Thị trường bất động sản như tơ vò, cạn nguồn vốn dễ dãi, đầu cơ hết cửa 'diễn'

Đầu cơ, lướt sóng không còn trên thị trường

Nói đến những yếu tố bên trong ảnh hưởng đến thị trường bất động sản thời điểm hiện tại, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group cho hay, nguồn cung khan hiếm, nhất là các sản phẩm nhu cầu ở thực. Nguồn cung thời gian gần đây phần lớn là nghỉ dưỡng và đất đấu giá các tỉnh, những dự án ở Hà Nội và Sài Gòn phần lớn là dự án bán lại, không có nhiều các sản phẩm bất động sản mới.

Còn nguồn cầu có sự phân hóa rõ nét, nhu cầu ở thực hiện rất cao bởi sau 2 năm thị trường tăng trưởng nóng, đồng nghĩa với việc giá bất động sản tăng cao, cơ hội mua nhà của người có nhu cầu thực sẽ không rõ ràng, luôn chậm hơn các nhà đầu tư, nhà đầu cơ. Người có nhu cầu mua ở thực thường đợi cơ hội giá giảm mới mua.

Thị trường bất động sản như mớ tơ vò, nhu cầu đầu tư bão hòa, đầu cơ biến mất...

Trong khi đó, nhu cầu đầu tư bị bão hoà, khi nhìn cơ hội không rõ ràng thì quyết định đầu tư một sản phẩm bất động sản nào đó cần cân nhắc.

“Nhu cầu đầu cơ biến mất, gần như việc đầu cơ, lướt sóng bây giờ không còn bởi không còn thị trường nào, sản phẩm bất động sản nào đang thực sự hấp dẫn, tiềm năng để các nhà đầu cơ sẵn sàng bỏ tiền ra.

Đặc biệt, nguồn tín dụng bị ‘siết’ chặt và nguồn tiền dễ dãi cũng không còn nữa dẫn đến ‘vũ khí’ của các các nhà đầu cơ không còn sắc bén nữa.

Giá thì loạn, người nói tăng, người nói giảm. Tôi khẳng định giá phụ thuộc vào từng địa phương, từng loại hình bất động sản. Ở thị trường sơ cấp, giá chỉ đi ngang hoặc tăng và sẽ có nhiều khuyến mại lớn sắp tới. Còn thị trường thứ cấp có khả năng giảm giá ở vài nơi có nền giá cao; khi dòng tiền dễ dãi không còn nữa, giá khó tăng. Thậm chí, những áp lực tài chính trong các giai đoạn đóng tiền tiếp theo của khách hàng sẽ bị tác động trong thời gian tới và có lẽ họ sẽ phải quyết định giảm giá”, ông Tuyển nói.

Cũng theo ông Tuyển, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực có tính thanh khoản tốt, các sản phẩm mua đi bán lại trên thị trường liên quan đến nhu cầu ở thực cũng đang diễn ra nhiều. Trong khi đó, sản phẩm phục vụ nhu cầu đầu tư chậm lại, sản phẩm phục vụ nhu cầu đầu cơ bị mất thanh khoản.

Đưa ra 3 nguyên nhân "chí tử" ảnh hưởng đến thị trường hiện nay, ông Tuyển cho hay đó là: pháp lý, tín dụng và giá bất động sản tăng nóng.

“Nếu thay đổi được tín dụng thì bức tranh thị trường bất động sản mới thay đổi, còn nếu không thay đổi thì thị trường vẫn vậy vì không có thêm nguồn tiền mới. Chính việc tăng nóng của bất động sản, cơ quan nhà nước sẽ vào cuộc để việc quản lý chặt chẽ”, Chủ tịch BHS Group nói.

Từ những yếu tố này, ông Tuyển cho rằng, thị trường đến hết năm nay và năm 2023 sẽ có nhiều dấu hiệu tích cực khi khả năng pháp lý được tháo gỡ là cao. Thứ hai về tín dụng, từ giờ đến cuối năm vẫn có đợt tín dụng mới cho các dự án tốt, đến năm 2023 sẽ lại có room tín dụng mới, tín dụng đang có những điểm sáng trong thời gian tới.

Việc bất động sản tăng nóng, chỗ nào đang tăng nóng sẽ dừng lại, những chỗ chưa ‘nóng’, thị trường mới lại có cơ hội.

