Quản lý chung cư: Cư dân dễ yếu thế nếu sử dụng quyền biểu quyết nhà chung cư theo m2

Theo quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư hiện hành, quyền biểu quyết tại hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được tính theo đơn vị căn hộ.

Theo đó, mỗi căn hộ tương ứng với một phiếu biểu quyết. Đối với phần diện tích khác trong nhà chung cư không phải là căn hộ thì mỗi phần diện tích sàn xây dựng tương đương với diện tích sàn xây dựng của căn hộ lớn nhất theo thiết kế được phê duyệt tại nhà chung cư đó có một phiếu biểu quyết.

Theo quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư hiện hành, quyền biểu quyết tại hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được tính theo đơn vị căn hộ.

Tuy nhiên, nhằm góp ý vào dự thảo Thông tư ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư mà Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận thấy quy định hiện nay không công bằng giữa những người sở hữu căn hộ lớn, vừa hoặc nhỏ. Hoặc với chủ đầu tư, người sở hữu phần diện tích khác, mỗi phần diện tích sàn xây dựng tương đương với diện tích sàn xây dựng của căn hộ có diện tích lớn nhất, là bất cập.

Vì điều này làm cho chủ đầu tư và người sở hữu phần diện tích khác bị thiệt thòi. Do đó, Hiệp hội đề xuất quyền biểu quyết này nên tính theo tổng số m2 như cách tính quyền biểu quyết trong công ty cổ phần.

Trao đổi với PV Infonet, ông Hồ Văn Hiến – Giám đốc Ban quản lý nhà – Công ty CP Đầu tư Bất động sản Hà Nội cho rằng, đề xuất tính quyền biểu quyết theo m2 là không cần thiết vì nó không phải là nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp của nhà chung cư như hiện nay.

Theo đó, ông Hiến đánh giá ưu điểm của cách tính quyền biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư hiện nay theo đơn vị căn hộ hiện nay như giảm các công việc khi chuẩn bị cũng như khi thực hiện tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu ban quản trị (BQT) và quyết định các vấn đề liên quan đến công tác quản lý, vận hành, bảo trì, sửa chữa nhà chung cư…. do không phải tính toán chi ly số m2 mà mỗi chủ sở hữu căn hộ sở hữu để làm phiếu biểu quyết, cũng như khi kiểm phiếu. Đa dạng về cách thức biểu quyết như: biểu quyết thông qua bỏ phiếu, biểu quyết thông qua hình thức dơ tay…

Tuy nhiên, cách tính này cũng có khuyết điểm là không đảm bảo tính công bằng tuyệt đối do các chủ sở hữu diện tích các căn hộ là khác nhau trong khi quyền biểu quyết lại như nhau.

Nhiều ý kiến cho rằng, việc tính quyền biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư theo m2 là không cần thiết vì nó không phải là nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp của nhà chung cư như hiện nay. (Ảnh minh họa)

Đối với phần sở hữu khác của nhà chung cư như: Khu văn phòng, khu thương mại, dịch vụ lại quy định mỗi quyền biểu quyết lại tính bằng diện tích căn hộ có diện tích lớn nhất trong tòa nhà nên cũng thiệt thòi về quyền biểu quyết cho những người sở hữu các phần diện tích này.

Còn theo đề xuất cách tính quyền biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư theo m2, ông Hiến cho rằng, cách tính này có ưu và nhược điểm ngược lại với phương pháp biểu quyết tính bằng đơn vị căn hộ.

“Ngoài ra, nếu đã tính quyền biểu quyết bằng m2 thì cũng phải quy định lại số người tham gia hội nghị phải là 100% chứ không phải là 75% số các chủ sở hữu đã về ở theo quy định như hiện nay thì mới đủ điều kiện để tổ chức hội nghị để đảm bảo công bằng tuyệt đối nhưng như vậy sẽ rất khó thực hiện vì hội nghị không bao giờ có thể đủ được 100% các chủ sở hữu có mặt hoặc ủy quyền. Theo quan điểm riêng của tôi, việc tính quyền biểu quyết theo m2 là không cần thiết vì nó không phải là nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp của nhà chung cư như hiện nay”, ông Hiến nói.

Theo Giám đốc Ban quản lý nhà, nguyên nhân tranh chấp của nhà chung cư hiện nay là chậm hoặc không thể cấp sổ hồng cho người mua nhà do chủ đầu tư chậm hoàn thành các hồ sơ hoặc vướng vi phạm nên không thể xin cấp; tranh chấp về sở hữu chung, riêng; tranh chấp về bàn giao và sử dụng quỹ bảo trì 2%...

Do đó, ông Hiến cho rằng, quyền biểu quyết bằng hình thức nào cũng không quá quan trọng mà cái quan trọng là các chủ sở hữu phải sáng suốt lựa chọn những người đại diện cho mình để bầu vào BQT cũng như khi tổ chức hội nghị để xin biểu quyết lựa chọn đơn vị quản lý vận hành hoặc lựa chọn các đơn vị nhà thầu bảo trì, sửa chữa khác.

Nêu quan điểm về vấn đề này với PV Infonet, ông Cao  Xuân Tùng - Trưởng ban Quản trị tòa N03T2 (khu đô thị Đoàn Ngoại giao thuộc phường Xuân Tảo (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) cho hay:

"Tôi đã ở hai tòa chung cư với thời gian hơn 6 năm và đều tham gia BQT, tôi thấy vấn đề ở hầu hết các tòa nhà chung cư nằm ở mâu thuẫn quyền lợi giữa cư dân và chủ đầu tư. Nếu như để mỗi m2 khác trong nhà chung cư tương ứng với 1 phiếu biểu quyết thì sự ảnh hưởng của chủ đầu tư trong việc bầu BQT, biểu quyết các nội quy, quy chế... sẽ rất lớn, vì số quyền biểu quyết của chủ đầu tư tăng lên rất nhiều so với cách tính trước, mà phiếu của chủ đầu tư lại rất tập trung, họ bỏ cho ai thì gần như người đấy sẽ trúng BQT".

“Đúng là với lập luận tính tiền quỹ bảo trì hay phí dịch vụ theo m2 như vậy là trách nhiệm tính theo m2 thì quyền lợi bỏ phiếu cũng theo m2. Nhưng không hẳn cái gì trong xã hội cũng vậy, ví như như thuế thu nhập của người giàu cao hơn, người nghèo không phải đóng thuế thậm chí còn được trợ cấp. Dù người giàu có đóng thuế cao hơn nhưng bất cứ cuộc bỏ phiếu nào như bầu Quốc hội, bầu Hội đồng nhân dân thì mỗi người dân dù giàu hay nghèo đều chỉ có 1 phiếu bầu bình đẳng như nhau đấy thôi…”, ông Tùng phân tích.

Vì thế, theo ông Tùng, việc biểu quyết tại nhà chung cư phản ánh nguyện vọng của đa số chủ sở hữu, còn nếu tính theo m2 thì ông Tùng cho rằng nó sẽ gây ra nhiều tiêu cực, người dân sẽ càng bị đẩy sang phía yếu.

Do đó, theo ý kiến của ông Tùng, vẫn nên áp dụng cách tính quyền biểu quyết tại hội nghị chung cư theo căn hộ như quy định hiện hành.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đồng tình với cách tính quyền biểu quyết tại hội nghị chung cư theo căn hộ. Ông cho rằng, nếu tính quyền biểu quyết theo m2 sẽ rất phức tạp, tốn thời gian và không hiệu quả.