Có nên xuống tiền săn bất động sản 'ngộp' ở Đà Nẵng lúc này?

“Lô 100m2 ở khu đô thị Nam Hoà Xuân cách đây mấy hôm có người rao chỉ 2,7 tỷ đồng, giảm 300 triệu so với cách đây vài tháng. Rao buổi sáng thì buổi chiều có người mua ngay”, anh Minh, một môi giới bất động sản ở Đà Nẵng cho biết.

Thời điểm này, thị trường bất động sản Đà Nẵng rất trầm lắng, giá giảm, tính thanh khoản thấp. Mặc dù hiện tượng cắt lỗ chưa diễn ra trên toàn thị trường nhưng đây là cơ hội bắt đầu cho các nhà đầu tư có sẵn tiền đi săn bất động sản “ngộp”. 

Sau nhiều năm ở thuê, vợ chồng anh Quang Đức (quận Thanh Khê, Đà Nẵng) cũng có ý định mua đất xây nhà. Tuy nhiên, khi vợ anh nói đây là thời điểm để chọn được bất động sản giá tốt thì anh Đức cho rằng hiện giờ nhiều nhà đầu tư có đất vẫn đang cố gắng cầm cự, giữ giá, sang năm giá đất ở Đà Nẵng sẽ còn giảm nữa. 

Chia sẻ với Phóng viên Infonet, ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Group cho biết, thị trường bất động sản tại Đà Nẵng hiện nay không nằm ngoài xu hướng giảm chung của thị trường cả nước. Nguồn cung - sức cầu của thị trường ở mức thấp, thể hiện qua số lượng mở bán trong trong quý 3/2022 hạn chế, tỷ lệ hấp thụ chung ở mỗi phân khúc dao động từ 50% - 60% giỏ hàng mở bán.

Cụ thể, phân khúc đất nền, có 13 dự án mở bán, nguồn cung mới xấp xỉ 1.000 nền mở bán, giảm 17% so với quý 2/2022; phân khúc căn hộ ghi nhận 3 dự án mở bán, đưa ra thị trường khoảng 91 căn, chỉ bằng 1/3 so với quý trước. Đối với phân khúc nhà phố/biệt thự, ghi nhận 7 dự án mở bán, đưa ra thị trường khoảng 374 căn, giảm gần 37% so với quý trước.

Có một số nguyên nhân làm cho thị trường sụt giảm mạnh ngoài những yếu tố chung của thị trường như: thị trường chứng khoán giảm mạnh, tỷ giá USD liên tục tăng, lãi suất tăng mạnh,… khiến cho nhà đầu tư e dè và thận trọng hơn trong giai đoạn này. Việc tăng cường kiểm soát tín dụng, trái phiếu bất động sản, gia tăng lãi suất khiến người mua và doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn.

Động thái đẩy mạnh thanh tra, kiểm tra các chủ đầu tư lớn phần nào ảnh hưởng đến tâm lý chung của thị trường; dòng tiền đầu cơ từ các địa phương đổ về Đà Nẵng trong giai đoạn năm 2016 - 2019 bị rút ròng ra khỏi thị trường.

Ngoài ra, việc khách du lịch sụt giảm mạnh và hồi phục không như kỳ vọng trong năm 2022 cũng là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản, đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng sụt giảm mạnh trong thời gian vừa qua.

Liên quan đến thông tin thị trường bất động sản Đà Nẵng xuất hiện rầm rộ rao bán cắt lỗ, giảm sâu, ông Võ Hồng Thắng cho biết, theo quan sát của DKRA Group, việc giảm giá ở thị trường là có, tỷ lệ giảm dao động ở mức 10% - 30% so với đầu năm tùy vị trí và dự án có mức giảm khác nhau.

Tuy nhiên, việc nhà đầu tư giảm giá “cắt lỗ” là một phạm trù khác. Những nhà đầu tư mua bất động sản trong giai đoạn năm 2017 trở về trước và giữ “hàng” đến hiện tại đã có mức lợi nhuận từ 100% đến 300%. Những nhà đầu tư “bắt đáy” trong giai đoạn dịch bệnh 2020 - 2021 hiện tại hầu hết đã có mức lợi nhuận từ 10% - 30%. 

“Điều đó cho thấy việc giảm giá nêu trên chỉ là động thái giảm bớt một phần lợi nhuận để nhanh chóng thanh khoản tài sản, thu hồi dòng tiền, giảm áp lực lãi vay ngân hàng giữa bối cảnh lãi suất tăng cao. Tuy nhiên, nếu tình hình tiếp tục diễn biến theo hướng khó khăn như hiện nay thì việc giảm giá, cắt lỗ diễn ra trên diện rộng toàn thị trường hoàn toàn có thể xảy ra, nhất là những nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính nhưng mất khả năng chi trả lãi”, ông Thắng cho hay.

Liệu đây có phải là thời điểm tốt để xuống tiền?

Trả lời câu hỏi này, ông Võ Hồng Thắng cho biết, thời điểm hiện tại, bức tranh nền kinh tế nói chung cũng như thị trường bất động sản Đà Nẵng nói riêng còn nhiều ẩn số liên quan đến việc tăng cường kiểm soát tín dụng, lãi suất tăng cao, sức cầu sụt giảm,…

Vì vậy, thị trường hiện nay không dành cho nhà đầu tư yếu vốn, nếu dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư với lãi suất lên đến 12% - 14%  thì khả năng tiền lời không bù được tiền trả lãi ngân hàng, trường hợp xấu hơn thị trường sụt giảm kéo dài khả năng âm vốn là hoàn toàn có thể xảy ra.

Tuy nhiên, ở mức độ nào đó, thời điểm hiện tại là cơ hội của những nhà đầu tư mạnh vốn, họ có thể mua được những bất động sản có mức giá chiết khấu cao, vị trí đẹp mà trong lúc thị trường thuận lợi khó có thể mua được hoặc nếu tiếp cận được thì mức giá sẽ rất cao. Thực tế, thị trường đã xuất hiện dòng tiền bắt đáy của một số nhà đầu tư, mặc dù chưa nhiều và rõ nét nhưng đây là tín hiệu cho mùa đi săn của “cá mập” sắp đến.

Dự báo thị trường bất động sản Đà Nẵng trong thời gian tới, ông Võ Hồng Thắng chia sẻ, trong ngắn hạn, thị trường bất động sản Đà Nẵng tiếp tục khó ít nhất đến hết năm 2023. Tuy nhiên, về dài hạn Đà Nẵng vẫn có những dư địa để phục hồi và phát triển trong tầm nhìn từ 3 - 5 năm sắp tới.

“Với đặc thù thành phố du lịch, thị trường bất động sản Đà Nẵng gắn liền với tình hình du lịch địa phương. Để thị trường bất động sản Đà Nẵng hồi phục ngoài các yếu chung của thị trường cần sớm được tháo gỡ như: nguồn vốn/room tín dụng/trái phiếu, tháo gỡ pháp lý, lãi suất,... thì phục hồi ngành du lịch là “key” quan trọng, chí ít lấy lại lượng khách du lịch quốc tế như giai đoạn năm 2018 - 2019 thì bất động sản Đà Nẵng sẽ có hi vọng tăng trưởng”, ông Thắng cho hay.

Diệu Thuỳ