“Bức tranh bất động sản Việt Nam hiện tại giống như mớ tơ vò, không ai có thể khẳng định là đang tốt hay đang xấu. Trong bối cảnh như vậy đòi hỏi người tham gia thị trường phải có kiến thức hơn, đòi hỏi nhà đầu tư có kiến thức hơn để lựa chọn sản phẩm tốt nhất cho mình”, ông Tuyển cho hay.

Thị trường sẽ vượt qua khó khăn

Từ bức tranh bất động sản, ông Tuyển đánh giá xu hướng thị trường bất động sản phòng thủ sẽ lên ngôi. Bất động sản phòng thủ là các bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư ở thành phố lớn, nhà xã hội, các bất động sản ở khu công nghiệp.

“Bất động sản đầu cơ giai đoạn tới gần như hết đất diễn vì hiện pháp lý cũng siết chặt và dòng tiền không còn dễ dãi nữa. Khi việc đầu tư ở nội đô hoặc những sản phẩm chính thống, nguồn cung khan hiếm thì dòng tiền đổ vào sẽ ‘chảy’ ra những loại hình bất động sản khác. Trong hai năm qua, chứng kiến nhiều dòng bất động sản đầu cơ như mua đất rừng sản xuất, phân lô bán, bất động sản đang có sổ ở những khu không tiềm năng nhưng bằng cách này cách khác vẫn có giao dịch và giá tăng gấp đôi, gấp ba.

Bất động sản triệu đô sẽ ‘nghỉ ngơi’ thêm một thời gian nữa. Cách đây khoảng 6 tháng, có thể chứng kiến các biệt thự biển 30 tỷ, 50 tỷ hay 70 tỷ đồng vẫn có thể giao dịch được. Đặc biệt, tại thị trường Hà Nội, Sài Gòn có biệt thự lên đến hàng trăm tỷ đồng một căn; tăng từ 45 tỷ đồng lên 100 tỷ đồng chỉ trong vài tháng. Bây giờ đặt câu hỏi: Liệu loại hình bất động sản như thế, đặt chúng ta vào vị trí người mua thì có dễ dàng quyết định hay không, tôi khẳng định sẽ bị chậm lại, không quyết định được ngay”, ông Tuyển thông tin.

Những nhóm thị trường tiềm năng, bền vững theo ông Tuyển, các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM luôn luôn là ‘phễu’ để đón các nguồn vốn đầu tư và là điểm sáng khi bối cảnh thị trường đang lộn xộn và luôn là thị trường bền vững.

Những thủ phủ công nghiệp như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Thái Nguyên, Bình Dương, Đồng Nai, Long An… nhu cầu bất động sản công nghiệp rất lớn nên việc di dân cơ học đến các tỉnh này rất cao; qua đó nhu cầu về nhà ở tại các tỉnh có khu công nghiệp.

Những thủ phủ du lịch, nghỉ dưỡng như Quảng Ninh, Thanh Hóa, Đà Nẵng, Nha Trang, Bình Thuận, Đà Lạt, Quy Nhơn, Bà Rịa Vũng Tàu, Phú Quốc... theo ông Tuyển thời gian tới sẽ có sự đón nhận về nguồn vốn tốt hơn các tỉnh khác, thị trường bất động sản sẽ tốt hơn.

“Hiện tại thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh lọc rất mạnh để chọn ra những chủ đầu tư tiềm lực và chọn những sản phẩm tiềm năng, những địa phương có lợi thế bền vững. Thị trường sẽ trụ vững qua giai đoạn khó khăn này để vùng dậy khi chính sách vĩ mô ổn định và tăng trưởng kinh tế ở mức cao trong vài năm tới. 

Những ai đang tham gia vào thị trường bất động sản lúc này sẽ cần phải am hiểu hơn, có tiềm lực tài chính hơn và mất nhiều thời gian hơn để nghiên cứu để có có những lựa chọn chính xác”, ông Tuyển đưa thêm những nhận định về thị trường bất động sản.

Minh Thư

Thị trường bất động sản 'ngủ đông', giá sẽ giảm mạnh 30-40%

Thị trường bất động sản sẽ ‘ngủ đông’ từ nay đến cuối năm, không có tín hiệu nào cho thấy có thể phục hồi ngay…