Nghịch lý giá nhà ở xã hội "vênh” nhau gấp đôi?

Theo khảo sát của PV, giá bán nhà ở xã hội (NOXH) những dự án gần đây trên thị trường Hà Nội không chỉ đắt ngang ngửa với một số dự án nhà ở thương mại, mà còn có giá bán chênh nhau 3 – 6 triệu đồng mỗi mét vuông, dù đều được hưởng ưu đãi của Nhà nước về tiền sử dụng đất cùng nhiều chính sách khác.

Đơn cử, dự án NOXH tại 143 Trần Phú (Hà Đông) do Công ty CP Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà – SDU (thuộc Tổng Cty Sông Đà) làm chủ đầu tư, dự án NOXH tại 30 Phạm Văn Đồng (Cầu Giấy) do Cty CP Đầu tư xây dựng và thương mại dịch vụ Bắc Hà làm chủ đầu tư… đều có giá tạm tính ở mức 14,8 – 14,9 triệu đồng/m2. Trong khi dự án NOXH ở Đặng Xá (Gia Lâm) chỉ gần 9 triệu đồng/m2.

Nhà ở xã hội trên địa bàn Hà Nội có nơi chưa đến 9 triệu đồng/m2, nhưng có nơi tới 15 triệu đồng/m2. Ảnh: Minh Thư

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cho hay: Vị trí quyết định giá bồi thường, giải phóng mặt bằng, tiền mua đất ở các vị trí khác nhau, ở thời điểm khác nhau thì giá đất khác nhau. Ở những vị trí đẹp, tiền mua đất cao hơn thì giá thành bán nhà dự án sẽ cao hơn.

Tuy vậy, ông Đực thẳn thắn: Giá nhà thương mại đang thách thức giá NOXH. Nếu cùng một vị trí, cùng chất lượng thì giá NOXH phải rẻ hơn giá nhà thương mại 5 – 10% mới hợp lý.

“NOXH phục vụ cho người nghèo mà bán giá bằng hoặc cao hơn giá nhà thương mại thì sẽ thất bại. Tại Sài Gòn, nhiều dự án nhà thương mại đang bán với giá 12 – 15 triệu đồng/m2, buộc phải lấy mốc giá này để tính giá cho NOXH, loại nhà này chỉ nên bán với giá 11-12 triệu đồng/m2, nếu bán giá 13-14 triệu đồng/m2 là không hợp lý, phải xem xét lại việc đầu tư dự án NOXH”, ông Đực cho hay.

Bên cạnh đó, theo vị Phó giám đốc này, hiện nhiều chủ dự án NOXH ỉ lại sự bao cấp của Nhà nước ở những hỗ trợ nên không tính toán chi li chi phí đầu tư xây dựng mới khiến giá bán nhà ngang bằng hoặc có khi cao hơn cả nhà thương mại.

Vì thế, phương án thiết kế, thi công thế nào để đưa giá nhà xuống thấp là rất quan trọng. Đặc biệt, tất cả các chi phí khác liên quan đến dự án như chi phí “lobby” ở từng dự án, từng địa phương là khác nhau nhưng chủ đầu tư đều phải tính hết vào giá bán nhà bằng nhiều cách khác nhau, chẳng hạn nâng giá thi công lên. Điều này cũng ảnh hưởng đến giá bán nhà cuối cùng mà người mua phải “gánh”.

Là đơn vị đang có giá bán NOXH khá thấp, chỉ chưa đến 9 triệu đồng/m2, ông Trần Xuân Hùng, Phó Giám đốc Công ty Đầu tư Hạ Tầng và đô thị Viglacera, chủ đầu tư dự án nhà cho người thu nhập thấp ở Đặng Xá, Gia Lâm, nhấn mạnh: NOXH được hưởng chính sách hỗ trợ ưu đãi của Nhà nước cả với chủ đầu tư và khách hàng nên đó là yếu tố để hạ giá thành.

Điều quan trọng mà ông Hùng bật mí, đó là Công ty triển khai xây dựng dự án rất nhanh, trong thời gian ngắn nên giảm thiểu được chi phí quản lý, tránh được tác động tiêu cực ảnh hưởng giá cả thị trường… vì thế dự án được bán có mức giá hợp lý, có thể nói là thấp nhất trên thị trường Hà Nội hiện nay về NOXH.

“Mặc dù Nhà nước có quy định mức lãi định mức cho doanh nghiệp xây dựng NOXH được tối đa đến 15% nhưng chúng tôi chỉ tính mức lãi dưới 10% nhằm đưa ra mức giá hợp lý nhất để người dân có khó khăn về nhà ở có thể dễ dàng tiếp cận được loại nhà này”, vị Phó giám đốc cho hay.

Bên cạnh đó, Viglacera đã đúc rút được kinh nghiệm sau một số dự án đã triển khai, đưa ra những giải pháp về quy hoạch, thiết kế, sử dụng vật liệu đồng bộ. Đặc biệt, Tổng Cty Viglacera là một trong những đơn vị hàng đầu của Việt Nam về sản xuất vật liệu xây dựng nên đã tận dụng thế mạnh này để đưa ra những sản phẩm NOXH mang tính đồng bộ, sản xuất từ nhà máy đưa thẳng đến công trình xây dựng thi công, không qua khâu trung gian nên giá thành vật liệu giảm.

Tuy nhiên, khi thắc mắc vì sao giá NOXH tại các dự án ở Hà Nội hiện đang có mức chênh lệch khá nhiều, từ 3 đến 6 triệu đồng/m2 dù đều được ưu đãi miễn tiền sử dụng đất? 

Ông Hùng phân tích: Có nhiều yếu tố khiến giá bán tại các dự án NOXH khác nhau, nhất là địa điểm, vị trí dự án.

“Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí hạ tầng ở những vị trí khác nhau, đặc thù khác nhau thì đưa ra giá khác nhau. Địa điểm xây dựng khác nhau thì đơn giá xây dựng cao thấp cũng khác nhau, chưa kể giải pháp thiết kế, quy hoạch, quy mô căn hộ, phương án sử dụng vật liệu của các chủ đầu tư khác nhau cũng dẫn đến giá bán khác nhau.

Nhất là dự án có chiều cao khác nhau thì phương án xử lý móng khác nhau. Cùng với đó, có chủ đầu tư chỉ tính lãi dưới 10%, nhưng có chủ đầu tư tính mức lãi tối đa 15% theo quy định cho phép nên mức giá bán cũng khác nhau”, ông Hùng nói.