ ra để đầu tư không hề nhỏ, nếu như bây giờ cắt lỗ sẽ rất nguy hiểm. Tuy nhiên, tôi nghĩ có những lúc chúng ta cũng phải chấp nhận cắt lỗ còn hơn là mất hết”, ông Lực nói.

Ngoài ra, theo ông Lực, lượng giao dịch và khả năng hấp thụ cũng giảm mạnh, doanh thu sụt giảm; tái cấu trúc, sàng lọc, M&A diễn ra… tác động này lan sang cả các lĩnh vực khác khá rõ nét như chứng khoán, nguyên vật liệu…

Vị chuyên gia nêu 6 thành tố chi phối và tác động đến thị trường bất động sản, đó là tài chính; quy hoạch và cơ sở hạ tầng; tính pháp lý; thông tin, dữ liệu, tính minh bạch; mối quan hệ cung - cầu và giá; kinh tế vĩ mô. 

Để thị trường bất động sản trong năm tới phục hồi dần, theo ông Lực, cần phải giải quyết các vấn đề về pháp lý; gỡ nút thắt vốn, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Cũng như phải tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với thị trường bất động sản; kiểm soát rủi ro hệ thống, liên thông giữa tài chính, bất động sản hay các vấn đề khác. 

Dẫn chứng cơ cấu nguồn vốn bất động sản trong 10 tháng đầu năm 2022 khi tín dụng chiếm khoảng 70%, cổ phiếu khoảng 2%, vốn tự có khoảng 10%, trái phiếu doanh nghiệp khoảng 10%, vốn FDI khoảng 7%... ông Lực đánh giá, cấu trúc vốn này chưa phản ánh sự phát triển bền vững của bất động sản.

Vì thế, theo ông cần phải thay đổi; cụ thể vốn từ hệ thống ngân hàng chỉ nên chiếm 50% thì doanh nghiệp bất động sản mới không nghĩ nhiều đến vốn ngân hàng, không phụ thuộc vào vốn ngân hàng quá nhiều.

Trước đó, chia sẻ với PV Infonet về thị trường bất động sản thời gian tới, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản (EZ Property) nhận định, với tình hình thị trường như hiện nay, phải hết năm 2023 mới có khả năng tính toán được cái nhìn mới. 

“Cuối năm nay, sang năm tới gần như chưa có tín hiệu gì tốt cho thị trường. Phải sang năm 2024, thị trường bất động sản mới có khả năng bình ổn lại được. Khi ấy, phân khúc bất động sản ở được, khai thác được như chung cư sẽ bình ổn đầu tiên.

Việc cấp phép dự án tương đối khó nên phải chấp nhận ở những khu vực vùng ven, còn ở trung tâm không có giá rẻ, nguồn cung khan hiếm. Trong khi nguồn cung ở những dự án ven đô, dự án tại các đô thị lại lớn”, ông Toản nói.

Với phân khúc đất nền, ông Toản cho rằng, trong trung hạn sẽ là kênh khó khăn; đặc biệt những đất nền có hơi hướng sinh thái du lịch ở những vùng xa trung tâm.

“Tín dụng ‘thắt’, không phát hành trái phiếu mới được, bất động sản không bán được sẽ khiến doanh nghiệp ‘đứt’ dòng tiền, điều này sẽ ảnh hưởng đến thị trường trái phiếu. Nếu trường hợp thị trường trái phiếu xấu lập tức ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường. Khi đó, không phải đến năm 2023 mà phải đến năm 2025 hãy tính”, ông Toản phân tích.

Giải pháp nào cho doanh nghiệp?

Trước sự khó khăn của thị trường, theo chuyên gia Cấn Văn Lực, các doanh nghiệp cần phải vững tâm để vượt qua khó khăn.

Trong đó, cần cơ cấu, kiểm soát lại rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ giá. Cần có phương án xử lý việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong hai năm. 

“Cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận chương trình phục hồi. Hơn nữa, cần phải phục hồi xanh, tăng trưởng xanh. Hiện nay, bất động sản xanh đang là xu thế. Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản cần phải chuyển đổi số để kịp thời đón đầu xu hướng mới. Trong đó, việc thích ứng để có thể quản lý thay đổi, quản lý rủi ro... là điều tất yếu.

Cần có phương án cụ thể, khả thi đối với trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn giai đoạn 2023 - 2024. Từ nay đến hết 2022 và 2023 sẽ cần phải vững tâm vượt khó để tạo nền tảng trong tương lai”, ông Lực nói.

Ngoài nguồn vốn tín dụng, ông Lực cho rằng, doanh nghiệp bất động sản cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần, phát hành cổ phiếu, từ quỹ đầu tư, quỹ REIT…

Đồng thời, doanh nghiệp bất động sản cần phải hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết... Đặc biệt, việc huy động vốn phải gắn với mục đích sử dụng cụ thể. Đi kèm với đó là quan tâm quản lý rủi ro tài chính về dòng tiền, lãi suất, tỷ giá...

Minh Thư