Hết thời "ngon ăn", DN địa ốc xoay sở ra sao?

Tham vọng lãi trăm tỷ

Đối với cổ đông, kết quả kinh doanh của DN được xem là thước đo chuẩn xác nhất cho độ hài lòng. Mùa đại hội cổ đông DN địa ốc niêm yết vừa đi qua, những con số tăng trưởng cùng mục tiêu lợi nhuận ngàn tỷ vô cùng ấn tượng được các DN trưng ra, thế nhưng đằng sau đó là sự thật khác.

Gây bất ngờ trong số các DN địa ốc niêm yết là Công ty CP Đầu tư Kinh doanh nhà Khang Điền (HOSE: KDH). Tại ĐHCĐ năm nay, KDH đặt mục tiêu đầu tư 50ha quỹ đất ở khu Đông Sài Gòn, lợi nhuận 500 tỷ đồng và trả cổ tức 10%.

Khang Điền đặt mục tiêu lợi nhuận 500 tỷ đồng trong năm tài chính này. (Ảnh: Phương Anh Linh)

Theo báo cáo tài chính hợp nhất vừa thông qua đại hội, KDH đang sở hữu giá trị tài sản gần 8.000 tỷ đồng. Tuy nhiên DN này cũng đang có khoản nợ phải trả hơn 3.500 tỷ đồng, trong đó phần lớn là nợ từ người mua nhà trả tiền trước, giá trị hàng tồn kho tính đến nay của KDH còn hơn 4.600 tỷ đồng.

Đến cuối quý 1/2017, hệ số nợ của KDH chỉ còn 43%, thấp hơn so với bình quân ngành là 66%.

Hiện KDH nợ ngân hàng 1.437 tỷ đồng, chiếm 43% tổng nợ và chiếm 18% tổng nguồn vốn – so với năm 2015 đã giảm gần 1.500 tỷ đồng và nếu so với năm 2016 đã giảm hơn 450 tỷ đồng chỉ trong 3 tháng. Nỗ lực giảm nợ này đến từ việc bán hàng và thu tiền từ các dự án, cụ thể:

Dự án Melosa Garden: Khoản phát hành trái phiếu 900 tỷ đồng vào cuối năm 2015 để tài trợ cho dự án Melosa Garden, đến cuối quý 1/2017 đã được mua lại trước hạn toàn bộ chỉ trong 15 tháng kể từ ngày phát hành; 

Dự án Lucasta: khoản dư nợ 175 tỷ đồng cuối năm 2016 đã được tất toán hết trong tháng 02/2017; 

Dự án Merita: khoản dư nợ 188 tỷ đồng cuối năm 2016 cũng đã được tất toán hết vào cuối quý 1/2017 do kết quả bán hàng khả quan chỉ trong 1 ngày mở bán, hơn 95% lượng hàng đã được khách hàng đón nhận; 

Kết quả kinh doanh quý 1/2017 đã thực hiện được 20% doanh thu và 22% lợi nhuận kế hoạch – đây mới chỉ là ghi nhận một phần kết quả kinh doanh của 2 dự án Melosa và Lucasta. 

Đáng nói có dự án bị mang đi thế chấp từng phần ở các ngân hàng khác nhau. Đơn cử như Lucasta, quyền sử dụng đất của dự án này đang được thế chấp tại VietinBank để vay 175 tỷ đồng và OCB cho khoản vay 28 tỷ đồng. Một khoản nợ lên đến 472 tỷ đồng cũng đang được KDH thế chấp bằng quyền sử dụng đất của hai dự án Melosa và Venica tại VietinBank theo dạng trái phiếu.

Ngoài ra, 6 dự án của Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI), DN đã bị KDH thâu tóm và nắm quyền chi phối, cũng góp phần làm “phình to” lượng hàng tồn kho của KDH. Sau khi về tay KDH, BCCI đã chuyển nhượng một số dự án ở khu Tây Sài Gòn cho các đối tác mà chưa hề phát triển dự án nào.

Tuy nhiên, trên thị trường chứng khoán KDH trở thành mã cổ phiếu đang được nhà đầu tư săn đón. Đầu năm 2017, KDH được giao dịch quanh mức 20.000 đồng/CP thì đến đầu tháng 6/2017 đã leo lên 28.000 đồng/CP.

Kinh doanh ảm đạm, giá cổ phiếu tăng phi mã?

Có giá cổ phiếu “nhảy múa” không kém KDH trong thời gian gần đây là Công ty CP Đầu tư Long Điền (HOSE: LDG). Đầu năm nay, giá cổ phiếu LDG chỉ giao dịch quanh mức 6.000 đồng/CP, tuy nhiên sau vài tháng mã cổ phiếu này có lúc giá lên đến 19.000 đồng/CP, tăng hơn 300%. Nếu so sánh với tình hình thực tại của LDG thì có thể thấy mã cổ phiếu này gia tăng một cách bất thường.

Cụ thể, theo báo cáo năm tài chính 2016, LDG có tổng giá trị tài sản hơn 2.805 tỷ đồng. Hàng tồn kho chiếm hơn 1.080 tỷ đồng, nợ phải trả tới 1.625 tỷ đồng. Nhìn sơ qua có thể thấy giá trị hàng tồn kho và nợ phải trả của LDG đã xấp xỉ giá trị tài sản DN này đang có.

Chịu chung số phận với các DN cùng ngành khác khi thị trường địa ốc đang đi chững lại, mặc dù LDG sở hữu quỹ đất 800ha nhưng đa phần đều là các dự án đất nền xa trung tâm TP.HCM có tính thanh khoản chậm. Có thể kể đến như Khu đô thị The Viva City, khu dân cư Sakura Valey, khu biệt thự sinh thái Giang Điền… tại huyện Trảng Bom, Đồng Nai, hay dự án biệt thự nghỉ dưỡng Grand World ở Phú Quốc, Kiên Giang.

Với khoản nợ ngắn hạn lên đến 664 tỷ đồng, câu hỏi đặt ra là LDG sẽ xoay sở như thế nào trong bối cảnh thị trường địa ốc khó khăn và phải chăng cổ phiếu LDG trong thời gian qua đang bị làm giá?

Một chuyên gia tài chính cho rằng, thị trường địa ốc chững lại một cách rõ rệt từ cuối năm 2016 đến nay cùng với tác động từ chính sách siết chặt tín dụng vào BĐS của ngân hàng là hai yếu tố chính khiến nhiều DN địa ốc lao đao. Dù nợ nần chồng chất, không bán được dự án nhưng một số DN địa ốc niêm yết vẫn trưng ra những con số tăng trưởng ấn tượng cũng như mục tiêu lợi nhuận trăm trăm ngàn tỷ nhằm làm đẹp lòng cổ đông.

Theo chuyên gia này, để tìm kiếm nguồn tài chính, nhiều DN địa ốc niêm yết còn phát hành thêm cổ phiếu tăng vốn thông qua những kế hoạch kinh doanh đầy hứa hẹn. Có trường hợp tạo ra thanh khoản ảo trên sàn chứng khoán để nhằm lôi kéo nhà đầu tư nhỏ lẻ, điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro. DN phát triển bền vững chỉ khi đạt doanh thu và lợi nhuận ổn định từ hoạt động kinh doanh cốt lõi của mình.