“Siết” cho vay mua nhà 3 tỷ trở lên: Cú sốc với dự án nhà giàu

Ngân hàng Nhà nước vừa đưa ra dự thảo Thông tư quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động ngân hàng. Trong dự thảo có đưa ra quy định hệ số rủi ro 150% áp dụng cho khoản phải đòi đối với cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống mà dư nợ gốc của một khách hàng có giá trị từ 3 tỷ đồng trở lên.

Hệ số này cao gấp 3 lần so với quy định hiện hành. Điều đó có nghĩa ngân hàng sẽ thận trọng hơn vì sẽ phải để dành một lượng tiền dự phòng rủi ro cao gấp 3 lần so với trước nếu muốn cho vay nhóm này.

Nhiều nhận định cho rằng, nếu quy định “siết” cho vay mua nhà có giá trị 3 tỷ đồng trở lên đi vào thực tế sẽ ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản.....

Chia sẻ với PV Infonet, ở góc độ chủ đầu tư, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Chủ tịch HĐQT Công ty CP đầu tư địa ốc Hải Đăng (HD Mon Holdings) cho rằng, trong khi hầu hết những người mua nhà hiện nay đều sử dụng đến nguồn vốn vay ngân hàng để mua nhà thì quy định “siết” cho vay mua nhà có giá trị 3 tỷ đồng trở lên sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản.

Ông Tuấn cho hay, một căn chung cư diện tích dưới 100m2, có vị trí tương đối đẹp tại Hà Nội có giá trung bình từ 3 - 4 tỷ đồng/căn hay các biệt thự, liền kề có giá từ 7 - 8 tỷ đồng, thậm chí có thể lên đến hàng chục tỷ đồng… Với số tiền lớn như vậy, đa số người dân phải sử dụng đến vốn vay ngân hàng, rất ít người mua nhà bằng tiền mặt 100%, đặc biệt là những khách hàng đầu tư.

Các chính sách hỗ trợ lãi suất cho vay với khách hàng giữ một vai trò rất quan trọng trong việc kích cầu thanh khoản tại các dự án.

Vì thế, theo ông Tuấn, các ngân hàng nên rà soát việc cho vay đầu tư các dự án với chủ đầu tư không đủ uy tín, năng lực trên thị trường để đảm bảo tránh rủi ro tín dụng thay vì áp dụng quy định này trên toàn thị trường bất động sản cao cấp.

“Nếu quy định trên tại dự thảo được áp dụng thì đây sẽ là một "cú sốc" lớn với thị trường; nhất là trong bối cảnh hiện nay khi thị trường bất động sản có rất nhiều vấn đề tồn đọng khiến cả nguồn cung và thanh khoản đang có xu hướng chậm lại”, ông Tuấn nhận định.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, thị trường bất động sản cả Hà Nội và TP Hồ Chí Minh sẽ bị ảnh hưởng rất lớn, nhất là căn hộ hạng A và hạng B, trong đó riêng sản phẩm căn hộ hạng B đang chiếm tỷ trọng trên 50% tổng sản phẩm sẵn bán trên thị trường.

Đối với phân khúc biệt thự và liền kề cũng bị ảnh hưởng gần như toàn bộ bởi phân khúc này chủ yếu có giá bán mỗi sản phầm đều trên 3 tỷ đồng.

Còn đối với thị trường các tỉnh, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng sẽ bị ảnh hưởng.

“Siết cho vay mua nhà là một cách quản lý thị trường, nhưng nếu quy định của dự thảo đi vào thực tế sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nói chung. Quy định có tác dụng giảm dần sự phụ thuộc vào việc vay ngân hàng nhưng các cá nhân có nhu cầu mua bất động sản sẽ khó khăn trong việc huy động đủ tiền dù bên cạnh việc vay ngân hàng thì họ còn dùng kênh huy động vốn khác từ người thân, bạn bè…. Song, kênh huy động vốn khác không phải lúc nào cũng có. Còn với chủ đầu tư sẽ ảnh hưởng đến thời gian hoàn vốn so với trước đây bởi khi khó khăn tiếp cận vốn, nguồn cầu sẽ giảm”, bà Hằng nhận định.

Trong bối cảnh đó, bà Hằng cho rằng, chủ đầu tư sẽ phải hạn chế quy mô phát triển, còn nếu đã có sản phẩm thì phải đưa ra những chính sách hấp dẫn thu hút người mua, tiến độ thanh toán linh hoạt hơn nữa để giãn tiến độ…. Chủ đầu tư sẽ bị giảm lợi nhuận kỳ vọng, từ đó buộc phải giảm quy mô đưa ra thị trường.

Mua đầu tư kinh doanh hệ số rủi ro phải 200%

Nhìn nhận về vấn đề này, trao đổi với PV Infonet, chuyên gia tài chính - ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, với những khoản cho vay từ 3 tỷ đồng trở lên có sự rủi ro cao là nguyên nhân khiến Ngân hàng Nhà nước tăng hệ số rủi ro lên để hạn chế việc cho vay.

“Tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% nghĩa là các ngân hàng phải phân bổ vốn chủ sở hữu nhiều hơn cho những món vay đó, nếu ngân hàng không có nhiều vốn chủ sở hữu thì phải hạn chế quy mô lại để đạt hệ số rủi ro 150%. Về mặt quản lý rủi ro sẽ tốt hơn, nhưng sẽ hạn chế cho vay đối với thị trường bất động sản cũng như người mua nhà”, ông Hiếu đánh giá.

Theo ông Hiếu, với người dân thì hệ số rủi ro tăng lên 100% là hợp lý; còn với bất động sản để kinh doanh (mua đi bán lại hoặc cho thuê) thì hệ số rủi ro sẽ phải ở mức 200% như các món vay kinh doanh bất động sản khác thay vì tất cả đều tăng hệ số rủi ro lên 150%.

“Khi tăng hệ số rủi ro, các ngân hàng sẽ có xu hướng tăng lãi suất, hạn chế cho vay… điều này gây khó khăn cho người dân cũng như thị trường nhà ở, nhất là đối với những sản phẩm có giá trị từ 3 tỷ đồng trở lên.

Nếu quy định tại dự thảo này của Ngân hàng Nhà nước được áp dụng thì các chủ đầu tư buộc phải giảm giá nhà để tạo sức hấp dẫn…. Làm như vậy mới mong bán được những sản phẩm nhà ở có giá từ 3 tỷ đồng trở lên”, ông Hiếu nói.

Cũng theo vị chuyên gia này, việc tăng hệ số rủi ro lên 150% đối với những khoản vay có giá trị từ 3 tỷ đồng trở lên không phải là biện pháp tốt nhất để hạn chế, cũng như kiểm soát tín dụng cho vay với bất động sản cao cấp.