Rủi ro tín dụng bất động sản

Tại Tọa đàm chứng khoán Việt Nam tổ chức cuối tuần qua, TS. Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế Trung ương, cho rằng NHNN cần có các biện pháp giám sát dòng tiền vào các lĩnh vực rủi ro cao như chứng khoán, bất động sản.

Lý do là tổng dư nợ cho vay bất động sản ở mức khoảng 8% trên tổng tín dụng, nhưng cho vay tiêu dùng thực chất phần lớn là cho vay bất động sản, nếu cộng cả con số đó vào phải trên 10%.

Nhận định về các kênh đầu tư hiện nay, Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng thị trường vàng hiện nay thực sự không hấp dẫn, thậm chí giá xuống thấp; thị trường ngoại tệ cũng không hấp dẫn vì NHNN điều chỉnh tỷ giá trung tâm hàng ngày. Trong khi đó, các ngân hàng hiện nay đang tăng rất nhanh về dư nợ, nhất là tín dụng tiêu dùng và tín dụng cho bất động sản.

TS. Nguyễn Trí Hiếu.

Theo Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong, có sự liên quan chặt chẽ giữa thị trường chứng khoán và bất động sản. Số liệu của NHNN cho thấy 6 tháng đầu năm nay tăng trưởng tín dụng trên 9%, trong khi tăng trưởng huy động là 5,9%. Như vậy tăng trưởng tín dụng cao hơn huy động.

“Vậy tiền đó đã đi đâu?” TS. Nguyễn Minh Phong đặt câu hỏi. “Tôi cho rằng tiền đã chảy vào chứng khoán và bất động sản. Nếu từ nay đến cuối năm tình trạng này còn tiếp diễn, ngân hàng có thể gặp khó khăn về thanh khoản”.

Ông Phong cho rằng thị trường bất động sản sẽ tích cực vào cuối năm theo hai hướng. Thứ nhất nhu cầu bất động sản còn lớn, nhất là phân khúc nhà ở giá rẻ và bất động sản nghỉ dưỡng. Thứ hai, quá trình cổ phần hoá DNNN, nợ xấu, M&A tạo ra làn sóng vào bất động sản lớn, đây cũng là cơ hội cho các nhà đầu tư.

Trong khi đó, ông Nguyễn Đức Hùng Linh, Giám đốc Phân tích và Tư vấn đầu tư, Công ty Chứng khoán Sài Gòn, nêu quan điểm cần có số liệu cụ thể nếu nói tín dụng vào bất động sản.

Ông Nguyễn Đức Hùng Linh.

“Con số cụ thể thì rất khó tìm, nhưng nghiên cứu các số liệu thô, tôi có thể kết luận tiền vào xây dựng và bất động sản rất nhiều. Cụ thể, tăng trưởng tín dụng cho xây dựng là 17,15%, tín dụng cho vay ngành xây dựng tăng trưởng cao có nghĩa mức độ xây dựng cao. Nhưng tăng trưởng xây dựng cho nhà để ở tăng mạnh hơn nhiều so với xây dựng cho nhà không để ở", ông Nguyễn Đức Hùng Linh nói.  

Cụ thể, khi các cá nhân vay tiền mua nhà, trong trường hợp xấu phải xử lý, một ngôi nhà trị giá 3 tỷ đồng, khách hàng vay 70% giá trị ngôi nhà, tương đương 2,1 tỷ đồng. Việc bán một ngôi nhà giá 3 tỷ đồng với mức giá 2,1 tỷ đồng khá đơn giản, việc xử lý sẽ dễ hơn nhiều so với việc chủ đầu tư vay hàng nghìn tỷ đồng và không thể trả nợ.

Trước kia các chủ đầu tư xây để bán lướt sóng nhanh, tuy nhiên sau khi đổ vỡ bong bóng BĐS, các chủ đầu tư đã cẩn thận hơn, chiến lược kinh doanh cũng đã thay đổi, họ cũng phải tính toán phân khúc như thế nào để bán cho dễ. Do vậy, ông Linh cho rằng rủi ro liên quan đến tín dụng bất động sản không phải không có những không còn cao như trước. 

Theo ông Chuyên gia kinh tế Lê Đăng Doanh, TTCK sẽ tiếp tục tăng trưởng vào cuối năm khi số DNNN sắp niêm yết sẽ thu hút vốn vào thị trường, cùng với quá trình hội nhập tiếp tục sâu rộng hơn. Đối với bất động sản, mỗi phân khúc có mức độ tăng trưởng khác nhau như phân phúc nhà giá rẻ, nhà ở thu nhập thấp tăng cao. Bất động sản văn phòng bắt đầu có những dấu hiệu dư thừa. Điều đó cho thấy không phải mảng thị trường nào cũng tăng trưởng.